Grenzbebauung Gartenhaus (Wohnhaus?

Diese Seite verwendet Cookies. Durch die Nutzung unserer Seite erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies setzen. Weitere Informationen

Im Zuge der Aktualisierung auf EFB 2.0 werden umfangreiche Wartungsarbeiten (voraussichtlich) vom 27.04 durchgeführt. Wir Entschuldigen, dass das Forum ab 19 Uhr nicht mehr erreichbar sein wird. Bei planmäßigen Durchlauf sind wir spätestens am darauf folgenden Tag (Samstag) wieder erreichbar.

  • Grenzbebauung Gartenhaus (Wohnhaus?

    Hallo aus Hannover!
    Im Garten unseres Nachbarn steht seit ca. 50 Jahren ein ursprüngliches Gartenhaus. Im Laufe der Zeit wurde dieses Haus zum Wohnhaus umgebaut, Wohnraum, Heizung, Küche Bad.... Jetzt wurde das Haus gedämmt, und steht nunmehr nur noch 2.20 Meter von unserer Grundstücksgrenze. Giebelhöhe des Hauses geschätzt 5 Meter. Dieses Haus soll wohl künftig bewohnt werden, und ist keinesfalls mehr ein Gartenhaus. Wir wohnen seit 7 Jahren hier, seitdem wurde am Gartenhaus stets weitergebaut, saniert etc.... Bisher hat´s mich eigentlich, bis auf den nervenden Baulärm. nicht wirklich gestört. Jetzt moniert der Herr Nachbar allerdings eine kleine Hecke und da dachte ich, vielleicht muss ich auch mal mit dem Säbel rasseln. :D
    Fragen: Hätten wir bei der jüngsten Sanierung (Fassadendämmung) gefragt werden müssen? Ist grundsätzlich wohl überhaupt eine Baugenehmigung dafür existent? Müssen wir das so hinnehmen, bzw. was könnte getan werden.... ? Danke für Eure Antworten
  • ich kenn die Bauordnung dort oben nicht.
    Aber ich würde erst mal schauen, ob es einen B-Plan gibt und schauen, was dort so drin steht.

    Wenn es keinen gibt, dann wird sich die Bebauung vermutlich erst mal nach der Umgebungsbebauung richten müssen. Abstandsflächen könnte man prüfen.
    Wenn es bisher keine Wohnnutzung war (was zu klären wäre), dürfte eine Nutzungsänderung zu beantragen sein.

    Ob Erschließungsbeiträge gezahlt wurden, dürfte Euch nicht zu interessieren brauchen.
  • Enuresis schrieb:

    Ist grundsätzlich wohl überhaupt eine Baugenehmigung dafür existent?
    Das können wir nicht wissen und ein Anrecht auf Auskunft/Akteneinsicht hast auch Du als direkter Nachbar nicht.

    NBauO sagt zum Grenzabstand 3,0 m mindestens. Bei nachträglicher Dämmung dürfen es bis 25 cm weniger sein, also mindestens 2,75 m.
    Weniger Abstand dürfen nur Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Heizung (Schuppen, Garade, usw) haben.

    Eine Wohnnutzung wäre also nur mit einer Abstandsbaulast auf Deinem/Eurem Grundstück möglich.

    Für die Fassadendämmung muss er Euch ebensowenig fragen wie für andere Baumaßnahmen oder eine Nutzungsänderung, sofern diese baurechtlich zulässig wäre.

    Wenn Ihr etwas unternehmen wollt, dann bleibt nur der Weg über eine offizielle Anfrage beim Bauordnungsamt, ob der Baukörper und die Nutzung legal und genehmigt ist.
    Oder der Hinweis darauf, dass Ihr so etwas plant. Aber in jedem Fall könnt Ihr die Nachbarschaft vergessen!
    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
  • Vielen Dank für die Antworten.

    Ich würde allerdings gerne noch etwas nachfragen. Das (Garten)haus stand ja auch vor der erfolgten Dämmung in einem zu geringen Abstand zur Grenze.
    Sollte eine Abstandsbaulast mit unseren Voreigentümern getroffen worden sein, müsste das dann nicht grundbuchamtlich eingetragen worden sein? Oder reichen da eventuell getroffene mündliche Absprachen? Woher soll man das als Neueigentümer wissen? Kann mir zudem nicht vorstellen, dass dieses Haus jemals eine Genehmigung bekommen hat....

