Keller - ja oder nein?

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  • Zellstoff schrieb:

    R.B. schrieb:

    Aber zuerst einmal braucht man Mieter die so einen Vertrag unterschreiben, und das könnte unter Umständen schwierig sein (und jetzt komm mir nicht wieder mit München. München ist nicht der Nabel der Welt).
    natürlich hat das nix mit München zu tun, warum jetzt wieder die Anspielung?). Wenn sich vermieten rechnen soll, dann eh nur in einer strukturstarken Region mit entsprechend hohen Mieten. Da der TE aus Bayern kommt, können das neben M sehr viele andere LK und Gemeinden sein. Oder meinst Du, dass man in Ingolstadt, Augsburg, Freising, Landshut, Rosenheim, Starnberg, Chiemsee usw usf keinen findet der einen Indexmietvertrag unterschreibt?...ganz zu schweigen von den anderen Ballungsräumen ind D
    Eben. Im Moment sind Wohnungen händeringend gesucht bei uns. Natürlich weiß ich nicht wie es sich weiter entwickeln wird. Aber das weiß keiner, egal wie er sein Geld anlegt.

    Und jetzt wäre ich wieder sehr dankbar über Hilfe zum Thema bauen. Ich möchte nicht ständig über Geld diskutieren müssen, bitte.
  • Kelda schrieb:

    Zellstoff schrieb:

    R.B. schrieb:

    Aber zuerst einmal braucht man Mieter die so einen Vertrag unterschreiben, und das könnte unter Umständen schwierig sein (und jetzt komm mir nicht wieder mit München. München ist nicht der Nabel der Welt).
    natürlich hat das nix mit München zu tun, warum jetzt wieder die Anspielung?). Wenn sich vermieten rechnen soll, dann eh nur in einer strukturstarken Region mit entsprechend hohen Mieten. Da der TE aus Bayern kommt, können das neben M sehr viele andere LK und Gemeinden sein. Oder meinst Du, dass man in Ingolstadt, Augsburg, Freising, Landshut, Rosenheim, Starnberg, Chiemsee usw usf keinen findet der einen Indexmietvertrag unterschreibt?...ganz zu schweigen von den anderen Ballungsräumen ind D
    Und jetzt wäre ich wieder sehr dankbar über Hilfe zum Thema bauen. Ich möchte nicht ständig über Geld diskutieren müssen, bitte.

    Was willst Du denn noch hören? Wie man den Beton anmischt? Du musst schon etwas präziser werden, damit das nicht in einem Ratespiel endet.

    Ich hatte Dir oben geschrieben, warum ich einen Keller bevorzuge, aber im Fall einer Vermietung kann es sich anders darstellen, zumal wenn der Wiederverkaufswert keine Rolle spielt. Aber da wären wir schon wieder beim Geld. Was gibt der Markt her? Wie sehen die Mitbewerber aus? Eine pauschale Aussage wie, "man kann fast alles vermieten" ist nur bedingt hilfreich. Wichtig ist, dass Du Deine Wohnungen vermieten kannst, und dann auch noch einen Ertrag, im optimalen Fall auch einen Gewinn erzielst.

    Für Mieter wäre ein Keller nicht zwingend erforderlich, die ziehen notfalls aus wenn sie mehr Platz brauchen. Trotzdem braucht auch ein Mieter entsprechend Lagerfläche. Hinzu kommt Lagerfläche für Dinge die man braucht um das Grundstück zu pflegen (Rasenmäher etc.), und das könnte gerade bei einem kleinen Grundstück spannend werden. Garagen kann man nicht beliebig vergrößern, und wenn die Gartenfläche auf einen Kindersandkasten zusammenschrumpft, steigert das auch nicht gerade den Wohnwert.

