Gewerbebau=Sonderbau?

  • Gewerbebau=Sonderbau?

    Liebe Experten,
    ich befinde mich in der ersten Orientierungsphase für einen Gewerbebau in einem brandenburger Gewerbegebiet. Die erste Konsultation mit dem Planer ergab, dass es sich um einen Sonderbau handeln würde.
    Dem kann ich als Laie nicht folgen.
    Kurz zum Gebäude: Höhe unter 7m (OKFF oberstes Geschoss), Gesamtfläche 850 qm auf zwei Geschossen nebst Staffelgeschoss. 400 qm Produktion, 400 qm Büros und 50 qm Staffelgeschoss Sozialraum.
    Nach meiner Meinung wird kein Kriterium für einen Sonderbau erfüllt, für mich wäre das Gebäudeklasse 3.

    Habe ich etwas übersehen?
  • Produktion = Immissionen (Staub, Lärm, Abwasser, Abgase, etc.)
    KANN einen BImschG-Antrag nach sich ziehen - dann ist es mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit ein "Sonderbau".

    Gewerbliche Anlagen ab einer bestimmten Größe werden von den Ämtern gern als Sonderbau eingestuft, hat möglicherweise mit der Beteiligung von Gewerbeaufsichtsämtern oder (je nach Region) des Regierungspräsidiums zu tun, mache vermuten auch die Gebühren dahinter.

    Knackpunkt ist nicht das Kriterium aus der Bauordnung sondern die gewerbliche Nutzung. Stichpunkt Arbeitsstättenrichtlinie, Immissionen, Lieferverkehr, Art der zu verarbeitenden Stoffe, WHG-Flächen als Ableitflächen oder Auffangräume falls Produkte oder Hilfsstoffe verarbeitet werden die eine WGK-Einstufung haben, oder Teile der baulichen Anlage sind LAU / HBV - Anlagen.

    2 Möglichkeiten: mit Klasse 3 beantragen und ggf. Retour und nochmal als Sonderbau oder Vorabstimmung beim Bauamt mit Termin und aussagekräftigen Unterlagen.
    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)
  • Alex schrieb:

    [...]


    Nach meiner Meinung wird kein Kriterium für einen Sonderbau erfüllt, für mich wäre das Gebäudeklasse 3.

    Habe ich etwas übersehen?
    Ich kann hier auf Anhieb auch keinen Sonderbau erkennen. Wobei die Eigenschaft "Sonderbau" unabhängig von der Gebaudeklasse ist.
    Lass' Dir das begründen. Die müssen Dir ja sagen können, welches Kriterium den Sonderbauten ausmacht (s. hierzu auch Art. 2 Abs. 4 BbgBO).

    Um was für eine Art Produktion handelt es sich denn? Gibt es Explosions- oder erhöhte Brandgefahr? Das wäre das einzige, was ich mir noch als Grund für die Einstufung als Sonderbau vorstellen könnte.
    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!
  • so einen fall hatte ich mal - nicht in bayern.
    beim gespräch in der behörde (die u.a. auch den brandschutz
    prüfen sollte) gings eben um gkl. 3 oder 4.
    objektplaner, sachbearbeiter, amtsleiter und bauherr waren
    schwer am hakeln, ich hab gefragt, wo der unterschied sei -
    sowohl standsicherheit (kriterienkatalog) wie auch brandschutz
    (besondere anforderungen aus der nutzung) müssen eh geprüft
    werden .. auf einmal gings: wenn wir das so sehen würden, wäre
    das gkl. 3.
    einen unmittelbaren vorteil kann ich nicht erkennen, vielleicht
    kürzere fristen oder einfachre verfahren für behördenbeteiligungen?
    einen möglichen grund, den ich später erforscht habe: in dem
    gewerbegebiet standen 2 grosse billighallen, die mit den kreuzen
    im kriterienkatalog überhaupt nix zu tun hatten, beide fälle
    musste die behörde verfolgen.
  • Rose24 schrieb:

    Lass' Dir das begründen. Die müssen Dir ja sagen können, welches Kriterium den Sonderbauten ausmacht (s. hierzu auch Art. 2 Abs. 4 BbgBO).
    Genau. Wenn

    Zitat BbgBO § 2 (4):
    "19. bauliche Anlagen, deren Nutzung durch Umgang oder Lagerung von Stoffen mit Explosions- oder erhöhter
    Brandgefahr verbunden ist,
    20. Anlagen und Räume, die in den Nummern 1 bis 19 nicht aufgeführt und deren Art oder Nutzung mit vergleichbaren
    Gefahren verbunden sind."

