Der Bauboom und seine Folgen

  • R.B. schrieb:

    rodop schrieb:

    Baumal - irgendwann vielleicht, aber in den nächsten 10-15 Jahren noch nicht .... ;_)
    Darauf würde ich nicht wetten. Die Märkte reagieren nicht unbedingt logisch, bricht erst einmal Panik aus, dann geht's ganz schnell.
    Ich glaube nicht an Panik oder das Platzen einer Blase. Aus drei Gründen:

    Damit sich eine Blase aufbauen und platzen kann, müssen zuvor Banken viel Geld in einen Markt hineinpumpen. Eine Blase kann nur mit geliehenem Geld entstehen, nicht mit eigenem. Die Banken in Deutschland finanzieren mittlerweile aber sehr vorsichtig und schauen etwa beim Kauf von Zinshäusern stark auf die Rendite. Überteuerte Zinshäuser in beliebten Großstädten finanzieren sie gar nicht, weil dort die Preise zu hoch für eine akzeptable Mietrendite sind.

    Die Deutschen bauen und kaufen vor allem für den Eigenbedarf, ein Hausbesitzer schaut aber nur beim Verkauf auf den Wert seiner Immobilie. Anders als in den USA 2008 nimmt man hier keine neuen Grundschulden auf die zwischenzeitliche Wertsteigerung der Immobilie auf um seine Krankenhausrechnung zu zahlen. Auch die Mehrheit der Mietwohnungen ist in der Hand von Privatvermietern. Der deutsche Immobilienmarkt ist kein Investmentmarkt für Heuschrecken, von denen gibt es hier nur ganz wenige. Jenseits von Vonovia überwiegt als Vermieter der Handwerksmeister, Selbständige oder Erbe, der zwecks Altersvorsorge ein paar oder sogar nur eine einzige Wohnung vermietet.

    Die Preise sind - und wenn man das sagt sind aktuelle Häuslebauer meist sehr sauer - in Deutschland langfristig betrachtet nicht sonderlich hoch. Man darf nicht vergessen: Zwischen 1995 und 2010 sind die Preise runtergegangen. Der deutsche Markt ist also von einem extrem niedrigen Preisniveau aus gestartet. Die Kosten für den Bau einer 100qm-Immobilie lagen 1965, 1995 und 2015 immer knapp unter 8 Median-Jahresgehältern eines deutschen Arbeitnehmers. Wohl gemerkt: Median, nicht Durchschnitt. Lediglich die Grundstückspreise sind mancherorten stark gestiegen, weil wir in Deutschland immer noch rigide jede Außenbebauung verbieten und die Gemeinden nur langsam neue Baugebiete ausweisen, bzw. in Großstädten die Brachen knapp werden. Theoretisch könnte die Politik hier sehr leicht Druck vom Kessel nehmen, indem sie stärkere Verdichtung in Großstädten erlaubt - was aber die dortigen Anwohner natürlich nicht wollen (siehe Tempelhofer Feld in Berlin).

    Fazit: Es wird sicher wieder schwächere Zeiten geben und es werden auch wieder etliche Bauunternehmen vom Markt verschwinden, so wie es solche Phasen früher schon mal gegeben hat. Aber an ein Platzen einer Blase glaube ich mangels Blase nicht.
  • LoSteinke schrieb:

    R.B. schrieb:

    rodop schrieb:

    Baumal - irgendwann vielleicht, aber in den nächsten 10-15 Jahren noch nicht .... ;_)
    Darauf würde ich nicht wetten. Die Märkte reagieren nicht unbedingt logisch, bricht erst einmal Panik aus, dann geht's ganz schnell.
    Ich glaube nicht an Panik oder das Platzen einer Blase. Aus drei Gründen:
    Deine Gründe sind nachvollziehbar. Mit Panik meinte ich auch nicht, dass Immobilien über Nacht wertlos werden, oder überall Bauruinien in der Landschaft stehen, wie das beispielsweise in den USA und Spanien der Fall war. Ich meinte damit die Korrektur, die so schnell vonstatten geht, dass der "normale" Bürger das erst mitbekommt, wenn es ihn bereits erwischt hat.

    Bereits die 27% die im Artikel genannt werden, könnten für so manchen Häuslebauer schon das K.O. bedeuten. Es ist zwar richtig, dass in DE noch relativ viel EK in den Hausbau gesteckt wird, zumindest wenn es um private EFH geht, aber auch die Banken haben die Zügel gelockert, und konstruieren Finanzierungen mit deutlich weniger als 20% EK. Hinzu kommt, dass der Kaufpreis bzw. die Baukosten noch nicht den für eine Veräußerung/Verwertung entscheidenden Wert eines Gebäudes darstellen, siehe auch Thema Nebenkosten etc.

