Fertighaus von 1977

  • Fertighaus von 1977

    Hallo zusammen,

    Bekannte von mir beabsichten evtl. ein Fertighaus von "Schwö***" aus dem Baujahr 1977 zu kaufen. Sollte der Kauf ernsthafter werden, werden sie ein Gutachter hinzuziehen. Trotzdem habe vorab Fragen:

    Hat jemand schon mal Erfahrungen mit einem Fertighaus aus diesem Baujahr sammeln können und kann berichten?
    Gibt es bekannte häufig vorkommende Fehler?
    Kann jemand was zum Wandaufbau sagen?
    Wurden damals giftige bzw. bedenkliche Materialien verbaut?
    Auf was sollte der Gutachter besonders achten?

    Ich weiß dass niemand eine Glaskugel hat. Aber vielleicht kann trotzdem jemand aus seiner Erfahrung berichten.

    Vielen Dank
  • In sog. "Fertighäusern" der 70er und frühen 80er Jahre des 20. Jahrhunderts wurden in den Wänden sehr häufig Spanplatten verbaut, die viel Formaldehyd an die Raumluft abgeben. Das tun sie in vielen Fällen auch heute, also nach rd. 40 Jahren noch! In höherer Konzentration in der Raumluft kann Formaldehyd gesundheitliche Probleme verursachen. Nach Einführung der sog. "E1"-Platten in den 80er Jahren ist das Problem deutlich zurückgegangen.

    Außer einer Sanierung durch restlosen Ausbau der Platten ist auch der Einschluß des Formaldehyds in den Wänden möglich, bspw. durch das vollflächige dichte Aufkleben von Aluminiumfolien. Beides ist aufwändig. Sensible Nasen können Formaldehyd riechen. Es wird manchmal mit dem Geruch von Schimmelsporen verwechselt. Sicherheit gibt nur eine chemische Raumluftanalyse.
    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker
  • Skeptiker schrieb:

    .... Sensible Nasen können Formaldehyd riechen. Es wird manchmal mit dem Geruch von Schimmelsporen verwechselt. Sicherheit gibt nur eine chemische Raumluftanalyse.
    dieser typische fertighausmuff.
    der verzieht sich aber, wird das haus dauerhaft bewohnt.

    öko, ist natürlich was anderes.
  • Baumal schrieb:

    Skeptiker schrieb:

    .... Sensible Nasen können Formaldehyd riechen. Es wird manchmal mit dem Geruch von Schimmelsporen verwechselt. Sicherheit gibt nur eine chemische Raumluftanalyse.
    dieser typische fertighausmuff.der verzieht sich aber, wird das haus dauerhaft bewohnt.
    Nein, der verzieht sich nicht, die Bewohner gewöhnen sich nur daran. Mir ist schon ein über vierzig Jahre altes Haus begegnet, das schon für meine Nase stark roch. Die Raumluft-Messung zeigte Formaldehydwerte um die Grenze zur anerkannten Gesundheitsgefährdung. Nach 4 Jahrzehnten war noch genug da!
    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker
  • Baumal schrieb:

    ich wohne seit 15 jahren in einer fertighausbude aus den 70`ern. bei mir hat sich der muff verzogen.

    gesundheitlich geht es uns noch ganz gut..... :D
    Ist Deine Aussage zum Abziehen des Muffs durch eine aktuelle Raumluftanalytik belegt oder nur gefühlt? Im letzten Fall bezweifle ich mind. Deine erste Aussage. Es könnte sich um das selbe Phänomen wie bei meiner Auftraggeberin handeln: Sie roch nichts, ich konnte es kam aushalten vor "Schimmel"-Gestank.

    Off-Topic:
    Und anzügliche persönliche Bemerkungen spare ich mir lieber, weil das Thama zu ernst ist, aber es fällt mir schwer.
    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker
  • dieser typische fertighausmuffelgeruch taucht auch bei mir
    noch auf, dann waren wir aber 4 wochen im urlaub, keiner zuhause.

    aber dafür braucht man schon ein feines näschen, und ist sensibillisiert.
    fremde würden das nicht so wahrnehmen.

    hoffe ich doch mal.... bisher hat sich noch niemand beklagt, bei mir
    zu hause würde es müffeln..... :D

    die raumluft habe ich noch nie analysieren lassen.

    sollte man aber, wenn man so eine hütte kauft.
    ich habe sie nur von der oma übernommen, als sie
    das zeitliche gesegnet hat.


