Regressanspruch an eine Baufirma nach 15 Jahren wegen falscher Bauausführung?

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    • Regressanspruch an eine Baufirma nach 15 Jahren wegen falscher Bauausführung?

      Guten Tag,

      ich hoffe, dass ich hier mit meiner Fragestellung richtig bin und Sie mir weiter helfen können.

      Folgender Fall beschäftigt mich.



      Mitwirkende:

      Nachbar A

      Nachbar B

      Baufirma C


      Mal angenommen, im Jahr 2000 hat Nachbar A beim Neubau seines Reihenmittenhausgrundstückes von Firma C eine Terrasse auf seinem Grundstück in Hanglage errichten lassen, die angrenzend, parallel zur Grundstücksgrenze des Nachbarn B verlaufen sollte.


      Ein mehrere Jahre später hinzugezogener, neuer Hauseigentümer, Nachbar B, veranlasst nun 15 Jahre später nach dem Terrassenbau eine Neuvermessung seines Grundstückes durch einen amtlich bestellten Grundstücksvermesser. Dieser stellt durch eine GPS Vermessung fest, dass die Terrasse über eine Länge von ca. 6m um ca. 6 bis 8cm auf dem Grundstück von Nachbar B errichtet wurde.


      Nachbar B verlangt nun von Nachbarn A, dass er seine Terrasse um diese wenigen Zentimeter zurück bauen soll.


      Frage nun:


      Da es sich durch die extreme Hanglage der Terrasse um eine sehr komplizierte und im fünfstelligen EURO-Bereich bewegende Rückbaumaßnahme handelt, kann Nachbar A den Bauunternehmer C (der noch am Markt aktiv ist), nach 15 Jahren dazu auffordern, die Herstellung korrekten Grenzverlaufs auf seine Kosten durchzuführen?

      Letztendlich hat Tiefbauunternehmer C im Jahr 2000 die zwischen den nachbarlichen Grundstücken verlaufende und mit amtl. Grenzstein markierte Linie nicht eingehalten, sondern die Pflasterarbeiten quasi Pi mal Auge durchgeführt. Nachbar A hat seinerzeit nicht den Grenzverlauf vermessen, sondern sich auch die korrekte Bauausführung des Tiefbauunternehmers C verlassen.

      Leider existieren nach ao langer Zeit keine Rechnungsunterlagen mehr.


      Vielen Dank im Voraus.
    • Als jur. Laie würde ich sagen, dass hier die Baufirma nicht mehr belangt werden kann. Dafür hätte sie den Mangel "arglistig verschweigen" müssen, d.h. sie hätte damals Kenntnis davon haben müssen. Das aber müsste man zuerst einmal nachweisen, und selbst wenn der Nachweis gelingen würde, ist fraglich, ob man nach 15 Jahren noch eine Handhabe hat. Soweit ich weiß, sind die Verjährungsfristen irgendwann vor xx Jahren drastisch verkürzt worden. Ob das nun im Jahr 2000 oder etwas früher oder später war, das müsste man nachlesen. Beim Hausbau meines Bruders in 2003 hat der Architekt gemeint, dass nun "ganz neu" verkürzte Fristen gelten. Das ist aber schon verdammt lange her.

      Ich befürchte, Nachbar A hat hier das Nachsehen und muss den Mangel selbst bzw. auf eigene Rechnung beheben.
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    • Klar kann man das Verlangen.

      Es wird nur nicht gemacht werden. Warum auch? Leistung ist abgenommen, Gewährleistung ist abgelaufen. Welche rechtliche Grundlage soll den Anspruch von Nachbar A gegen Baufirma C begründen?
      Ob ein Mensch klug ist, erkennt man viel besser an seinen Fragen als an seinen Antworten. 8o
    • feelfree schrieb:

      Pego10 schrieb:

      Nachbar B verlangt nun von Nachbarn A, dass er seine Terrasse um diese wenigen Zentimeter zurück bauen soll.
      Wird er damit durchkommen? 6m x 7cm = 0,42qm. Bei einem angenommenen qm Preis von 1000€ geht's also um wenige 100 Euro.Steht das in irgendeinem Verhältnis zu den 5-stelligen Umbaukosten?
      Das spielt hier nur eine untergeordnete Rolle. Überlege mal, bei 5 stelligen Umbaukosten, da könnte die Terrasse ja auch 2m auf Nachbars Grundstück liegen. Macht 12m² im Gegenwert von vielleicht ein paar Tausend Euro. Bei einem RMH und den eher schmalen Grundstücken wäre das trotzdem eine erhebliche Einschränkung.