    Man beachte, wenn man beim Kauf einer Immobilie 10% der Gesamtkosten als EK mit einbringt, dann sitzt die Bank immer noch auf einem Blankoanteil. Je nach anf. Tilgung kann es 5-10 Jahre dauern, bis die Bank, und somit auch der Kreditnehmer, auf der sicheren Seite sind. Kommt es in dieser Zeit nur zu einer Abwertung von 20%, dann hat die Bank erst einmal ein Problem. Sie wird sich dann an den Kreditvertrag erinneren, und den Kreditnehmer zu einer Verstärkung der Sicherheiten auffordern. Nun kommt es darauf an, ob der Häuslebauer überhaupt über weiteres Vermögen verfügt, meist wird doch jeder Euro in das eigene Haus gesteckt.
    Diese Situation kann sehr unangenehm werden, vor allen Dingen dann, wenn auch die Bank selbst Probleme hat. Das hat man schön in den USA und Spanien gesehen, und auch in DE gab es schon solche Fälle (ich erinnere nur mal an das Chaos um die damals zweitgrößte Bank in DE).
  • R.B. schrieb:

    LoSteinke schrieb:

    R.B. schrieb:

    rodop schrieb:

    Baumal - irgendwann vielleicht, aber in den nächsten 10-15 Jahren noch nicht .... ;_)
    Darauf würde ich nicht wetten. Die Märkte reagieren nicht unbedingt logisch, bricht erst einmal Panik aus, dann geht's ganz schnell.
    Ich glaube nicht an Panik oder das Platzen einer Blase. Aus drei Gründen:
    Man beachte, wenn man beim Kauf einer Immobilie 10% der Gesamtkosten als EK mit einbringt, dann sitzt die Bank immer noch auf einem Blankoanteil. Je nach anf. Tilgung kann es 5-10 Jahre dauern, bis die Bank, und somit auch der Kreditnehmer, auf der sicheren Seite sind. Kommt es in dieser Zeit nur zu einer Abwertung von 20%, dann hat die Bank erst einmal ein Problem. Sie wird sich dann an den Kreditvertrag erinneren, und den Kreditnehmer zu einer Verstärkung der Sicherheiten auffordern. Nun kommt es darauf an, ob der Häuslebauer überhaupt über weiteres Vermögen verfügt, meist wird doch jeder Euro in das eigene Haus gesteckt.Diese Situation kann sehr unangenehm werden, vor allen Dingen dann, wenn auch die Bank selbst Probleme hat. Das hat man schön in den USA und Spanien gesehen, und auch in DE gab es schon solche Fälle (ich erinnere nur mal an das Chaos um die damals zweitgrößte Bank in DE).
    Das ist eine berechtigte Befürchtung und deshalb hat die EU Mitte letzten Jahres die Kreditrichtlinie für Banken verschärft. Banken müssen nun vor Kreditvergabe ein Art "Stresstest" für den Kunden und seine geplante Immobilie machen und riskante Anträge ablehnen. In der Presse war auch verschiedentlich zu lesen, dass insbesondere junge Familien und Ältere jetzt schwieriger an Hausbaukredite kommen, wenn sie eine schlechte Prognose haben. Das ist für die Betroffenen hart, aber für den Kreditmarkt gut, weil es die Risiken für alle senkt. Im letzten Jahr ist übrigens die Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland um 20 Prozent gesunken - offensichtlich finanziert der Deutsche Häuslebauer insgesamt sehr solide und hat sich mehrheitlich gegen steigende Zinsen durch langfristige Zinsgarantien abgesichert. Hierzulande sieht man die selbst genutzte Immobilie in der Regel als sehr, sehr langfristige Alterssicherung und weniger als bald wieder zu verkaufendes Spekulationsobjekt wie in den USA und Spanien. Und das ist gar nicht mal schlecht, weil auch das Übertreibungen verhindert und nachts ruhig schlafen lässt.
  • LoSteinke schrieb:

    R.B. schrieb:

    LoSteinke schrieb:

    R.B. schrieb:

    rodop schrieb:

    Baumal - irgendwann vielleicht, aber in den nächsten 10-15 Jahren noch nicht .... ;_)
    Darauf würde ich nicht wetten. Die Märkte reagieren nicht unbedingt logisch, bricht erst einmal Panik aus, dann geht's ganz schnell.
    Ich glaube nicht an Panik oder das Platzen einer Blase. Aus drei Gründen:
    Man beachte, wenn man beim Kauf einer Immobilie 10% der Gesamtkosten als EK mit einbringt, dann sitzt die Bank immer noch auf einem Blankoanteil. Je nach anf. Tilgung kann es 5-10 Jahre dauern, bis die Bank, und somit auch der Kreditnehmer, auf der sicheren Seite sind. Kommt es in dieser Zeit nur zu einer Abwertung von 20%, dann hat die Bank erst einmal ein Problem. Sie wird sich dann an den Kreditvertrag erinneren, und den Kreditnehmer zu einer Verstärkung der Sicherheiten auffordern. Nun kommt es darauf an, ob der Häuslebauer überhaupt über weiteres Vermögen verfügt, meist wird doch jeder Euro in das eigene Haus gesteckt.Diese Situation kann sehr unangenehm werden, vor allen Dingen dann, wenn auch die Bank selbst Probleme hat. Das hat man schön in den USA und Spanien gesehen, und auch in DE gab es schon solche Fälle (ich erinnere nur mal an das Chaos um die damals zweitgrößte Bank in DE).
    Im letzten Jahr ist übrigens die Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland um 20 Prozent gesunken -

    Die Fehler von heute werden uns erst in ein paar Jahren einholen.
    Bei den niedrigen Zinssätzen konnte auch so manche Altfinanzierungt noch vor der Verwertung gerettet werden. Folglich muss die Zahl der Zwangsversteigerungen rückläufig sein, alles andere wäre ein Desaster.