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  • Baumal schrieb:

    dieser typische fertighausmuffelgeruch taucht auch bei mir
    noch auf, dann waren wir aber 4 wochen im urlaub, keiner zuhause.
    ...
    hoffe ich doch mal.... bisher hat sich noch niemand beklagt, bei mir
    zu hause würde es müffeln..... :D

    die raumluft habe ich noch nie analysieren lassen.
    Der Auftraggeberin hat auch nie jemand etwas gesagt - aus Höflichkeit. Die Bewohner gewöhnen sich binnen Stunden daran! Nur nach dem Urlaub muss sie wieder neu gewöhnt werden.

    Ich würde eine Analyse machen lassen, kostet ein paar hundert € und man kennt den Handlungsbedarf, so es ihn gibt.
    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker
  • Skeptiker schrieb:

    Baumal schrieb:

    dieser typische fertighausmuffelgeruch taucht auch bei mir
    noch auf, dann waren wir aber 4 wochen im urlaub, keiner zuhause.
    ...
    hoffe ich doch mal.... bisher hat sich noch niemand beklagt, bei mir
    zu hause würde es müffeln..... :D

    die raumluft habe ich noch nie analysieren lassen.
    Der Auftraggeberin hat auch nie jemand etwas gesagt - aus Höflichkeit.
    bei mir herrscht so viel publikumsverkehr, (selbst mit den kindern schon),
    da würde schon einer sagen, "ich geh da nicht mehr hin", da müffelts.

    aber ich habe damals beim einzug, innenausbau/renovierung auch einmal neu gemacht....
    vom boden bis zur decke.

    das sollte man auch beachten, (finanziell), wenn man sich eine 70`er jahre
    fertighütte kaufen möchte.
  • Eine Analyse der Raumluft wäre sicherlich angebracht, auch wenn der Hersteller damit wirbt, dass die von ihm verwendeten Materialien schon immer güteüberwacht wurden. Das gilt noch mehr wenn Eigenleistung eingeflossen ist, und heute niemand mehr weiß, was da noch zusätzlich an Materialien verbaut wurde, welche Lacke/Lasuren verwendet wurden usw.
    Ein weiterer Knackpunkt sind die Zementfaserplatten an der Fassade die asbesthaltig waren. Das sollte man für eine Modernisierung beachten.

    Der U-Wert der Wände war mit ca. 0,6W/m²K ganz ordentlich, für damalige Verhältnisse sogar sehr gut. Typisch waren 90er Rahmen mit 70er Dämmung und einer Luftschicht, dann außen noch Spanplatte und dann die Konstruktion für die Zementfaserplatten. Für den "luftdichten" Aufbau war die innere Spanplatte zuständig, die aber regelmäßig für Steckdosen, Lichtschalter etc. perforiert wurde. Auch der Anschluss der Fenster war....na ja.

    Bei den typischen Hausvarianten war der Dachraum nicht für einen Ausbau vorgesehen. Gedämmt wurde die obere Geschossdecke mit den bereits bekannten 70mm, der Rest der 20cm Balken war quasi belüftet. Die Beplankung wurde dazu einfach nicht ganz nach außen geführt. Die Bodentreppe war eine typische Schwachstelle, der Einbaurahmen wurde einfach zwischen 2 Balken geschraubt. Luftdicht war da nichts.

    Wird renoviert, dann steht meist auch der Bodenaufbau auf der To-Do List. Ein typisches Problem, der Boden knarzt beim Laufen ganz gewaltig, und das verstärkt sich mit der Zeit. Bei einem Haus Bj. 1977 wurde das inzwischen sicherlich schon "renoviert" (denn das nervt auf die Dauer ganz gewaltig), oder aber man hört das bei der Begehung.

    Fazit: Man sollte sich darüber im Klaren sein, dass ein Haus Bj. 1977 nicht dem Stand von heute entsprechen kann, das gilt aber unabhängig von der Bauweise.
  • Vielen Dank für die Rückmeldungen. Wie gesagt, kommt ein Gutachter dazu, sollte es konkreter werden. Aber gut zu wissen, welche Punkte man ansprechen muss.
    Nur wird ein Sachverständiger auch nicht in die Wand reinschauen können. Eine Wandöffnung wird der Verkäufer vermutlich nicht zulassen. Oder welche Möglichkeiten gibt es sonst?
  • world-e schrieb:

    Vielen Dank für die Rückmeldungen. Wie gesagt, kommt ein Gutachter dazu, sollte es konkreter werden. Aber gut zu wissen, welche Punkte man ansprechen muss.
    Nur wird ein Sachverständiger auch nicht in die Wand reinschauen können. Eine Wandöffnung wird der Verkäufer vermutlich nicht zulassen. Oder welche Möglichkeiten gibt es sonst?