    Das wäre vorab mit der Bauaufsicht zu klären.

    Ich plane gerade ein Verwaltungsgebäude mit Lkw-Garage, das ist ohne weiteres als "normales" Gebäude Gkl. 3 eingestuft worden. Der Knackpunkt bei Dir sind die Gefahren, die von der Produktion ausgehen.
    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas
  • Neben besonderen Gefahren, Vorschriften können auch einfach die Flächen zu groß sein:
    3. 5. oder Lagerguthöhe (IndBauRL geht nur bis 7,50m) 18.
    Aber je nach Amt und wenn man das im Brandschutzkonzept entsprechend behandelt, abstimmt muss das nicht sein.
    Wobeu Räume = Brandabschnitte.


    (4) Sonderbauten sind Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, die einen der nachfolgenden Tatbestände erfüllen:
    [*]Hochhäuser (Gebäude mit einer Höhe nach Absatz 3 Satz 2 von mehr als 22 Meter),
    [*]bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 Meter,
    [*]Gebäude mit mehr als 1 600 Quadratmeter Grundfläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung, ausgenommen Wohngebäude und Garagen,
    [*]Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Grundfläche von insgesamt mehr als 800 Quadratmeter haben,
    [*]Gebäude mit Räumen, die einer Büro- oder Verwaltungsnutzung dienen und einzeln eine Grundfläche von mehr als 400 Quadratmeter haben,
    [*]Gebäude mit Räumen, die einzeln für die Nutzung durch mehr als 100 Personen bestimmt sind,
    [*]Versammlungsstätten[*]mit Versammlungsräumen, die insgesamt mehr als 200 Besucher fassen, wenn diese Versammlungsräume gemeinsame Rettungswege haben,
    [*]im Freien mit Szenenflächen sowie Freisportanlagen jeweils mit Tribünen, die keine Fliegenden Bauten sind, und insgesamt mehr als 1 000 Besucher fassen,
    [/list][*]Schank- und Speisegaststätten mit mehr als 40 Gastplätzen in Gebäuden oder mehr als 1 000 Gastplätzen im Freien, Beherbergungsstätten mit mehr als zwölf Betten und Spielhallen mit mehr als 150 Quadratmeter Grundfläche,
    [*]Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, wenn die Nutzungseinheiten[*]einzeln für mehr als sechs Personen oder
    [*]für Personen mit Intensivpflegebedarf bestimmt sind oder
    [*]einen gemeinsamen Rettungsweg haben und für insgesamt mehr als zwölf Personen bestimmt sind,
    [/list][*]Krankenhäuser,
    [*]sonstige Einrichtungen zur Unterbringung von Personen sowie Wohnheime,
    [*]Tageseinrichtungen für Kinder, Menschen mit Behinderung und alte Menschen, ausgenommen Tageseinrichtungen einschließlich Tagespflege für nicht mehr als zehn Kinder,
    [*]Schulen, Hochschulen und ähnliche Einrichtungen,
    [*]Justizvollzugsanstalten und bauliche Anlagen für den Maßregelvollzug,
    [*]Camping- und Wochenendplätze,
    [*]Freizeit- und Vergnügungsparks,
    [*]Fliegende Bauten, soweit sie einer Ausführungsgenehmigung bedürfen,
    [*]Regallager mit einer Oberkante Lagerguthöhe von mehr als 7,50 Meter,
    [*]bauliche Anlagen, deren Nutzung durch Umgang oder Lagerung von Stoffen mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr verbunden ist,
    [*]Anlagen und Räume, die in den Nummern 1 bis 19 nicht aufgeführt und deren Art oder Nutzung mit vergleichbaren Gefahren verbunden sind.
    [/list]

    Also mal Fragen, was davon angekreuzt wurde....
    Nachdenken kostet extra!
  • Zunächst vielen Dank für Eure fundierten Einschätzungen!

    Wir entwickeln Schaltungen und Software im Bereich Messtechnik, fertigen elektronische Baugruppen und Geräte. Wir erzeugen keinen Lärm und keine Abgase. Brand- oder explosionsgefährdete Stoffe lagern wir nicht, abgesehen von Kleinstmengen.
    Das Gebäude ist für max. 25 Personen ausgelegt, im EG die Produktion und im OG Büro und Entwicklung. Alles keine Raketentechnik, ein einfacher Funktionsbau soll es werden. Ein rechteckiger "Schuhkarton" mit Attika, einzig aufgehübscht durch das Staffelgeschoss.