    Besten Dank im Voraus
  • Enuresis schrieb:

    müsste das dann nicht grundbuchamtlich eingetragen worden sein?
    Nein

    Enuresis schrieb:

    Oder reichen da eventuell getroffene mündliche Absprachen?
    Auch nein

    Eine Baulast wird ins Baulastenverzeichnis bei Bauaordnungsamt der Stadt Hannover eingetragen.


    Enuresis schrieb:

    Woher soll man das als Neueigentümer wissen?
    An sich sollte der Notar bei Kaufvertragserstellung nicht nur ins Grundbuch sehen, sondern auch ins Baulastenverzeichnis.
    Da das aber nicht elektr. einsehbar ist wie das Grundbuch , sondern nur nach Terminvereinbarung (mit langem Vorlauf) begnügen sich die meisten Notare mit dem Honweis im Kaufvertrag "Baulastenverzeichnis wurde nicht eingesehen"

    Damit liegt dieser Deckel bei DIr


    Enuresis schrieb:

    Kann mir zudem nicht vorstellen, dass dieses Haus jemals eine Genehmigung bekommen hat....
    Vor 50 Jahren und als Haus ohne Wohnnutzung (Schuppen o.ä.) ging vieles.
    Ausserdem hat es nach dem Kriege im Rahmen der Wohnungsnot durch Bombenschäden befristete Genehmigungen für vieles gegeben. Bewohnbare Gartenlauben, Dachgeschoßausbauten, .....
    Befreistet entweder auf X Jahre oder bis zum Auszug des bei Genehmigung aktuellen Bewohners, spätestens seinem Ableben.

    Die Befristung wurde dann im Laufe der Jahre "vergessen" und es wurde einfach weitergenutzt. Die Nachbarn wussten ja nix von der Befristung.
    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
  • Ein Gartenhaus ist kein Wohnhaus. Von daher kann der Abstand, wenn es als Gartenhaus genutzt wurde kein Problem sein, wennes denn als Wohnhaus genutzt wird schon. Ich kenn mich allerdings nur in Bayern aus.

    Ralf Dühlmeyer schrieb:

    Wenn Ihr etwas unternehmen wollt, dann bleibt nur der Weg über eine offizielle Anfrage beim Bauordnungsamt, ob der Baukörper und die Nutzung legal und genehmigt ist.
    Das würde ich auch sagen. Aber es kann sein, dass dann schlafende Hunde geweckt werden.
    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben
    -> expertenforum-bau.de/donation-add/
  • Warum sollten keine schlafenden Hunde geweckt werden? Im Eingangspost steht, dass der Nachbar wegen einer kleinen Hecke anfängt Theater zu machen.
    Meiner Meinung nach sollte man ihm schon deutlich zu verstehen geben, dass man sich nicht alles gefallen lässt.
    Wenn der Nachbar so anfängt sollte er sich aber 100% sicher sein dass er alles richtig gemacht hat. Und bei solchen Themen hört das "gute" nachbarschaftliche Verhältnis eh schnell auf.

    Viele Grüße M.
  • Unter Nachbarn kann man mit wenigen unbedachten Worten die Grundlage für eine hartnäckige Auseinandersetzung bis ans Ende des Lebens legen.
    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker

    Der Betreiberverein dieses Forums freut sich über Spenden von Fragestellern, die hier kostenlos Hilfe bekommen haben -> http://www.expertenforum-bau.de/donation-add/
  • Enuresis schrieb:

    Sollte eine Abstandsbaulast mit unseren Voreigentümern getroffen worden sein, müsste das dann nicht grundbuchamtlich eingetragen worden sein? Oder reichen da eventuell getroffene mündliche Absprachen? Woher soll man das als Neueigentümer wissen? Kann mir zudem nicht vorstellen, dass dieses Haus jemals eine Genehmigung bekommen hat....

    Besten Dank im Voraus
    Mein Nachbar weiß auch bis heute nicht, dass er eine Baulast eingetragen hat.
    Interessant ist, dass die Baulast auch nicht im Katasterauszug angegeben wird. Dies aber die Grundlage für eine Baugenehmigung ist. Vielleicht kann mir das mal einer erklären. Oder schauen die im Bauordnungsamt zusätzlich in dieses Baulastverzeichnis.
    Durch Nutzung der üblichen Rechtschreibregeln wertschätze ich mein Gegenüber und es liest sich viel angenehmer.
  • Grade mal in meinen notariellen Kaufvertrag geguckt, da schließt die Verkäuferin jegliche Baulasten aus. Zudem waren wir vor notarieller Beurkundung persönlich im Bauamt und haben uns alles wichtige zeigen / aushändigen lassen. Da war nichts dabei...