    Ich würde fragen, ob in der Zwischenzeit schon einmal modernisiert wurde, und was gemacht wurde. Vielleicht bringt man so auch in Erfahrung, ob es bereits Schäden gab, die evtl. auf die Baustubstanz/mangelhafte Ausführung/vernachlässigte Instandhaltung zurückzuführen sind. Ich wüsste jetzt nicht, welche neuen Erkenntnisse man aus einer Wandöffnung ziehen könnte, so lange kein Schaden sichtbar ist. Vielleicht hat der Eigentümer noch die Bauunterlagen, aus denen man alle Details entnehmen kann, und dann sollte man auch ein stückweit darauf vertrauen, dass ordentlich gearbeitet wurde, schließlich steht das Haus schon seit 40 Jahren ohne Schäden.

    Man sollte auch seine eigenen Ansprüche/Wünsche hinterfragen. Wie gesagt, das Haus ist nun 40 Jahre alt und hat somit einen Großteil seiner (Nutzungs)Lebensdauer hinter sich. Die Gesamtnutzungsdauer dieser Häuser liegt um die 50-60 Jahre, wir reden also von einer Restnutzungsdauer von 10-20 Jahren. Die technische Lebensdauer kann natürlich höher sein. Zudem muss man den meist massiven Keller getrennt betrachten.

    Das alles macht sich sicherlich auch im Kaufpreis bemerkbar, und man muss gut überlegen, was man nun an Modernisierungskosten investieren möchte, und wie sich das auf die Restnutzungsdauer auswirkt. Rechnet man dann alle Kosten, also Kaufpreis + Nebenkosten + Modernisierung zusammen, dann kann es sein, dass ein Neubau die bessere Wahl wäre. Dies setzt natürlich voraus, dass man auch ein Grundstück kaufen kann und der Markt nicht völlig leergefegt ist, oder man auch bereit ist in einen anderen Ort/Region zu ziehen.

    Achtung, es ist völlig normal, dass Verkäufer und Käufer unterschiedliche (Wert)Vorstellungen hinsichtlich des Gebäudes haben, letztendlich kommt es darauf an, ob man einen Preis findet mit dem beide Parteien leben können. Momentan sitzen aber die Verkäufer am längeren Hebel, denn die Nachfrage ist groß. Man wird als Käufer also nicht unbedingt alle seine Wünsche durchsetzen können und sollte mit einem Goodwill kalkulieren. Deswegen ist es um so wichtiger, dass man den Modernisierungsaufwand genau betrachtet, und diesbezüglich auch mal seine Wünsche hinterfragt. Wenn ich ein Haus Stand 2017 möchte, dann muss ich neu bauen, denn der Aufwand, um ein Haus Bj. 197x auf 2017 zu bringen ist enorm.
  • R.B. schrieb:

    world-e schrieb:

    Vielen Dank für die Rückmeldungen. Wie gesagt, kommt ein Gutachter dazu, sollte es konkreter werden. Aber gut zu wissen, welche Punkte man ansprechen muss.
    Nur wird ein Sachverständiger auch nicht in die Wand reinschauen können. Eine Wandöffnung wird der Verkäufer vermutlich nicht zulassen. Oder welche Möglichkeiten gibt es sonst?
    .... von einer Restnutzungsdauer von 10-20 Jahren. Die technische Lebensdauer kann natürlich höher sein. Zudem muss man den meist massiven Keller getrennt betrachten.
    irgendwann habe ich aufgehört "fertig" zu renovieren.