      Man kann das also nicht unbedingt an den Kosten für die Behebung des Mangels festmachen. Unrecht wird nicht zur Recht, nur weil´s billig ist.

      Ich frage mich, warum der neue Nachbar B überhaupt auf die Idee kommt, hier auf eigene Kosten nachmessen zu lassen. Vielleicht gibt es dafür einen Grund und der Nachbar ist gar nicht gewillt hier nachzugeben, egal was es Nachbar A kostet. Dann greifen "logische" Argumente sowieso nicht mehr. Ansonsten hätte man für die 6cm ein gemeinsames Grillfest organisiert und danach das Thema abgehakt.
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    • Jein. Bei 50cm oder gar 2m gäbe es ja auch eine erhebliche Verkleinerung der eigenen Terrasse. Bei 6-8cm sehe ich die nicht.

      Ich tippe mal, dass es vor Gericht auf einen Vergleich rauslaufen würde. Grenzverlauf wird neu eingemessen und eingetragen, Kosten trägt Verursacher. Der halbe Quadratmeter wird zum Bodenrichtpreis mal Faktor x verkauft.
    • feelfree schrieb:

      Jein. Bei 50cm oder gar 2m gäbe es ja auch eine erhebliche Verkleinerung der eigenen Terrasse. Bei 6-8cm sehe ich die nicht.

      Ich tippe mal, dass es vor Gericht auf einen Vergleich rauslaufen würde. Grenzverlauf wird neu eingemessen und eingetragen, Kosten trägt Verursacher. Der halbe Quadratmeter wird zum Bodenrichtpreis mal Faktor x verkauft.

      Das wäre eine Alternative, aber auch nur wenn alle mitspielen. Ansonsten geht das durch Instanzen bis mal ein Richter ein Urteil fällt. Es gibt Nachbarn die streiten sich auch wegen Nichtigkeiten. Ich hatte ja geschrieben, dass mich wundert, dass der Nachbar B überhaupt auf die Idee kam hier nachmessen zu lassen.

      Es ist auch fraglich, ob die Beseitigung des Mangels überhaupt 5stellig kostet, ich glaube nicht, dass hierfür bereits eine seriöse Kostenschätzung vorliegt. Da wurde wohl eher mit kompletter Demontage und Neuerrichtung gerechnet.


      ---------- 26. Juli 2017, 14:59 ----------

      Danke Wolfgang.

      Dann käme noch die grobe Fahrlässigkeit in´s Spiel.

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    • Klassischer Überbau..
      Ich würde sagen, Rückbau nur zwingend innerhalb einer recht kurzen Frist nach dem Bau (Wochen-Monate) ODER wenn der Errichter es grob fahrlässig gemacht hat.
      Ansonsten ist ein Überbau zu tolerieren, ggf. muss man im Jahr 2Markfuzzig Überbaurente zahlen.

      Für genaueres mal ins Gesetz schauen.


      ---------- 26. Juli 2017, 15:08 ----------

      Wolfgang hats doch sogar schon genannt!

      912BGB



      § 912
      Überbau; Duldungspflicht

      (1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
      (2) 1Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. 2Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.



      ---------- 26. Juli 2017, 15:10 ----------

      Jetzt lese ich aber gerade, dass die Grenze wohl durch Grenzmarkierungen sichtbar war. Evtl. doch grob fahrlässig?? Müsste man recherchieren!
    • R.B. schrieb:

      Dann käme noch die grobe Fahrlässigkeit in´s Spiel.
      Im Urteil ging es um 28 m² Überbauung mit einem Gebäude, hier um ca. 0,4 m² mit einer Terrasse! Wir sprechen über eine Überbauung in Kantensteindicke.

      Ob das auch reichen würde, um eine grobe Fahrlässigkeit festzustellen? K.A., bin juristischer Laie. Ich glaube aber eher, dass hier die Duldung mit Entschädigung greift.
      __________________
      Gruß aus Oranienburg
      Thomas
    • Pego10 schrieb:

      Da es sich durch die extreme Hanglage der Terrasse um eine sehr komplizierte und im fünfstelligen EURO-Bereich bewegende Rückbaumaßnahme handelt, kann Nachbar A den Bauunternehmer C (der noch am Markt aktiv ist), nach 15 Jahren dazu auffordern, die Herstellung korrekten Grenzverlaufs auf seine Kosten durchzuführen?
      Kann es vielleicht sein, dass durch die extreme Hanglage extreme Hangsicherungsmaßnahmen von Nöten waren?

      Es kann -wenn dies nicht 100%-ig ordentlich gemacht wurde auch passieren, dass sich die Wand/ Hangsicherung des Höherliegenden unter dem Erddruck leicht in Richtung Tal bewegt hat...gekippt ist. Dann wäre der Überbau also erst durch Bewegungen im Bauwerk entstanden.

      Tja...nur eine Vermutung. Mehr Input wäre hilfreich.
    • Das Juristische ist die eine Frage,
      aber ich frag mich wie man in so einer Nachbarschaft wohnen kann.

      Unser Nachbar hat sich auch eine Bodenplatte für seine Garage gießen lassen.
      Der Rohbauer hat es verkackt und mal original bis zu 10 cm auf unser Grundstück betoniert.

      Da der Nachbar mit dem Rohbauer sehr unzufrieden war will er es nicht bemängeln.
      Stattdessen will er es dann, wenn das Haus mal steht und bevor die Garage gestellt wird in Eigenleistung beseitigen.
      Ob das sinnvoll ist oder nicht bleibt mal dahin gestellt, aber ich werde ihm sicher dabei helfen.
      Denn ein solches nachbarschaftliches Verhältnis wie oben genannt ...
      da kann ich doch auch direkt meine Koffer packen und weg ziehen ;(

      Grüße
    • Thomas schrieb:

      Der Rohbauer hat es verkackt und mal original bis zu 10 cm auf unser Grundstück betoniert.
      Ich frage mich bei solchen Fällen gerne mal: Warum dies?

      Grundstückseckpunkte nehmen, Schnur spannen und ....fertig.

      Von dieser Linie bleibt man dann eben 2cm zurück, weil man seine Garage am Ende sogar noch verputzen möchte. Kein Hexenwerk, nichts wirklich Schwieriges....egal....
    • Thomas T. schrieb:

      R.B. schrieb:

      Dann käme noch die grobe Fahrlässigkeit in´s Spiel.
      Im Urteil ging es um 28 m² Überbauung mit einem Gebäude, hier um ca. 0,4 m² mit einer Terrasse! Wir sprechen über eine Überbauung in Kantensteindicke.
      Ob das auch reichen würde, um eine grobe Fahrlässigkeit festzustellen? K.A., bin juristischer Laie. Ich glaube aber eher, dass hier die Duldung mit Entschädigung greift.

      Das Problem ist doch, dass nirgendwo etwas von Verhältnismäßigkeit steht.
      Fangen wir mal von vorne an.

      Wenn der Grenzverlauf eindeutig war (Grenzstein), dann hat Nachbar A diese mangelhafte Leistung abgenommen OHNE die Ausführung zu kontrollieren, obwohl dies einfach möglich gewesen wäre. Die Baufirma C ist somit in meinen Augen definitiv raus aus der Sache. Ihr kann weder Vorsatz noch arglistiges Verschweigen vorgeworfen, geschweige denn nachgewiesen werden.

      Ich denke die eigentliche Frage des TE ist eindeutig zu beantworten, da sind wir uns alle einig.

      Es geht jetzt nur noch um die Sache zwischen Nachbar A und Nachbar B.

      Ob nun automatisch die Duldung greift, darf zumindest angezweifelt werden. Es wird nicht festzustellen sein, ob Nachbar A mit Vorsatz gehandelt hat, zumindest aber hat er in meinen Augen grob fahrlässig gehandelt. In diesem Fall könnte er sich wohl kaum auf §912 berufen.

      Ob das nun mit einem Rückbau oder Vergleich(Duldung + Entschädigung) endet, das wird die spannende Frage sein. Ob die Verhältnismäßigkeit überhaupt eine Rolle spielt, das könnte ich mir vielleicht für eine richterliche Entscheidung vorstellen, aber auch da sehe ich kein Automatismus. Wie hoch ist der Schaden? Nachbar A könnte argumentieren, dass Nachbar B ja nur einen halben m² im Wert von ein paar hundert Euro verliert, zzgl. neu Einmessen und Grundbuchänderungen, Nachbar B könnte hingegen argumentieren, dass der Schaden ja viel höher ist, wenn Nachbar A schon einen 5stelligen Betrag für die Beseitigung in´s Spiel bringt. Was wäre nun eine gütliche Einigung dem Nachbar A "wert"? Was dem Nachbar "B"?

      Ich hatte oben ja schon geschrieben, wie ich mir einen Kompromiss vorstellen würde, von mir aus legt Nachbar A zu den Steaks noch eine Kiste Bier drauf. Wenn jedoch einer der Nachbarn auf Krawall gebürstet ist, dann fällt die Grillparty in´s Wasser, und man grillt ersatzweise vor Gericht. Wie dann der Koch entscheidet, das kann ich natürlich nicht vorhersagen.
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    • Moment.
      Mir hat mal ein Vermesser gesagt, sie würden zwar in die Vermaßung AB,xy m hineinschreiben, aber trotz GPS und hochpräzier Optiken und Computer im Theo könnten sie nur die erste Nachkommastelle garantieren.
      Es ist also hier wie da vielleicht auch eine Frage, wer wie von wo gemessen hat. Nimmt man dann noch die Toleranzen bauüblicher Meßgeräte hinzu, .....
      Da kann sogar jede Messung in sich stimmig sein und im Ergebnis einen Fehler ergeben.
      Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
    • Er hat mit GPS gemessen? GPS ist aber nicht cm-genau. Soweit ich weiß, ist das zivile GPS Signal nur einige Meter, IMHO um die 15 oder gar 30 m genau. Der Rest wird interpoliert, ist also ungenau für genaue Messungen.
      War das wirklich ein Vermessungsheini, oder hat der Nachbar mit seinem GPS Dingens selber gemessen?
      -

      Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...
    • SirSydom schrieb:

      Wolfgang hats doch sogar schon genannt!

      912BGB

      (1)
      Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes
      über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit
      zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn,
      dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben
      hat.
      (2) 1Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. 2Für die Höhe
      der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.
      jetzt frag ich mich aber, seit wann eine Terrasse ein Gebäude ist...

      LBO NRW schrieb:

      (2) Gebäude sind selbstständig benutzbare, überdachte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.
      für mich greift also der §912 BGB hier nicht, weil kein Gebäude.

      vgl. z.B hier: [Dieser Link ist nur für Registrierte Mitglieder sichtbar.]

      Zitat aus Link schrieb:

      Zäune, Mauern oder ein seitlich offener Carport erfüllen die Gebäudeeigenschaft nicht. Auch leicht versetzbare Gebäude, wie z.B. Gartenhäuser fallen nicht darunter.

      Nachbarschaftsgesetzt zur Duldung des Überbaus im Luftraum (wenn keine Einschränkung) greift für mich auch nicht, da eben nicht im Luftraum, sondern am Boden.
    • Frau Maier schrieb:

      Er hat mit GPS gemessen? GPS ist aber nicht cm-genau. Soweit ich weiß, ist das zivile GPS Signal nur einige Meter, IMHO um die 15 oder gar 30 m genau. Der Rest wird interpoliert, ist also ungenau für genaue Messungen.
      Das was die Vermesser unter "GPS" verstehen ist nicht mit Deinem Navi im Auto vergleichbar. Da werden nicht nur die Signale der Satelliten herangezogen, sondern auch ein terrestrisches Netzwerk. Der Computer ermittelt dann über Korrekturdaten die genaue Position, auf den cm genau. Das müsste jetzt ein Vermesser erklären, wie die das genau verrechnen, ich könnte Dir höchstens den technischen Hintergrund erläutern.

