Kauf eines Rohbaues aus 2002

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    • Kauf eines Rohbaues aus 2002

      Hallo zusammen,

      wir sind ganz neu dazugestoßen und hoffen auf Hilfe und tolle Ratschläge!

      Auf der Suche nach einem Haus oder Grundstück kamen wir auf einen Rohbau, der uns gut gefiele... wäre da nicht das Baujahr 2002. :work:


      Kein Putz, kein Estrich, Holzfenster (außer im Keller), aber die müssen ausgetauscht werden. Leitungen sind diverse verlegt, auch über deren Zustand kann ich nur mutmaßen.


      180qm plus Keller (keine Fenster, aber scheinbar trocken). Wir sind beide Theoretiker und haben keinerlei Ahnung. Ein paar Steine sind gerissen, hier und da etwas abgeplatzt, Grünspan auf dem Dach usw.


      Zudem ist auf den Grundstück ein kleiner Teich, der von einem Fluss gespeist wird. Das Haus steht in einer weißen Wanne. Reicht das?
      Wir würden den Teich nach Möglichkeit gerne zu einem Schwimmteich "umfunktionieren". in der Wieser steht in einem Bereich zusätzlich Wasser (ca. 2m entfernt von dem "Teichufer")


      Ist der Rohbau nach 14 Jahren überhaupt noch zu gebrauchen? Könnt ihr das per Ferndiagnose mutmaßen :glaskugel: ? Lohnt es einen Baugutachter zu engagieren, oder können wir uns das sparen?

      Bilder folgen

      DANKE vorab!!
      Bilder
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      • Küche.jpg

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      • WC 1.OG.jpg

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      • Flur.jpg

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    • Also für 14 Jahre sieht das erstaunlich gut aus!

      Was kann passieren in so einem Zeitraum? Wenn's dicht ist (!!!) eigentlich nicht viel.

      Das Dach ist sicher gut durchlüftet, Holzfenster nach 14 Jahren...nun ja...einmal neu, vermute ich; Die WC-Abwasserleitung hat kein Gefälle...merkwürdig. Kann man aber auch ändern (nur so als Hinweis).

      Die Trocknungsprozesse bzw. Schwindprozesse im Beton dürften echt abgeschlossen sein. Das dürfte für einen risseärmeren Putz sorgen.

      Wenn Keller 14 Jahre trocken war, dann ist die WW wohl wirklich dicht.

      Letztendlich sollte das Haus mal mit einem Fachmann vor Ort durchgegangen werden. Wenn da aber jetzt keine Tropfsteinhöhle ist, wenn einen nicht der Schimmel anspringt, ist das doch schon mal prima.

      Interessant wäre es zu erfahren, warum das haus nie fertiggestellt wurde bzw. (es mag da ja persönliche Gründe geben...Trennung/ Scheidung?) warum man mit dem Verkauf 14 Jahre gewartet hat.
    • Haben Dir die Antworten im "grünen" Forum, die ja für das mittlerweile dort herrschende Niveau sehr vernünftig waren, nicht gefallen oder was erhoffst Du Dir eine Woche später?

      Du wirst hier keine wesentlich anderen Infos bekommen.

      Deine Annahme allerdings, da die Aussenwände stehen, müsse Dich die EnEV nicht mehr jucken, würde ich a) arg anzweifeln, weil der Bau nicht fertig ist, Du also zumindest die Sanierungswerte der EnEV beachten musst und b) das ganze energetisch kurzsichtig wäre.

      Und ein Teich, der von einem Bach/Fluß gespeist wird oder zumindest im Verbund steht, darf mal ganz sicher nicht zugeschüttet oder zu einem Schwimmteich umgebaut werden.
      Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
    • Weil es mal wieder die böse EU gibt. Heute steht deswegen grad die Elbvertiefung in HH vor Gericht.

      Der Zustand von Gewässern darf durch Baumaßnahmen nicht verschlechtert werden. Das Verfüllen eines von einem Bach versorgten Teichs ist in jedem Fall eine Verschlechterung, der Schwimmteich wahrscheinlich auch (Ja, wwi, ich weiß ;)).

      Ausserdem dürfte der Teich sammt feuchter Wiese ggf. Überschwemmungsfläche bei Hochwasser sein.