    "was machst du hier eigentlich?", habe ich mir gedacht
    und beschlossen die bude abzurocken, bevor die letzte
    fußleiste angebracht ist..... :D

    der keller und das gründstück, die sind was wert.
  • Baumal schrieb:

    R.B. schrieb:

    world-e schrieb:

    Vielen Dank für die Rückmeldungen. Wie gesagt, kommt ein Gutachter dazu, sollte es konkreter werden. Aber gut zu wissen, welche Punkte man ansprechen muss.
    Nur wird ein Sachverständiger auch nicht in die Wand reinschauen können. Eine Wandöffnung wird der Verkäufer vermutlich nicht zulassen. Oder welche Möglichkeiten gibt es sonst?
    .... von einer Restnutzungsdauer von 10-20 Jahren. Die technische Lebensdauer kann natürlich höher sein. Zudem muss man den meist massiven Keller getrennt betrachten.
    "was machst du hier eigentlich", habe ich mir gedacht
    und beschlossen die bude abzurocken, bevor die letzte
    fußleiste angebracht ist..... :D
    Das bringt es auf den Punkt: Anders als Häuser aus Massivbaustoffen sind insbesondere der "Fertighäuser" der 1970er Jahre schwer zu renovieren oder umzubauen. Oft ist dann eine Kompletterneuerung, also ein Neubau an der selben Stelle der kostengünstigste und zukunftsträchtigste Weg. Das passiert momentan an den (West-) Berliner Stadträndern recht häufig.
    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker
  • So ne Bude ist doch eine Sondermülldeponie in Form eines Hauses. Da fängt es bei den Klebern an, geht über asbesthaltige Einbauteile und krebserregende Mineralwolle, bis hin zu giftigen Holzschutzmitteln und Formaldehyd. Tja, das Anwesen muss man wirklich lieben, um das Geld für die Messungen und Bewertung des Gebäudes auszugeben...
    -

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...
  • Im Leben wuerd ich mir so eine Hütte nicht antun. Allein die Sanierung der Haustechnik stellt sich vor große Probleme. Ich fasse die Hütten nicht mehr an. AG und AN werden damit nicht glücklich. ;(
  • Hatte mich damit auch schon befasst gehabt, War ne schöne Hanglage und toller Schnitt.
    ABER:

    Fertighaus bleibt Fertighaus. Alles was man daran macht, ist immer statisch sehr bedenklich. (Ständerwerk) ect.

    Das besagte Gebäude istte eine Asbest-vorhangfassade. Nicht schlimm, da zementgebunden, aber bei Fenstergrößenänderung z.b.geht der Spaß dann los.
    Die Wände sind klapperdünn. Zwar guter Dämmwert mit dem 5-7cm Dämmung 8mit viel Glück sogar noch mit Alufolie (Konnten wir mit dem Ausbau einer Steckdose nachprüfen.
    Aber kein Schallschutz, Kein Wärmeschutz (12mm Spanplatte mit Tapete drauf, 5cm Dämmung im 8cm Ständer,8mm Spannplatte und dann Vorhangfassade mit ggf Hinterlüftung von 2cm
    .. Das Dach wurde zwar mal neu gemacht, aber wenn bei einem so jungen Dach die Eindeckung dann Bögen macht, sieht man die fehlende stabilität auf dauer des Konstrukts.
    Oft ist Elektoheizung verbaut, kaum Fußbodenaufbau vorhanden und spartanische Elektrik verbaut.

    Der Rest wurde schon genannt.

    Nein, ich bin kein Freund davon.
    Manche Diskussionen dauern länger als das handwerkliche probieren und ausführen. :sos: :lol:
  • Ich werde mal ein paar Details nachreichen, obwohl es anfangs nur im Allgemeinen um ein Fertighaus dieses Alters ging:
    ca. 160m² Wohnfläche verteilt auf 2 Etagen. "Hauptetage" ebenerdig zur Straße mit 100m². Kellerwohnung mit 60m² Wohnfläche. Wohnräume im Keller sind ebenerdig, da es sich um ein Hanggrundstück handelt.
    Dachgeschoss ist nich ausbaubar, da Nagelbinderdach und somit überall Streben sind
    Grundstück ca. 1100m² (in dieser Gemeinde kostet der m² im Neubaugebiet momentan 90€)
    Kellerwohnung ist zur Zeit vermietet: 320€ Kaltmiete + 90€ Nebenkosten
    Ölheizung (ca. 20 Jahre alt)
    Verkäufer möchte 248000€
    1000 Einwohnerdorf 50km südlich von Ulm in BW
    Bad und Gästeklo wurden renoviert.
    Dach noch Originalzustand
    Es hat ein Wasserrohrbruch gegeben, allerdings ist es unbekannt, wie fachmännisch das erledigt worden ist oder ob Wasser in die Holzkonstruktion eingedrungen ist.
    2fach verglaste Holzfenster, die außen nicht total vergammelt waren, allerdings auch nicht so genau angeschaut worden sind.