    Ich habe einen "Vorentwurf" mit Fokus auf Abläufe, Prozesse und Raumbedarf erstellt und mich beschleicht das Gefühl, dass diese eigentlich übersichtliche Aufgabe "künstlich" aufgebläht wird. Daher hinterfrage ich das mit Eurer sehr geschätzten Unterstützung.

    Ich möchte diesen Bau gerne so einfach wie möglich realisieren, eine GK3 ohne Sonderbaueinstufung beschleunigt das Verfahren und spart Kosten.

    Ich nehme aus Euren Beiträgen mit, dass es mit einer ausführlichen Betriebsbeschreibung und aussagefähigen Skizzen möglich sein kann, ohne die Einstufung als Sonderbau das Vorhaben umzusetzen. Ich versuche in der nächsten Woche ein erstes Gespräch bei der unteren Bauaufsicht zu führen und werde über den Ausgang berichten.

    Vielleicht noch eine Frage in diesem Zusammenhang: Im Honorarangebot für die Erstellung von Nachweisen für Nichtwohngebäude nach der EnEV werden acht Zonen angeboten zu einem satten Preis. Sehe ich das richtig, dass auch eine Zone genügen würde?
  • Klingt tatsächlich nicht nach Sonderbau. Ich kann nur wiederholen: das sollen die Dir begründen. Denn nicht die Behörde stuft Dein Vorhaben als Sonderbauten ein, sondern was als Sonderbau gilt, ist gesetzlich definiert. Was Du schreibst, klingt sehr vernünftig und sollte als GK 3 im vereinfachten Verfahren machbar sein.
    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!
  • Alex schrieb:

    [...]
    , eine GK3 ohne Sonderbaueinstufung beschleunigt das Verfahren und spart Kosten.
    [...]
    Ich empfehle auch einen Vergleich zu erstellen zwischen der Kostenschätzung des Planers und den Herstellungskosten nach BauGVO.
    Bei meinem letzten Projekt war die Berechnung nach BauGVo günstiger. Extra Blatt mit Herkunft der Bemessungswerte + Rechenweg + Ergebnis dem Antrag beigefügt und diese Zahl auch im Formular eingetragen - wurde nicht bemängelt.

    Für die Ermittlung der Gebäudeklasse würde ich ähnlich vorgehen.
    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)
  • Skeptiker schrieb:

    Anhand der genannten kurzen Eigenschaftsliste kann auch ich nicht nachvollziehen, weshalb es ein Sonderbau sein soll.

    Nur mal so eine Vermutung..es gab in der alten LBO in BBG (galt wohl bis 2016) einen Paragrafen 44, der Sonderbauten fuer "bauliche Anlagen und Räume, die für land- oder forstwirtschaftliche Betriebe oder für Gewerbe- oder Industriebetriebe bestimmt sind," vorsah.

    Vielleicht hat der Planer diesen Satz noch im Hinterkopf bei seiner Einschaetzung, das das ein Sonderbau wird...
  • Karo, das kann schon die Lösung sein! Der Planer sitzt in Berlin und hat sicher nicht täglich mit brandenburger Bauprojekten zu tun.

    Rose, vielen Dank auch für Deine Einschätzung, ich berichte vom Gespräch mit der Bauaufsicht. Bisher fand noch keines statt, das war die Einschätzung des Planers.

    Und Holger, das ist ein wirklich wichtiger Hinweis, danke! Zumal die zunächst ermittelten und bugetierten Baukosten vom Planer auch sehr großzügig nach oben korrigiert wurden...

    Vielen Dank an Euch!

    Zur Zonierung beim EnEV-Nachweis mache ich am besten einen neuen Faden auf.
  • Sonderbauten sind ja i.d.R. Bauwerke und bauliche Anlagen in denen sich viele Menschen aufhalten oder die regelmäßig von ortsfremden Personen aufgesucht werden. Bei Sonderbauten geht es i.A. darum, zu prüfen, ob im Notfall der Schutz und die Rettung aller Personen gewährleistet wird und ob durch technische Anlagen oder gelagerte/genutzte Materialien und Produktionsverfahren eine besondere Gefahr ausgeht.

    Deshalb rutschen gewerbliche Bauvorhaben oft in diese Kategorie.

    Nun ist es dem Planer überlassen, nachzuweisen, dass für die Nutzer keine Gefahren bestehen und dass der Schutz und die Rettung von Personen einfach und problemlos abgewickelt werden können.