      Und da gibts ganz harte Regeln. Ich hab letztes Jahr ne Voranfrage für einen "Schuppen" in einem LSG 50 m von einem Flußufer gemacht.
      Alleine nur die Vorgaben und Auflagen der Wasserbehörde waren nicht ohne:
      Ersatz des bei einem angenommenen max. Hochwasser vom Schuppen verdrängten Wasservolumens durch z.B. eine Kuhle
      Statischer Nachweis der Standsicherheit bei Hochwasser, damit die Hütte nicht weggespült wird
      Verbot von Eingriffen in den Uferbereich (war nicht das Thema)

      Und das nur als Voranfrage. Wenns da um den Antrag geht, kommt da sicher nochwas.
      Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
    • MKraus schrieb:


      ? Lohnt es einen Baugutachter zu engagieren, oder können wir uns das sparen?

      Das lohnt immer, selbst wenn er Dir von einem Kauf abraten wird, denn dann hat er Dir vielleicht viel Geld gespart. Sollte er sein OK geben, dann kannst DU zumindest ein klein wenig besser schlafen. Sachverständige können zwar auch nicht zaubern, und sie sind auch keine Hellseher, doch sie können Dir für Deine Entscheidung Rückendeckung geben. Absolute Sicherheit gibt es aber nicht, das dürfte wohl klar sein.

      Ich kenne jetzt nur 1 vergleichbaren Fall, da ging es aber nur um ca. 10 Jahre, und die Bausubstanz war noch einwandfrei. Das Problem war dort eher der Genehmigungskram, und dass sich die damaligen Bauherren am Innenausbau versucht haben, was größtenteils wieder zurückgebaut werden musste.
    • Anda schrieb:

      Darf ich mal fragen, warum? Mit sowas kenne ich mich nicht aus.
      frau darf auch fragen :D

      RD hat fast richtig geantwortet ;)

      Ralf Dühlmeyer schrieb:

      Weil es mal wieder die böse EU gibt.
      da brauchts die EU nicht für , dafür reichen deutsche vorschriften schon .

      Ralf Dühlmeyer schrieb:

      Der Zustand von Gewässern darf durch Baumaßnahmen nicht verschlechtert werden. Das Verfüllen eines von einem Bach versorgten Teichs ist in jedem Fall eine Verschlechterung, der Schwimmteich wahrscheinlich auch (Ja, wwi, ich weiß ;)).
      ein bachversorgter teich darf unter einhaltung eines haufen von vorgaben mit genehmigung der zuständigen wasserbehörden verändert werden.
      ein umbau zum schwimmteich ist widersinnig . ein schwimmteich , wie er seit 2008 deffiniert ist (als stehendes gewässer) , geht nicht , und in einem bachgespeisten teich hat man keinerlei kontrolle über nährstoffeintrag und nährstoffgehalt .
      ausserdem wird das wasser ständig gekühlt , also wird das schwimmen nicht wirklich viel freude machen .
    • Ralf Dühlmeyer schrieb:

      Haben Dir die Antworten im "grünen" Forum, die ja für das mittlerweile dort herrschende Niveau sehr vernünftig waren, nicht gefallen oder was erhoffst Du Dir eine Woche später?
      Na wir wollen doch keinen "Überläufer" dafür kritisieren, dass er den Weg ins richtige Forum gefunden hat, oder?

      Was noch gar nicht angesprochen wurde.. die Baugenehmigubg ist doch ggf. schon abgelaufen?
      Und wenn neu genehmigt werden muss, dann doch auch nach aktuellen Vorschriften (EnEV !!).

      Was ist das für Mauerwerk? 36,5er Porenbeton? Oder KS und Dämmung fehlt?
      Da wäre zu prüfen, wieviel Aufwand es wäre, die Bude konform zur heutigen Vorschriftenlage zu machen...
    • SirSydom schrieb:

      Ralf Dühlmeyer schrieb:

      Haben Dir die Antworten im "grünen" Forum, die ja für das mittlerweile dort herrschende Niveau sehr vernünftig waren, nicht gefallen oder was erhoffst Du Dir eine Woche später?
      Was ist das für Mauerwerk? 36,5er Porenbeton? Oder KS und Dämmung fehlt?

      Das sieht für mich eher nach 24cm PB aus, obwohl das auf dem Bild mit den Außenfenstern nicht so genau zu entnehmen ist. Bei einer Begutachtung wird das der SV aber sicherlich feststellen können.

      Keine Ahnung aus welchem Jahr die damalige Baugenehmigung stammt, in 2002 trat die damalige EnEV 2002 in Kraft, aber es gab auch Bauten deren Genehmigung aus 2001 stammt. Die Anforderungen an die Außenhülle waren damals deutlich geringer, und ein PB mit 24cm war mit einem U-Wert um die 0,4W/m²K ein gängiger Wandaufbau. Das würde heute natürlich nicht mehr genehmigt, egal wie viel man schönrechnen möchte.

      Ich glaube auch nicht daran, dass die damalige Baugenehmigung heute noch Bestand hat, also immer wieder verlängert wurde, und eine Fertigmeldung gab es mit Sicherheit auch nicht. Man wird also die Unterlagen von damals nehmen müssen, und dann das Haus so anpassen, dass eine erneute Genehmigung möglich ist. Die Architekten hier können sicherlich besser erklären, wie der Formalismus auszusehen hat.

      Den Außenwänden wird man ein WDVS spendieren müssen, vermutlich 8-10cm in WLG035, wobei man das genau rechnen sollte, denn Dämmung auf einem hoch wärmedämmenden Stein ist nicht ganz unkritisch, evtl. werden auch 12 oder 14cm notwendig.
      Die Holzfenster sind dann auch nicht mehr tauglich, damals war ein U-Wert von 2W/m²K zulässig, und ich glaube jetzt nicht, dass die verbauten Fenster viel besser waren. Zudem kann man wohl davon ausgehen, dass Holzfenster die 14 Jahre nicht gepflegt wurden, durch Wettereinfluss geschädigt wurden. Also Fenster raus und neu, evtl. auch Haustüre.

      Das Dach wird auch eine Dämmung bekommen müssen, das war vermutlich auch damals schon geplant, nur noch nicht ausgeführt? Oder gibt es eine Aufsparrendämmung? Die dürfte aber auch den heutigen Anforderungen nicht mehr entsprechen.

      Wie man mit dem Keller verfahren wird, das zeigt eine Sichtung der Unterlagen. Wohnkeller könnte knackig werden, je nach verwendeter Dämmung.

      Ob die Maßnahmen ausreichen um das Haus zur EnEV2014 konform zu machen, das muss man rechnen. Dann käme auch noch das Thema Haustechnik auf den Tisch. Die bisherigen Bilder reichen für eine Bewertung aber nicht aus, die Leitungsverlegung auf dem Rohbetonboden scheint mir an ein paar Stellen zu nah an der Wand, das aber nur als Beispiel. Heizung und Warmwasser spielen ja auch noch eine Rolle.

      Was man wohl noch sagen kann, alles was aus Holz gebaut wurde und der Witterung ausgesetzt war, dürfte in den 14 Jahren ohne Pflege wohl massiv gelitten haben. Der Dachstuhl war anscheinend dicht, das ist schon mal gut, aber so Dinge wie Blenden am Ortgang, Traufüberstand etc. sollte man genauer unter die Lupe nehmen. Selbst wenn das Holz beim Einbau schon gut geschützt war, 14 Jahre Sonne, Wind und Wetter hinterlassen ihre Spuren.
      Auch Metall könnte nach 14 Jahren schon Probleme haben, zumindest optische Probleme, die man dann zügig beseitigen sollte.

      Die Sache mit dem Teich würde mich erst einmal gar nicht interessieren, denn so lange nicht geklärt ist, ob und wie man das Haus weiter verwenden kann, lohnt es nicht darüber nachzudenken, was mit dem Teich passieren wird.
      Es wäre vor allen Dingen interessant zu wissen, warum der Bau damals eingestellt wurde, und ob es von der Genehmigungsseite Probleme gab. Worst case wäre der Rohbau nämlich wertlos wenn man ihn abtragen müsste, und auch der Wert des Grundstücks ist ohne detaillierte Kenntnisse nicht einzuschätzen.

      Die Hausaufgabenliste könnte also wie folgt aussehen:

      1. Klären, warum der Bau damals eingestellt wurde (Genehmigungsprobleme?)
      2. Genehmigungsfähigkeit prüfen lassen (vermutlich Einhaltung EnEV2014 etc. erforderlich)
      3. Gebäude auf Mängel und Schäden untersuchen lassen
      4. Empfehlenswert, Wertermittlung der vorhandenen Substanz
      5. Erste Abschätzung der noch durchzuführenden Arbeiten und den damit verbundenen Kosten

      -> Kaufentscheidung

      Falls der Teich wichtig ist, könnte man das unter Punkt 2. auch gleich klären lassen.
      Ob man die Pos. 5 noch vor der Kaufentscheidung abarbeitet, das hängt vom Geldbeutel und den finanziellen Verhältnissen ab. Soll das Haus auf jeden Fall gekauft werden, und die finanzielle Situation lässt einen größeren Spielraum zu, dann könnte man Punkt 5 auch nach dem Kauf bearbeiten. Dann wird sowieso eine detaillierte Planung fällig.

      Nach dem Kauf geht dann die Arbeit erst richtig los.
    • R.B. schrieb:

      Das sieht für mich eher nach 24cm PB aus
      Ich würde mehr schätzen: Leibungstiefe innen ca. 15cm (?). Dann Stärke des Fensterprofils (80mm?). Dann Überstand Rollokasten (60mm?). Wir wären nmM eher bei 30cm PB.

      Letztendlich aber bleibt es Spekulation.

      Ein Fachmann wird das teil vor Ort angucken müssen. Und zwar mitsamt der damaligen Genehmigungsunterlagen.

      Das ist kein Hexenwerk und wird von daher auch keine Unsummen verschlingen.
    • Porenbeton war auch mein erster Gedanke, aber zumindest teilweise sind eindeutig KS- Steine verbaut. Auf den Fotos zwar nur in den Innenwänden, aber da unschön genug (Gewebe in den Putz) und wenn dann auch noch in der Aussenwand, dann .....

      Das Dach hat eine Schalung. Da müsste man erstmal prüfen, wie der Aufbau ist, nicht das die unterlüftet werden muss, die Schalung, weil oben drauf ne bitumnöse Bahn liegt.
      Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
    • Thomas B schrieb:

      R.B. schrieb:

      Das sieht für mich eher nach 24cm PB aus
      Ich würde mehr schätzen: Leibungstiefe innen ca. 15cm (?). Dann Stärke des Fensterprofils (80mm?). Dann Überstand Rollokasten (60mm?). Wir wären nmM eher bei 30cm PB.

      Meine Schätzung war, max. 14cm Leibungstiefe, 60er Profil (damals üblich), und außen dann noch 4cm für den Rolladen.
      Denkbar wäre auch 30er, das bringt das Mauerwerk aber auch nicht in die EnEV2014 ;)


      ---------- 20. Dezember 2016, 11:16 ----------

      Ralf Dühlmeyer schrieb:

      Porenbeton war auch mein erster Gedanke, aber zumindest teilweise sind eindeutig KS- Steine verbaut. Auf den Fotos zwar nur in den Innenwänden, aber da unschön genug (Gewebe in den Putz) und wenn dann auch noch in der Aussenwand, dann .....

      Ich spekuliere mal, ich hatte schon überlegt, ob das so eine DIY Kiste war, Bausatz oder was weiß ich. Vielleicht ist dem Bauherren dann das Geld ausgegangen, weil der Bau doch etwas teurer wurde als erhofft, und er wollte irgendwann weiter bauen. Das könnte erklären, warum der Rohbau so lange in der Pampa stand und nicht schon längst verkauft wurde. Normalerweise lässt doch niemand einen Rohbau 14 Jahre lang herum stehen und vernichtet Jahr für Jahr Kapital.
    • bzgl. Rohbau: Da hatte ich einmal tatsächlich so einen Fall:
      EG blieb komplett Rohbau + Aussenputz + Fenster (kein Estrich, kein Innenputz, keine Leitungen), KG wurde ausgebaut. War ein Haus an einem Hang, sodass die hinteren Räume für die Heizung etc. waren und das vordere bisserl ca. 50qm ausgebaut waren im absoluten LowBudget Bereich.

      Das Haus war BJ 1978! Warum es in diesem Zustand war - keine Ahnung. Also, sowas gibt es durchaus.

      Ich durfte es übrigens glücklicherweise nochmals anschauen:
      Alles neu: Fenster inklusive neuer Fenstergrößen, Dachdämmung, teilweise die Raumaufteilung im EG, Deckendurchbruch, Aussendämmung, neue Heizung. Der Käufer sagte damals, es wäre gar nicht so schlecht gewesen, dass innen nicht viel gemacht worden ist, so musste kaum zurückgebaut werden und man konnte alles neu nach Gutdünken machen (und nach Statikervorgaben ;- ) )
      Nothing is forever, except death, taxes and bad design
    • R.B. schrieb:

      Denkbar wäre auch 30er, das bringt das Mauerwerk aber auch nicht in die EnEV2014
      Damit liegst wahrscheinlich richtig. Aber gab es da nicht einen deutschlandweit operierenden Franchiser, der es vor einigen Jahren noch geschafft hat ein EFH mit PB dennoch mit 24er Außenwänden zu (v)erbrechen? Ich konnte schon damals nicht glauben, daß das gehen kann. Irgendwie wurde es dann (wahrscheinlich????) über die tolle Haustechnik so hingerechnet, daß es passte.

      Mag also sein, dass man das mit "innovativer" Haustechnik auch über die Hürde hieven kann.

      Und wenn nicht, so muss man eben was draufkleben.

      Letztendlich muss sich so etwas dann natürlich im Verkaufspreis niederschlagen.


      R.B. schrieb:

      ob das so eine DIY Kiste war, Bausatz
      Hmmmm. so etwas kenn ich von den "Lego-Häusern". Aber so richtig gemauert?geklebt? Mit PB?
    • Thomas B schrieb:

      R.B. schrieb:

      Denkbar wäre auch 30er, das bringt das Mauerwerk aber auch nicht in die EnEV2014

      R.B. schrieb:

      ob das so eine DIY Kiste war, Bausatz
      Hmmmm. so etwas kenn ich von den "Lego-Häusern". Aber so richtig gemauert?geklebt? Mit PB?

      PB kleben unterscheidet sich ja nicht so sehr von den Legos, zumindest nach Aussage der Verkäufer. PB lässt sich auch einfach zuschneiden.
      Die Firma kommt auf Wunsch sogar vorbei und setzt Dir die erste Steinreihe, und Du darfst den Rest kleben, und Millionen sparen. ;)

      Ich sehe das ganz einfach. Wirklich sparen kann man dadurch nicht, aber man muss die Bauherren beschäftigen, und was eignet sich da besser, als die Aussicht auf ein paar gesparte Euro? Gleichzeitig kann man als Firma auch noch Haftung abdrücken, Aufwand sowieso. Kurz gesagt, Sieg auf ganzer Linie. Leichter kann man als Firma sein Geld nicht mehr verdienen.
    • Thomas B schrieb:

      Damit liegst wahrscheinlich richtig. Aber gab es da nicht einen deutschlandweit operierenden Franchiser, der es vor einigen Jahren noch geschafft hat ein EFH mit PB dennoch mit 24er Außenwänden zu (v)erbrechen? Ich konnte schon damals nicht glauben, daß das gehen kann. Irgendwie wurde es dann (wahrscheinlich????) über die tolle Haustechnik so hingerechnet, daß es passte.
      das schaffen die immer noch. Im Bekanntenkreis Hütte mit 24er PB Außenwänden, Gas und Solar. Ich hab der Familie vorher stundenlang eingeredet, dass das nicht mit rechten Dingen zugehen kann und konnte eigentlich vorher nicht glauben, dass die Hütte tatsächlich so gestellt wird. Aber das Ding ist im Bau, Rohbau fertig... allerdings weiss ich bis heute nicht, wer da bei der Genehmigung beim Bauamt gepennt hat, bzz. wer auch immer so etwas zu überwachen hat.
    • dermarc schrieb:

      allerdings weiss ich bis heute nicht, wer da bei der Genehmigung beim Bauamt gepennt hat, bzz. wer auch immer so etwas zu überwachen hat.
      ka wie das in NRW ist, aber meinen EnEV Nachweis und EEG und was weiß ich - wollte bei mir NIEMAND sehen.
      Klar muss man das einhalten, aber kontroliert hat das keiner.

      Was passiert eigentlich, wenn man die EnEV nicht einhält?
      Bußgeld? Rückbau? Gar nix?