    P.S. Ich habe gar keinen Bock auf einen Streit, nehme ja seit Jahren den Baulärm in Kauf... Sollte das Ganze Ding dann aber bewohnt werden, sieht´s anders aus und ich fühle mich dann auf jedenfall in meiner Wohnqualität mehr als gestört.
    Und bevor ich schlafende Hunde wecke, zum Anwalt renne oder nen Streit übern Nachbarschaftszaun breche, wollte ich nur mal vorab einige Meinungen einholen
  • SirSydom schrieb:

    Sind nicht alle Baulasten in einem Grundbuchauszug enthalten?
    Das Grundbuch enthält nur, was darin eingetragen ist. Zum x-ten Male, Baulasten werden im Baulastenverzeichnis geführt!
    Es gibt DInge, die man entweder im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis absichern kann. Wegerechte z. B.
    Aber baurechtlich relevantes wie Abstandsbaulasten können zumindest nach meinem Wissen und meiner Erfahrung nach nur im bauamtlichen Baulastenverzeichnis gesichert werden, nicht grundbuchlich, da man ja grundbuchliche Lasten mit Zustimmung beider Parteien (Lastgeber und Lastnehmer) löschen kann.
    Das datf aber bei z.B. Abstandslasten nur erfolgen, wenn der Baukörper nicht gebaut oder wieder abgerissen wurde, der die Last erforderlich machte.

    Wenn die Nachbarn sich einigen Abstandsbaulast brauch mer net mehr obwohl die Hütte noch steht, könnte so das Baurecht umgenagen werden.
    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
  • SirSydom schrieb:

    Sind nicht alle Baulasten in einem Grundbuchauszug enthalten? Von irgendwelchem Altrechtlichen Zeug mal abgesehen..
    Kostet bei uns 10€ am Amtsgericht.
    In Bayern wurden Baulasten wie Abstandsflächenubernahmen früher ins Grundbuch eingetragen. Mit der "Entbürokratisierung" des Baurechts in Bayern wurde das Verfahren geändert und seitdem gibt es das Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde. Für den Eintrag dort wird ein Zettel ausgefüllt, mit einem Lageplan als Anlage, und das wird dann beim Amt abgeheftet. In "meinem" Landratsamt" wird das auch digital ins Bauprogramm eingetragen.
    Ich finde das jetzige Verfahren nicht gut - das Grundbuch war wesentlich sicherer.
    Wenn Du heute in Bayern ein Grundstück kaufst, solltest Du immer beides abklären - Grundbucheintrag UND Baulastenverzeichnis.
    Off-Topic:
    Für Altlasten gibt es dann noch das Altlastenkataster...
    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!
  • Rose24 schrieb:

    In Bayern wurden Baulasten wie Abstandsflächenubernahmen früher ins Grundbuch eingetragen. Mit der "Entbürokratisierung" des Baurechts in Bayern wurde das Verfahren geändert und seitdem gibt es das Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde. Für den Eintrag dort wird ein Zettel ausgefüllt, mit einem Lageplan als Anlage, und das wird dann beim Amt abgeheftet. In "meinem" Landratsamt" wird das auch digital ins Bauprogramm eingetragen.
    In Bayern gibt es meines Wissens nach kein Baulastenverzeichnis.
    Wo wäre denn die Rechtsgrundlage für dieses Verfahren?
    Nach wie vor gibt es Grunddienstbarkeiten in Abt. 2 des Grundbuchs.
  • Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO:
    "Abstandsflächen sowie Abstände im Sinn des Satzes 1 dürfen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn rechtlich oder tatsächlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden, oder wenn der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich, aber nicht in elektronischer Form, zustimmt; die Zustimmung des Nachbarn gilt auch für und gegen seinen Rechtsnachfolger."

    Dafür gibt es ein eingeführtes Formular (sh. hier: [Dieser Link ist nur für Registrierte Mitglieder sichtbar.]), das beim Bauamt eingereicht werden muss. Man kann wählen, ob es um eine Abstandsfläche nach Art. 6 oder nach Art. 28 BayBO gehen soll. Bauherr und Nachbar (der, der die AF übernimmt) müssen unterschreiben. Wir heften dann das Original in einen extra Ordner, das ist quasi das Baulastenverzeichnis. Dort kann man dann nachsehen, ob Abstandsflächen in der Vergangenheit übernommen wurden. Grundbuch war früher einmal...
    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!
  • Für Bayern kann ich nicht sprechen, aber in Sachsen-Anhalt werden Dienstbarkeiten nur ins öffentliche Baulastenverzeichnis eingetragen. Warum also nicht auch woanders?
    Rose24 traue ich als bayerische Beamtin durchaus zu, zu wissen wovon sie schreibt.




    Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



    M.G.Wetrow
  • ThomasMD schrieb:

    Für Bayern kann ich nicht sprechen, aber in Sachsen-Anhalt werden Dienstbarkeiten nur ins öffentliche Baulastenverzeichnis eingetragen. Warum also nicht auch woanders?
    Rose24 traue ich als bayerische Beamtin durchaus zu, zu wissen wovon sie schreibt.
    Danke für die Blumen. Ich sitze im Bauamt quasi direkt an der Quelle...
    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!
  • Rose24 schrieb:

    ThomasMD schrieb:

    Für Bayern kann ich nicht sprechen, aber in Sachsen-Anhalt werden Dienstbarkeiten nur ins öffentliche Baulastenverzeichnis eingetragen. Warum also nicht auch woanders?
    Rose24 traue ich als bayerische Beamtin durchaus zu, zu wissen wovon sie schreibt.
    Danke für die Blumen. Ich sitze im Bauamt quasi direkt an der Quelle...
    Wird dann bei einem Bauantrag dieses Baulastregister geprüft?
    Durch Nutzung der üblichen Rechtschreibregeln wertschätze ich mein Gegenüber und es liest sich viel angenehmer.
  • Ich würde erst mal mit dem Nachbarn über die Bude sprechen. Dann könnt ihr evtl. zu einer Einigung kommen. Er darf darin wohnen, Du darfst dafür eine höhere Hecke machen um das Elend nicht sehen zu müssen...
    Und die Behörden werden außen vor gelassen und keinem geschieht was.
    -

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...
  • ThomasMD schrieb:

    Für Bayern kann ich nicht sprechen, aber in Sachsen-Anhalt werden Dienstbarkeiten nur ins öffentliche Baulastenverzeichnis eingetragen. Warum also nicht auch woanders?

    1) weil jede Quelle, die ich finde, sagt, dass es in Bayern kein Baulastenverzeichnis gibt, u.a. auch die Landeshauptstadt München:

    In Bayern gibt keine bei den Baubehörden geführten Baulastenverzeichnisse wie in vielen anderen Bundesländern. Die entsprechenden Verpflichtungen werden daher bei Bedarf durch Eintragung als Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs, geführt beim örtlich zuständigen Amtsgericht, dinglich gesichert.

    2) Weil es für §83 MBO keine Entsprechung in der BayBO gibt! Den 6. Abschnitt aus Teil 5 gibts in der BayBO nicht.

    Rose24 schrieb:

    Dafür gibt es ein eingeführtes Formular (sh. hier: AF-Übernahme), das beim Bauamt eingereicht werden muss.
    das ist doch in keinster Weise vergleichbar mit einer dinglichen Sicherung! Die Übernahme wäre z.B. weg, wenn das Gebäude weg ist. Eine Grunddienstbarkeit bleibt bestehen.

    Rose24 schrieb:

    Grundbuch war früher einmal...
    wenn du damit meinst, dass es nicht mehr nötig ist, ok, aber wenn du damit sagen willst es sei nicht mehr möglich, dann widerspreche ich. Eine Grunddienstbarkeit ist ja keine Sache zwischen Behörde und Grundstückseigentümer, sondern zwischen zwei Grundstücken bzw. deren Eigentümern.
  • SirSydom schrieb:

    ThomasMD schrieb:

    Für Bayern kann ich nicht sprechen, aber in Sachsen-Anhalt werden Dienstbarkeiten nur ins öffentliche Baulastenverzeichnis eingetragen. Warum also nicht auch woanders?
    wenn du damit meinst, dass es nicht mehr nötig ist, ok, aber wenn du damit sagen willst es sei nicht mehr möglich, dann widerspreche ich. Eine Grunddienstbarkeit ist ja keine Sache zwischen Behörde und Grundstückseigentümer, sondern zwischen zwei Grundstücken bzw. deren Eigentümern.
    ...ja, das meine ich. Grunddienstbarkeit wird in Bayern nicht mehr verlangt.

    Hier die Erläuterungen zum Formular: [Dieser Link ist nur für Registrierte Mitglieder sichtbar.]

    Andere Baulasten werden dagegen nach wie vor ins Grundbuch eingetragen - z.B. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Sicherungen für Ausgleichsflächen, Wohnungsbelegungsrechte etc.
    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!