    A propos Garten, das gibt auch ein Thema wenn man vermietet. Wer darf welchen Teil des Grundstücks wie nutzen? Bei 2WE nebeneinander lässt sich das etwas einfacher gestalten als bei 2WE übereinander. Oder man schafft im OG/DG Ersatzflächen (Dachterrasse o.ä.) um dort den Nutzen zu steigern. Ansonsten könnte es passieren, dass die Wohnung im OG schlechter zu vermieten ist, oder zumindest einen geringeren Ertrag bringt.
  • Den nächsten Schritt hatte ich Dir ja geschrieben:

    Erst mal abklopfen: Was ist bei dem Bebauungsplan überhaupt möglich? Du hast ja schon festgestellt, dass wir da andere Dinge sehen als Du. Und das ist erst mal ein Architekt, der Dir weiterhelfen kann. Sicher gibts auch GUs und GÜs, aber ein vermietetes MFH ist nunmal nicht der EFH-Standard.


    ---------- 28. November 2016, 11:02 ----------

    R.B. war wieder mal schneller. Ob mit oder ohne Keller würde ich jetzt mal auf die Schnelle nciht entscheiden. M.E. sieht das je nach Aufteilung (vertikal/horizontal) des Hauses anders aus. Da würde ich keien Vorgaben machen, sondern mich mit einem Planer zusammensetzen - möglichst aus der Gegend, möglichst jemand, der schon mit größeren Objekten zu tun hatte.
    Nothing is forever, except death, taxes and bad design
  • R.B. schrieb:

    Kelda schrieb:

    Zellstoff schrieb:

    R.B. schrieb:

    Aber zuerst einmal braucht man Mieter die so einen Vertrag unterschreiben, und das könnte unter Umständen schwierig sein (und jetzt komm mir nicht wieder mit München. München ist nicht der Nabel der Welt).
    natürlich hat das nix mit München zu tun, warum jetzt wieder die Anspielung?). Wenn sich vermieten rechnen soll, dann eh nur in einer strukturstarken Region mit entsprechend hohen Mieten. Da der TE aus Bayern kommt, können das neben M sehr viele andere LK und Gemeinden sein. Oder meinst Du, dass man in Ingolstadt, Augsburg, Freising, Landshut, Rosenheim, Starnberg, Chiemsee usw usf keinen findet der einen Indexmietvertrag unterschreibt?...ganz zu schweigen von den anderen Ballungsräumen ind D
    Und jetzt wäre ich wieder sehr dankbar über Hilfe zum Thema bauen. Ich möchte nicht ständig über Geld diskutieren müssen, bitte.
    Was willst Du denn noch hören? Wie man den Beton anmischt? Du musst schon etwas präziser werden, damit das nicht in einem Ratespiel endet.
    Nun, eben meine Frage, ob Architektenhaus oder Fertighaus... was ich inzwischen so verstanden habe, dass ihr alle zum Architekten raten würdet.

    Sonst.. klingt jetzt blöd.. aber wenn ich schon wüßte was ich hören will, dann wüßte ich ja schon worauf ich sonst noch zu achten habe. ;)
    Tipps für die Planung, dafür worauf ich aufpassen muss, was wichtig ist,.... (all das, woran man als Laie nicht denkt).
    Dazu hab ich auch schon sehr interessante Denkanstöße bekommen. Vielen Dank.
    Ich hab's durchaus zur Kenntnis genommen (und auch notiert), auch wenn mir das Gegenteil schon unterstellt wurde.

    Ist ein Planer, der schon mit "größeren Objekten zu tun hatte" auch für mein vergleichsweise sehr kleines Vorhaben der richtige Ansprechpartner?
    Die Frage ist ernst gemeint.. es gäbe da evtl. einen Architekten (eine Empfehlung), der tastächlich schon ein Großprojekt hier im weiteren Umkreis gemacht hat.
  • Kelda schrieb:

    Ist ein Planer, der schon mit "größeren Objekten zu tun hatte" auch für mein vergleichsweise sehr kleines Vorhaben der richtige Ansprechpartner?
    Die Frage ist ernst gemeint.. es gäbe da evtl. einen Architekten (eine Empfehlung), der tastächlich schon ein Großprojekt hier im weiteren Umkreis gemacht hat.

    Das was Du bauen möchtest in noch ein "Kleinprojekt", dafür braucht man keinen spezialisierten Architekten.

    Viel wichtiger ist, dass die Chemie zwischen Euch beiden stimmt. Ein lokaler Architekt hätte den Vorteil, dass er die regionalen Gepflogenheiten besser kennt, vermutlich weiß er auch wie die Behörden bei Euch ticken. Das kann von Vorteil sein, wenn man mit einem Bauantrag auf der Matte steht.
  • Andere angedachte Version wäre eine junge Architektin aus dem Ort, von der ich aber rel. wenig weiß bezügl. der Häuser, die sie schon geplant und beim Bau begleitet hat.
    Man möge mir verzeihen, wenn ich als Frau das sage, aber ich habe etwas Bedenken, ob sich eine junge Frau dann wirklich bei den Handwerkern durchsetzen kann...
    Vorteil wäre natürlich vor Ort und, wie es in kleinen Orten so ist, auch zumindest eine weitläufige Bekanntschaft (oder ist das eher ein Nachteil *grübel)
  • gegeben ist ein kleines Grundstück , dem eine möglichst intensive nutzung übergeholfen werden soll. damit beantwortet sich die kellerfrage von selbst.

    auch die frage "fertighaus vs architekt" beantwortet sich bei o.g. randbedingungen selbst.
    abweichungen in nuancen gäbe es bei der fragestellung "general vs architekt" > bauherrengrundaufgabe "lesen".

    die (auch baurechtliche) klärung der genialen bebauung (günstige herstellkosten, toll bewohnbar, supergut vermietbar) ist das kleine 1x1 und sollte (!) funktionieren. über eine bezahlte (schlimmstenfalls schmerzensgeld für beide) entwurfsidee und chemische kongruenz kann man sich dem planer annähern - oder auch nicht.
    nach meiner erfahrung wird das hauptproblem sein, einen planer zu finden, der einigermassen vollständig plant und auch nur lph 1 vollständig bringt - dazu gehört bereits (elementar!) die aufklärung des bauherren über die notwendigkeit eines baugrundgutachtens.

    was jeder weiss, der a bissi hier im forum liest (ja, das thema bgga müsste irgendwann langweilig werden ;) ), ist in der praxis über weite strecken völlig unbekannt und ungewollt. auch wenn der bauherr das Grundstück mitbringt (hier wortwörtlich), muss der planer über das baugrundrisiko aufklären. und über ein paar andere sachen auch noch.

    also: suchen, probieren, bezahlen, freuen: eine vermurkste planung zu verwerfen ist billiger, als den ärger eines vermurksten bauwerks an der backe zu haben.
  • Kelda schrieb:

    R.B. schrieb:

    Kelda schrieb:

    Zellstoff schrieb:

    R.B. schrieb:

    Aber zuerst einmal braucht man Mieter die so einen Vertrag unterschreiben, und das könnte unter Umständen schwierig sein (und jetzt komm mir nicht wieder mit München. München ist nicht der Nabel der Welt).
    natürlich hat das nix mit München zu tun, warum jetzt wieder die Anspielung?). Wenn sich vermieten rechnen soll, dann eh nur in einer strukturstarken Region mit entsprechend hohen Mieten. Da der TE aus Bayern kommt, können das neben M sehr viele andere LK und Gemeinden sein. Oder meinst Du, dass man in Ingolstadt, Augsburg, Freising, Landshut, Rosenheim, Starnberg, Chiemsee usw usf keinen findet der einen Indexmietvertrag unterschreibt?...ganz zu schweigen von den anderen Ballungsräumen ind D
    Und jetzt wäre ich wieder sehr dankbar über Hilfe zum Thema bauen. Ich möchte nicht ständig über Geld diskutieren müssen, bitte.
    Was willst Du denn noch hören? Wie man den Beton anmischt? Du musst schon etwas präziser werden, damit das nicht in einem Ratespiel endet.
    Die Frage ist ernst gemeint.. es gäbe da evtl. einen Architekten (eine Empfehlung), der tastächlich schon ein Großprojekt hier im weiteren Umkreis gemacht hat.
    der wird dir den unsinn vermutlich ausreden, ein
    2 familienhaus zur vermietung erstellen zu wollen.