    Ob es wirklich für die Bekannte interessant ist, weiß ich noch nicht. Bisher habe ich es angeschaut und Bilder gemacht, da die Bekannten eine lange Anfahrt hätten.
    Aber die Contraargumente überwiegen schon ziemlich. Da wiegt der schöne Blick vom Wohnimmer auch nichts auf. Meine Meinung zahlt man hier einen höhen Grundstückswert für ein großes Grundstück .
  • world-e schrieb:

    .... Meine Meinung zahlt man hier einen höhen Grundstückswert .
    was deine bekannten so genau vorhaben, weiß ich zwar nicht,
    aber in so einer bude kann man schon noch 10, 20 jahre hausen.

    aber wäre ich käufer:
    grundstückswert ermitteln.
    abrisskosten gebäude ca. 25.000€.
    preis aushandeln.
  • Frau Maier schrieb:

    krebserregende Mineralwolle,
    Och nö. Nicht schon wieder so ein Mist.

    Künstliche Mineralfasern sind nicht Kategorie 1 (ausser auf Aluminiumoxidbasis), sondern Kategorie 2 oder sogar 3.
    2 = VERDACHT auf karzogene Wirkung (= Beweis beim Menschen fehlt)
    3 = nicht karzogen.

    Und die KMF ist auch noch verkapselt, wird also erst bei Demontage der Abdeckung interessant.
    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
  • world-e schrieb:


    Grundstück ca. 1100m² (in dieser Gemeinde kostet der m² im Neubaugebiet momentan 90€)

    ........

    Verkäufer möchte 248000€
    1000 Einwohnerdorf 50km südlich von Ulm in BW

    d.h. der Verkäufer möchte noch gut 150T€ für das Haus, Bj. 1977, mit einer Grundfläche von etwa 100m². Ein stolzer Preis, zumindest in meinen Augen, und das irgendwo in der Pampa. 50km zur nächsten Stadt, 90,- €/m² für das Grundstück , 1.000 Einwohner, das lässt darauf schließen, dass es sich nicht gerade um eine Boomregion handelt, und aufgrund der Entfernung wäre das noch nicht einmal Einzugsgebiet.

    Um ehrlich zu sein, da müsste die Ausstattung schon extrem hochwertig sein, um diesen Preis zu rechtfertigen.

    Um eine grobe Richtung für einen Vergleich zu bekommen, könnte man ja einmal die Standardpreise der typ. Fertighausanbieter heranziehen. Da kriegst Du für 150T€ um die 120m², Ausstattung 08/15, ohne Eigenleistung, ABER Neubau.

    Jetzt kommen wir an den Punkt den ich oben schon einmal genannt habe, die eigenen Ansprüche. Möchte man das Haus umfangreich modernisieren, dann reichen dafür 50T€ mit Sicherheit nicht aus, es wird sich wohl eher irgendwo zwischen 50T€ und 100T€ abspielen. Für 200-250T€ bekommst Du aber genau so gut einen Neubau in dieser Größenordnung, und dann hat man ein Haus Bj, 2017 und nicht ein Haus 1977 das 2017 umfangreich modernisiert wurde.

    Ohne jetzt Grundstück und Haus zu kennen, also allein aufgrund der von Dir gelieferten Infos, würde ich mal behaupten, dass beim Kaufpreis vorne eine "1" stehen müsste. Der Unterschied zum Wunschpreis des Verkäufers ist zu groß, als dass man das noch verhandeln könnte, zumindest kann ich mir nicht vorstellen, dass ein Verkäufer so hoch pokert.

    Die Größe des Grundstücks ist im ländlichen Raum selten ein Entscheidungskriterium, da dort die Bauplätze allgemein etwas größer sind. Ein Kapitalanleger könnte bei 1.100m² darauf spekulieren, hier noch ein weiteres Gebäude auf´s Grundstück zu setzen, aber in einem Dorf mit 1.000 Einwohnern ergibt das auch keinen Sinn.

    Die Mieteinnahmen sind ein Bonbon aber kein entscheidendes Kriterium. Wenn das EG vermietet ist, und ich als Eigentümer nur 100m² zur Verfügung habe, dann kaufe ich kein Haus um es selbst zu nutzen. In diesem Fall würde ich eher überlegen das Haus komplett zu vermieten, was man aber auch zuerst einmal seriös kalkulieren müsste.
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