    Eine sehr große Lagerhalle z.B. klingt erst mal nach Sonderbau. Werden aber nur 'nichtbrennbare' Gegenstände/Materialien gelagert, wird mit Elektro- statt mit verbrennungsbetriebenen Staplern gefahren, sind Aufenthaltsräume außerhalb der Halle angeordnet und gibt es in der Halle keine ständigen Arbeitsplätze, usw usf. macht das die ganze Sache schon wieder deutlich einfacher. Zum Beispiel.
    Gruß
    Holger
    --
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    (Andreas Marti; Schweizer)
  • Pemu schrieb:

    Sonderbauten sind alle Bauten , die die vereinfachten Regelungen in der LBO zum Brandschutz überschreiten.

    Die LBO Regelungen gelten für Wohngebäude, einfache Nutzungen und sind begrenzt übertragbar auf Bürogebäude. Einheiten bis 400 m² bzw. 200 m²
    Naja, so ganz stimmt das nicht: Die LBOen kategorisieren entsprechend der MBO nach den Gebäudeklassen 1 - 5 und unabhängig davon "Sonderbauten". Die Abweichungsarten schwanken von LBO zu LBO . Es geht nicht immer um Brandschutz.

    (unterstrichener Teil nachträglich korrigiert, siehe Beitrag 19!)
    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker

    Dieser Beitrag wurde bereits 1 mal editiert, zuletzt von Skeptiker ()

  • Ich glaube, das ist nicht einfach nur eine Lagerhalle, sondern in der Halle soll auch die Produktion laufen, wenn ich das richtig verstanden habe. Oder die Lagerhalle ist nur ein kleiner Teil des Ganzen. 20 Hanseln können gar nicht so viel Elektronik verbauen, um eine größere Lagerhalle als den Rest zu benötigen, wenn sie nur Kleinzeugs verbauen. Und beim Wort Produktion werden die Behörden hellhörig, weil man es dann mit allen möglichen Emissionen und Imissionen zu tun haben könnte. Aber ein paar Gespräche sollten Probleme aus der Welt schaffen können. Ansonsten muss man da durch und nachweisen, dass keine Gefährdungen bestehen. Ist halt nur jede Menge Papier.
    -

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...
  • Lager ist noch der geringste Teil... Planungsstand: Wir haben im EG vier Fertigungsräume, eine mechanische Werkstatt und ein Lager. Kein Raum ist größer als 50 qm. Dazu Verkehrsflächen, Sanitär und ein Büro Fertigungsleiter.
    Fertigung heißt ein paar Lötarbeitsplätze, Maschinen zum automatischen Abgleich und Test sowie Montageplätze. Keine Chemikalien, nix Brennbares und keine Emissionen.
    Im OG vier Büros, ein Labor, Konferenzraum und drei Entwicklerbüros. Dazu wieder Verkehrsflächen und Sanitär.
    Pro Stockwerk ein gerade durchgehender Flur, alle Räume gehen rechts und links ab.
    Kein Publikumsverkehr, Besucher werden schon aufgrund vertraulicher Projekte nicht ungeführt ins Gebäude gelassen.

    Diese Angaben machen es vielleicht etwas deutlicher.
  • Oje - da geht jetzt doch wieder einiges durcheinander. Sonderbauten haben mit der Gebäudeklasse nichts zu tun - auch eine Gkl. 1 kann ein Sonderbau sein, wenn die Nutzung entsprechend ist.

    Und laut dem TE hat ja der Planer von Sonderbau gesprochen und nicht das Bauamt. Die werden das sicher anders sehen, bei der Baubeschreibung...
    Immissionsschutz kann unabhängig davon ein Thema sein - bei der Art von Produktion tippe ich aber darauf, das höchstens der Lieferverkehr für die Immissionsschutzbehörde von Interesse ist. Da wird nicht viel kommen.

    Also warten wir doch ab, bis der TE mit der Behörde gesprochen hat, dann sieht eh alles anders aus.
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  • Rose24 schrieb:

    Oje - da geht jetzt doch wieder einiges durcheinander. Sonderbauten haben mit der Gebäudeklasse nichts zu tun - auch eine Gkl. 1 kann ein Sonderbau sein, wenn die Nutzung entsprechend ist.
    Wichtiger Hinweis, danke!

    Nach der aktuellen MuBO hat die Eigenschaft "Sonderbau" tatsächlich nichts mit der Gebäudeklasse zu tun, sondern nur mit der Nutzung. Die entsprechende Veränderung der BauOBln im Jahre 2005 ist mir persönlich entgangen. Danke für die Nachhilfe!
    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker