Grünfläche zu Bauland umwandelbar?

  • Grünfläche zu Bauland umwandelbar?

    Hallo zusammen,


    auf dem Bild seht ihr ein sehr altes Baugebiet in einem Ort, an das sich
    im Westen ein "Acker" anschließt (rot eingekreist), der nicht als
    Bauland ausgewiesen ist.


    Vorausgesetzt der Bauer wöllte mir dieses Stück Land verkaufen - wäre es
    dann möglich das Grundstück auf eigene Kosten erschließen zu lassen und
    dort ein Haus zu bauen?


    VG
    Alex
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    • Fläche.jpg

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  • Da wird dann auch der Stadt/Gemeinderat erstmal beschließen müssen , das das dann Bauland wird.
    Ganz schön clever , billiges Ackerland kaufen und zu Bauland umwandeln , da kenn ich auch einen , der das so gemacht hat , der saß aber auch mit im Gemeinderat , jetzt woanders .


    ---------- 21. April 2017, 06:15 ----------

    Bauvoranfrage , könnte vielleicht aufschluß geben.
    Wer aufhört besser zu werden, hört auf ,gut zu sein
  • Babuschka schrieb:




    Vorausgesetzt der Bauer wöllte mir dieses Stück Land verkaufen - wäre es
    dann möglich das Grundstück auf eigene Kosten erschließen zu lassen und
    dort ein Haus zu bauen?
    Wenn das so einfach wäre, dann würde das wohl jeder machen. Du bist ja nicht der Erste der diese Idee hatte.

    Wie oben schon geschrieben, ohne die Beteiligung der Gemeinde geht hier gar nichts. Das beginnt schon mit dem Verkauf des Grundstücks, in manchen Gemeinden haben diese ein Vorkaufsrecht beim Verkauf bestimmter landwirtschaftlicher Flächen. Das würde bedeuten, der Eigentümer (hier Landwirt) dürfte Dir das Grundstück , bzw. einen Teil davon, gar nicht verkaufen.

    Gehen wir mal davon aus, der Landwirt dürfte frei verkaufen, und er wäre bereit bedingungslos zu verkaufen, dann hättest Du erst einmal ein Stück Wiese, das im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen ist. Nun kommt es auf die Gemeinde an, ob sie überhaupt ein Interesse daran hat, den Flächennutzungsplan zu ändern (vielleicht gibt es ein andere Baugebiet, und es ist keine Erweiterung geplant). Selbst wenn das der Fall wäre, dann ginge das nicht ohne Bürgerbeteiligung, d.h. die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke hätten auch noch ein Wörtchen mitzureden. Ob die Deinen "Plan" gut finden, ich weiß es nicht. Ob dann letztendlich auch das Landratsamt diese Änderung genehmigt, das steht auch in den Sternen, schließlich sind da noch einige Fachbehörden beteiligt (Landwirtschaftsamt, Umweltschutz usw.).

    Gehen wir nun davon aus, dass dieses Verfahren zu Deinen Gunsten verläuft, dass Nachbar, Eigentümer, Gemeinde, Landratsamt mitspielen, und keinerlei sonstigen rechtlichen Punkte gegen Deinen Plan sprechen, dann kann so ein Verfahren immer noch viele Jahre dauern, das ist Dir sicherlich klar. Je nach Widerstand einzelner Beteiligter sind 5 Jahre, 10 Jahre und mehr denkbar. Es kann auch passieren, dass das Verfahren kurz vor der Ziellinie gekippt wird.

    Nebenbei bemerkt, ob der Eigentümer unter diesen Bedingungen bereit ist, den Anteil am Grundstück zu Deinem Wunschpreis zu veräußern, steht auf einem anderen Blatt. Er könnte seine Zustimmung auch von weiteren Forderungen abhängig machen, da sind viele Szenarien denkbar. Vielleicht möchte er, dass dann weitere Flächen als Baugrundstück(e) ausgewiesen werden, womit das Verfahren dann gleich gekippt würde, oder was auch immer.

    Die eigentliche Erschließung ist dann das geringste Problem. Da aber alle anfallenden Kosten auf 1 Grundstück umgelegt werden müssten, könnte das das teuerste Baugrundstück in der Gemeinde werden.

    Um es kurz zu machen, völlig unmöglich ist Dein Plan sicherlich nicht, es wird aber wohl schwieriger als Du Dir das bisher vorstellen kannst. Du brauchst dafür erst einmal Zeit, Geld, und solltest in der Gemeinde gut vernetzt sein. Die Größe der Gemeinde spielt sicherlich auch eine Rolle.
  • Steuern sind auch ein Thema, das ist richtig. Grundsteuern sind natürlich deutlich höher als bei einem Wiesengrundstück, ob der Wertzuwachs gleich in der EkSt. landet, das kann ich jetzt nicht sagen. Spätestens bei einem Verkauf macht sich das aber definitiv bemerkbar. Ein Fall für den Steuerberater.
  • R.B. schrieb:

    ob der Wertzuwachs gleich in der EkSt. landet, das kann ich jetzt nicht sagen.
    Ich auch nicht...nicht wirklich.