    du bist doch nicht die Mutter Teresa?... :D
  • mls schrieb:


    .... über die notwendigkeit eines baugrundgutachtens.....
    Auch wenn ihr mich jetzt lyncht... über die Notwendigkeit eines Baugrundgutachtens hat mich noch kein Mensch aufgeklärt.
    Es ist ein ausgewiesenes und schon teilerschlossenes Baugrundstück mitten in einer neuen Siedlung, rundum ist schon gebaut.
    Brauch ich das da wirklich? (Nicht den Kopf abreissen, ich weiß es eben nicht besser und frage lieber, als danach noch mehr Fehler gemacht zu haben)
  • Kelda schrieb:

    mls schrieb:

    .... über die notwendigkeit eines baugrundgutachtens.....
    Auch wenn ihr mich jetzt lyncht... über die Notwendigkeit eines Baugrundgutachtens hat mich noch kein Mensch aufgeklärt.
    es ist ja schon mal gut, dass du hier angekommen bist.
    verrenne dich nicht in eine fixe idee, die dich finanziell
    kopf und kragen kosten kann/wird.
  • jaha, ich weiß, das ihr grinst, aber ich kenne Kollegen, die nahezu ausschließlich EFHs bauen und da sind so Sachen wie Schallschutz, Brandschutz nicht unbedingt Dinge, die man locker und schnell auf dem Schirm hat.
    Genauso, wie man halt so ein ZFH oder MFH evtl. noch für ein anderes Klientel doch mit anderen Grundrissen funzt als die 08/15 4 Köpfige Standardfamilie.

    @junge Frau setzt sich nicht bei Handwerkern durch: Da kann ich und einige andere hier Dich beruhigen: Das geht schon.
    Meiner Erfahrung nach spielt das Geschlecht eine wesentlich geringere Rolle wie die Art und Weise und das Wissen. Da ist ein erfahrener Kollege normalerweise fitter und lässt sich nicht so leicht mal veräppeln. Wenn die junge Frau z.B. ein erfahrenes Büro im Hintergrund hat, sehe ich da weniger Probleme. Ich weiß nicht,woher die Vorurteile von "Frau am Bau" kommen, aber in meiner Berufslaufbahn hatte ich auf den Baustellen deutlich weniger mit diesen Vorurteilen zu kämpfen als an anderen Orten.
    Nothing is forever, except death, taxes and bad design
  • Ich hab durchaus Hausaufgaben gemacht und mich mal ein bisschen umgehört und auch einfach gegoogelt.
    Es gibt auch einige Firmen hier in der Gegend, die auf ihrer Webseite damit werben auch MFH zu bauen/gebaut zu haben (auch mit Bild/Standort) und die schlüsselfertig übergeben würden.
    Bin nur völlig unsicher wie ich entscheiden soll wer davon wirklich gut ist...

    Junge Frau am Bau.. ok.. wenn das tatsächlich kein Problem ist... ich hab es selber in meiner Branche schon ganz anders erlebt und bin deshalb wahrscheinlich sehr skeptisch.