    Ich glaube auch nicht, dass es bei einem Rückgang der Immobilienpreise zu einem deutlichen Anstieg von Zwangsverwertungen kommen wird, zumindest nicht im EFH Bereich. Den Wertverlust werden die Hausbseitzer schultern müssen, ob sie wollen oder nicht. Beim eigengenutzten EFH steht sicherlich eine langfristige Betrachtung im Vordergrund, und so lange der Kreditnehmer seine Schulden bezahlen kann, geht´s immer irgendwie weiter. Der Wert seiner Immobilie spielt dann, zumindest für den Eigentümer, nur eine untergeordnete Rolle. Wie die Banken reagieren werden, das wird man sehen. Sie können die Füße stillhalten, und versuchen das irgendwie in ihrer Bilanz schönzurechnen, oder es kommt halt von oben die Order, Risiken zu minimieren (Stichwort Risikovorsorge, Eigenkapital), dann müssen sie reagieren.

    Kurz gesagt, wer heute die Chance nutzt und solide finanziert, hat auf ganzer Linie gewonnen. Wer sich nur unter den aktuellen Bedingungen eine Immobilie leisten kann, und auf Kante näht, der läuft Gefahr, dass ihm irgendwann das Licht ausgeknipst wird. Man glaubt nicht wie schnell 5 Jahre oder 10 Jahre vorbei sein können, und was in dieser Zeit alles passieren kann.

    in erster Linie wird es aber die "Kapitalanleger" treffen, die im großen Stil MFH, Gewerbebauten usw. in die Landschaft stellen, und diese komplett fremdfinanzieren, sei es durch Kredite von Banken oder Geldanlegern.
  • R.B. schrieb:

    LoSteinke schrieb:

    R.B. schrieb:

    LoSteinke schrieb:

    R.B. schrieb:

    rodop schrieb:

    Baumal - irgendwann vielleicht, aber in den nächsten 10-15 Jahren noch nicht .... ;_)
    Darauf würde ich nicht wetten. Die Märkte reagieren nicht unbedingt logisch, bricht erst einmal Panik aus, dann geht's ganz schnell.
    Ich glaube nicht an Panik oder das Platzen einer Blase. Aus drei Gründen:
    Man beachte, wenn man beim Kauf einer Immobilie 10% der Gesamtkosten als EK mit einbringt, dann sitzt die Bank immer noch auf einem Blankoanteil. Je nach anf. Tilgung kann es 5-10 Jahre dauern, bis die Bank, und somit auch der Kreditnehmer, auf der sicheren Seite sind. Kommt es in dieser Zeit nur zu einer Abwertung von 20%, dann hat die Bank erst einmal ein Problem. Sie wird sich dann an den Kreditvertrag erinneren, und den Kreditnehmer zu einer Verstärkung der Sicherheiten auffordern. Nun kommt es darauf an, ob der Häuslebauer überhaupt über weiteres Vermögen verfügt, meist wird doch jeder Euro in das eigene Haus gesteckt.Diese Situation kann sehr unangenehm werden, vor allen Dingen dann, wenn auch die Bank selbst Probleme hat. Das hat man schön in den USA und Spanien gesehen, und auch in DE gab es schon solche Fälle (ich erinnere nur mal an das Chaos um die damals zweitgrößte Bank in DE).
    Im letzten Jahr ist übrigens die Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland um 20 Prozent gesunken -
    in erster Linie wird es aber die "Kapitalanleger" treffen, die im großen Stil MFH, Gewerbebauten usw. in die Landschaft stellen, und diese komplett fremdfinanzieren, sei es durch Kredite von Banken oder Geldanlegern.
    Alle zwanzig Jahre geht in Deutschland irgendein tolles Anlagemodell in die Binsen und Fußballprofis, Zahnärzte und ein paar andere Gutverdiener verlieren ein paar Millionen. Das war vor 40 Jahren so bei den Bauherrenmodellen, vor 20 Jahren so bei den steueroptimierten Ost-Immobilien und wird jetzt vermutlich auch irgendwann wieder passieren. Aber das bringt die Banken insgesamt nicht in Schieflage (höchstens vielleicht mal eine Provinz-Sparkasse). Daher ist sowas auch ganz heilsam, hat aber auf die allgemeine Eigenheim-Preisentwicklung für den normalen Häuslebauer keinen großen Einfluss.
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