    Bei uns im Ort wurde ein alter Bauernhof nebst Flächen in ein Mini-Wohngebiet umgewandelt.

    Der ehem. Besitzer musste diverse Parzellen verkaufen, konnte nur zwei oder drei (von insgesamt 10) behalten, da der Wertzuwachs von eben mal 200 EUR/m² (oder mehr...weiß es nicht genau) eine ziemlich hohe "Einnahme" bedeutete, die eben nur durch den Verkauf großer Teile bewältigen konnte.

    Es wäre für mich aber schon logisch, dass ein billiges Ackerland, welches plötzlich und ohne Zutun sehr viel mehr wert ist, dann auch steuerliche Berücksichtigung findet.
  • Thomas B schrieb:

    R.B. schrieb:

    ob der Wertzuwachs gleich in der EkSt. landet, das kann ich jetzt nicht sagen.

    Es wäre für mich aber schon logisch, dass ein billiges Ackerland, welches plötzlich und ohne Zutun sehr viel mehr wert ist, dann auch steuerliche Berücksichtigung findet.

    Definitiv.

    Bei Deinem Beispiel ging es aber um einen Verkauf, und da wird die Wertsteigerung natürlich berücksichtigt (schließlich verkaufte er ja zu einem höheren Preis).
    Beim TE ist der Fall etwas anders gelagert. Der Verkäufer (Landwirt) müsste den Gewinn aus Verkauf natürlich versteuern, wobei ich vermute, dass das Grundstück im Betriebsvermögen gehalten wurde. Der TE realisiert aber noch keinen Gewinn, auch wenn der Grundstückspreis durch die Umwandlung steigt. Somit dürfte ihn vorerst nur die höhere Grundsteuer treffen, und der Wertzuwachs käme erst bei einem späteren Verkauf in´s Spiel. Hat er das Grundstück aber selbst genutzt, dann sieht die Sache wieder anders aus.

    Wie gesagt, da kann man nur zu einem Steuerberater raten. Ich vermute, ihn trifft zuerst nur die Grundsteuer, und wenn er das Grundstück die nächsten xx Jahre selbst nutzt, dann würden auch bei einem Verkauf keine zusätzlichen EkSt. anfallen. Aber wie gesagt, "ohne Gewähr", das müsste ein Steuerberater klären.
  • R.B. schrieb:

    Bei Deinem Beispiel ging es aber um einen Verkauf, und da wird die Wertsteigerung natürlich berücksichtigt
    Nee...er musste verkaufen, weil er damit die steuerlichen Zahlungen bedienen konnte, was sonst wohl nicht gelungen wäre. So zumindest meine Info.

    Aber: Ein Fall für den Steuerberater!!!!!

    Nicht dass man meinte besonders pfiffig zu sein und dann kommt das dicke Ende brutal um die Ecke....
  • Ich kann da nur aus Erfahrung reden, aber stell dir das nicht so einfach und schon gar nicht kurzfristig vor, für ein Grundstück ein Bebauungsplan aufzustellen, zumal es sich bei dem Grundstück ja wahrscheinlich um kompletten Aussenbereich handelt. Ich habe das Spielchen durch für eine Baulücke, die von 3 Seiten von verschiedenen Bebauungsplänen umschlossen war und nur ein Teil meines Grundstückes sollte in den Bebauungsplan aufgenommen, bzw. ein eigener Erstellt werden, der sich inhaltlich an den angrenzenden B-Plänen orientiert, Alleine das hat, durch Gemeinderatshilfen 2,5 Jahre gedauert. :teufel:
    Wenn jetzt aber ein Grundstück was kpl. im Aussenbereich ist, zum Innenbereich umgewandelt werden soll, und das auch nur für eine Person, stelle ich mir sehr schwierig vor, vom Gemeinderat die Zustimmung zu erhalten.
    Wenn man sich nur mal die Diskussionen und Dauer von der Planung bis zur rechtskräftigen Umsetzung eines B-Planes durch die Gemeindegremien anschaut, wenn es um ein Neubaugebiet geht, wo mehrere Bauplätze entstehen und für die Gemeinde mit gewissen Einnahmen behaftet ist, weiss man, was auf einen zukommt. Kann sein, das das in anderen Gemeinden anders gehandhabt wird, aber ich glaube nicht wirklich daran.
  • Thomas B schrieb:

    R.B. schrieb:

    Bei Deinem Beispiel ging es aber um einen Verkauf, und da wird die Wertsteigerung natürlich berücksichtigt
    Nee...er musste verkaufen, weil er damit die steuerlichen Zahlungen bedienen konnte, was sonst wohl nicht gelungen wäre. So zumindest meine Info.