    Momentan hab ich so das Gefühl mit meinem kleinen Mietshaus zwischen den Stühlen zu sitzen.
    Zwischen EFH, was wohl Standard ist und Mietshaus (die in der Regel größer sind).
    Wer ist das der richtige Ansprechpartner für mich? Die, die 1. Kategorie machen oder die, die 2. Kategorie planen?
  • Kelda schrieb:

    über die Notwendigkeit eines Baugrundgutachtens hat mich noch kein Mensch aufgeklärt.
    Es ist ein ausgewiesenes und schon teilerschlossenes Baugrundstück mitten in einer neuen Siedlung, rundum ist schon gebaut.
    Brauch ich das da wirklich?
    Aktueller Fall;

    Baugrundstück als Grundstücksteilung in alter Bebauung. Auch die Debatte um das BGG.
    Bauherr: Ist alles super Boden hier
    Baugrundgutachter:
    Im Mittel 80 cm Mutterboden (normal sind 30) darunter tonige Bodenschichten, hochempfindlich für Feuchteveränderungen (Quellen/Schwinden)

    ;( :cursing: :sos:

    Machte Mehrkosten für die Gründung von rd. 25.000 € (Bodenaustausch; Wechsel von "Schwedenbodenplatte" auf biegesteife Bodenplatte mit Frostschürzen; Heizestrich; ...)

    Noch Fragen?
    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
  • Kelda schrieb:


    Wer ist das der richtige Ansprechpartner für mich? Die, die 1. Kategorie machen oder die, die 2. Kategorie planen?

    Wie schon geschrieben, das was Du planst ist nichts anderes als ein EFH, vielleicht ein klein wenig größer, und andere Nutzung, aber aus technischer Sicht nichts was einen Architekten vor unlösbare Probleme stellen sollte.
    Es wäre auch gut möglich, dass Planer die sich auf Großobjekte spezialisiert haben, an Deinem Vorhaben gar kein Interesse haben. Wenn sie das gleich sagen wäre das noch OK, aber wenn sie dann nur halbherzig an die Sache rangehen ist Dir nicht geholfen.
  • jeder seriöser architekt fragt erstmal nach dem
    finanziellen backround und lässt sich von dir
    eine mögliche kosten- und gewinn aufstellung geben.

    bei der gewinn aufstellung für das objekt, ist dann vermutlich schnell
    schicht im schacht.

    das sollte dir geläufig sein, als kauffrau.
  • Kelda schrieb:

    Wer ist das der richtige Ansprechpartner für mich? Die, die 1. Kategorie machen oder die, die 2. Kategorie planen?
    Weder noch!
    Dein E R S T E R Ansprechpartner sollte jemand sein, der mal ohne Deine rosarote Brille Deinen Finanzplan auseinander nimmt! Mit Skalpell, Lupe und Läusekamm.
    Mit Analyse der möglichen Mieten, der benötigten Wohnraumsituation in der Gegend (was ist LANGFRISTIG gut am Markt zu vermieten), Risiken, usw.

    Wenn dann eine Möglichkeit da ist, welcher Wohnraum (Grösse, Ausstattung, Ansprüche) bei welchen Baukosten noch eine akzeptable Rendite erwirtschaftet, dann mit diesem Budget zu einem ARCHITEKTEN gehen und von dem mal prüfen lassen, ob Ansprüche und Budget eine Chance haben, in Deckung gebracht zu werden.

    Goldene Wasserhähne für 800 €/m² :thumbdown:
    Baumarktarmaturen für 3.000 €/m² :thumbsup:
    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
  • Kelda schrieb:

    Wer ist das der richtige Ansprechpartner für mich? Die, die 1. Kategorie machen oder die, die 2. Kategorie planen?
    hey ... falsche denkweise :)
    du brauchst jemanden, der a bissi peilung hat und deine interessen vertritt. sooo einfach :D

    diesen jemand wirst du nur mit glück auf anhieb finden.
    ich weiss nicht, ob die entwicklung vom hauskäufer zum bauherren eine karriere ist - aber du wärst nicht die erste, die sich zuerst in poing was erzählen lässt, dann beim dorfguru (ich kenne alle und alle kennen mich) und zuletzt bei "ihren" fachleuten landet.