      Es gibt auch Verfahren die Genauigkeit noch weiter zu steigern, aber das ist für den praktischen Einsatz beim Vermessen wohl ungeeignet. Der Empfänger kann ja nicht tagelang an einem Punkt stehen.
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    • R.B. schrieb:

      Das müsste jetzt ein Vermesser erklären, wie die das genau verrechnen, ich könnte Dir höchstens den technischen Hintergrund erläutern.
      Stichwort D-GPS, falls es interessiert.

      Zellstoff schrieb:

      für mich greift also der §912 BGB hier nicht, weil kein Gebäude.
      hm.
      Heißt um Umkehrschluss, jeder um 1mm mein Grundstück überbauende Zaun, Rückenstütze vom Randstein, Fundament kann ich rigoros entfernen lassen?
    • Zellstoff schrieb:

      für mich greift also der §912 BGB hier nicht, weil kein Gebäude.
      Alles Laienmeinung:
      Wenn es aber keinen anderen, explizit besser passenden Paragraphen gibt, dann wird man den letztendlich den auch für eine Mauer hernehmen.

      Zur groben Fahrlässigkeit: Wem sollte man die denn Nachweisen? Dem Nachbar A, der das als Laie gar nicht kann, oder dem Unternehmer C, der ja jederzeit behaupten könnte, er habe selbstverständlich sehr wohl eine Schnur gezogen. Ob sich jetzt die Mauer oder die Grenzsteine verschoben habe kann niemand mehr nachvollziehen. Selbst ohne den zeitlichen Aspekt könnte sich das Unternehmen vermutlich auf einen leicht fahrlässigen Fehler berufen, muss ja nur einer über die Schnur gestolpert sein ohne dass es gleich einer gemerkt hat.
    • feelfree schrieb:

      Zellstoff schrieb:

      für mich greift also der §912 BGB hier nicht, weil kein Gebäude.

      Zur groben Fahrlässigkeit: Wem sollte man die denn Nachweisen? Dem Nachbar A, der das als Laie gar nicht kann, oder dem Unternehmer C, der ja jederzeit behaupten könnte, er habe selbstverständlich sehr wohl eine Schnur gezogen
      Wie gesagt, der Unternehmer ist raus aus der Sache.

      Nachbar A haftet als Eigentümer aber immer. Laie hin oder her.
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    • R.B. schrieb:

      Frau Maier schrieb:

      Er hat mit GPS gemessen? GPS ist aber nicht cm-genau. Soweit ich weiß, ist das zivile GPS Signal nur einige Meter, IMHO um die 15 oder gar 30 m genau. Der Rest wird interpoliert, ist also ungenau für genaue Messungen.
      Das was die Vermesser unter "GPS" verstehen ist nicht mit Deinem Navi im Auto vergleichbar. Da werden nicht nur die Signale der Satelliten herangezogen, sondern auch ein terrestrisches Netzwerk. Der Computer ermittelt dann über Korrekturdaten die genaue Position, auf den cm genau. Das müsste jetzt ein Vermesser erklären, wie die das genau verrechnen, ich könnte Dir höchstens den technischen Hintergrund erläutern.
      Ich sehe gerade, dass selbst DGPS, das was die Vermesser verwenden und auf terrestrische Signale setzt, Ungenauigkeiten zwischen 30 cm und 2,5m hat, je nachdem wie weit die nächsten Sendeantennen sind. Immer noch zu viel Ungenauigkeit für eine genaue Messung auf 7cm hin. Da sehe ich den §912 durchaus als das Mittel der Wahl. Meine Güte, 7cm, dann können die 7cm durch eine eigene Mauer überbaut werden, wenn es denn nötig wäre und wenn der nächste Vermesser nicht eine andere Zahl heraus bekommt...
      -

      Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...