    Das ist gut möglich. Wie gesagt, er hat ja auf einmal eine Menge Geld eingenommen. Das trifft jeden Geschäftsmann der "abgeschriebenes" Betriebsvermögen plötzlich zu einem guten Kurs verkaufen kann.
    Ich glaube jetzt zwar nicht, dass er deswegen 70% oder 80% der Grundstücke hätte verkaufen müssen, aber vielleicht wollte er ja Kasse machen. Ein weiterer Grund könnte sein, dass er ja vor dem Verkauf zuerst noch die Erschließungskosten bezahlen muss. Die 200,- €/m² konnten ja nur dadurch realisiert werden, dass die Grundstücke erschlossen wurden. Wenn er jetzt zuerst mal die Erschließungskosten für 10 Grundstücke finanziert hat, dann muss er ja irgendwie zuerst diese Finanzierung bedienen bzw. ablösen. Wenn er das nicht aus der Portokasse machen kann, dann braucht er ja entsprechende Einnahmen.

    Ach ja, damit das oben mit dem "abgeschrieben" nicht falsch verstanden wird, Grundstücke werden natürlich steuerlich nicht abgeschrieben (von wenigen Ausnahmen mal abgesehen).
  • Nja ist das Grundstück im Betriebsvermögen, bei Landwirten die Regel, fällt bei Verkauf der gesamte Erlös der Wertsteigerung als Betriebseinnahme an.
    Also Verkaufserlös - Buchwert (für ct Beträge ehemals ererbt/übernommen).
    Daher verkaufen viele Landwirte nur ungern. Wir haben hier (Hochpreisland...) noch einige Baugrundstücke die regelmäßig gemäht, mit Streuobstbäumchen versehen werden - bis mal jmd stirbt.
    Nachdenken kostet extra!
  • alfred1 schrieb:

    na ja, lukrativ ist es trotzdem!
    Wenn ich viel Geld verdiene/erlöse, zahle ich darauf auch gern die Steuer.
    Soo unlukrativ ist es nun nicht..
    Da war ein Verkäufer in meinem Ort ganz anderer Meinung:

    Da die Gemeinde selber keine Baugebiete erschließt, machen das Bauträger. Die Grundstücke sind begehrt, und einer hat sich auf einen Deal mit dem Verkäufer eingelassen: Offiziell zahlt er ihm zwar mehr als den Grünlandpreis, einen Teil aber ohne Oskar. Aufgeflogen sind sie anlässlich einer Steuerprüfung beim Bauträger.
    Möchte nicht wissen, wie hoch daraufhin die Zahlungen der beiden ans FA waren. Ohne Deal wäre es wahrscheinlich für beide günstiger gelaufen.
  • Steuern:

    In der Regel gehört die LaWi-Fläche beim Bauern zum Betriebsvermögen. Wird zu einem höheren Preis als Buchwert verkauft, werden die damit gehobenen stillen Reserven besteuert. Wenn der Bauer allerdings betrieblich reinvestiert (bspw. neues Land kauft oder eine neue Scheune baut) kann er über die Vorschrift § 6b EStG eine Rücklage bilden, die er dann unter bestimmten Umständen auf bestimmte neue Wirtschaftsgüter übertragen kann, d.h. die stillen Reserven können - müssen aber nicht - steuerneutral übertragen werden.

    Es kann aber durchaus Gründe geben, darauf zu verzichten: insbesondere dann, wenn man nicht investieren will und das Geld lieber für private Zwecke nutzen will. Dann drückt man halt seinen Obolus an den Staat ab. Ist auch in Ordnung, weil der letztendlich auch die Rahmenbedingungen für die Wertsteigerung geschaffen hat.
    The avoidance of taxes is the only intellectual pursuit that still carries any reward.
    - John Maynard Keynes -
  • Das wäre aus Sicht des Verkäufers (Landwirt). Der TE dürfte sich dafür aber eher weniger interessieren. Er spekuliert auf einen Kauf zum Preis einer Wiese, und hofft auf spätere Genehmigung als Bauland und dessen Erschließung,sowie den dadurch erzielten Wertzuwachs. Dann möchte er das Grundstück bebauen und vermutlich selbst nutzen.
  • Für den TE der ein Grundstück im Privatvermögen erwirbt gelten die normalen Regeln nach §§ 22, 23 EStG (Spekulationsfrist etc.) wobei natürlich bei der Aufteilung eines großen Grundstücks immer auch die Voraussetzungen für den gewerblichen Grundstückshandel abzuprüfen sind (3-Objektgrenze, 5-Jahreszeitraum etc.).
    The avoidance of taxes is the only intellectual pursuit that still carries any reward.
    - John Maynard Keynes -
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