Keller - ja oder nein?

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  • Kelda schrieb:

    Ein Mietshaus rechnet sich nicht?
    Das habe ich SO nicht gesagt und das wäre so pauschal auch schlicht falsch!

    ABER:
    Ein Haus mit zwei Wohnungen in einem "normalen" Wohngebiet, also keine Adresse für die Visitenkarte (Elbchaussee in HH z.B.), ist im Kosten-Einnahmeverhältnis so schlecht, dass es, wenn man halbwegs akzeptabel baut, nie in die schwarzen Zahlen kommt. Wahrscheinlich nicht mal dann, wenn man das Geld rumliegen hätte.

    Schliesslich ist Miete ein zu versteuerndes Einkommen. Und es gibt Kosten. Bauunterhaltung, Mietausfall, .....
    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
  • Ich wollte eigentlich ein "Doppelhaus", war aber der Meinung, dass das nicht erlaubt ist (deshalb danke für den Beitrag!):
    Da muss ich nun allerdings gucken (lassen), in wieweit das bei meiner rel. kleinen bebaubaren Fläche möglich ist.... (Bei +/- 100 qm Wohnfläche, eher etwas minus fürchte ich, macht es da Sinn "nebeneinander" zu bauen?)





    Ralf Dühlmeyer.... auch keine schwarzen Zahlen, wenn man nicht finanzieren muss?
  • Kelda schrieb:

    Ralf Dühlmeyer.... auch keine schwarzen Zahlen, wenn man nicht finanzieren muss?

    Siehe mein Beitrag zur Rendite in Deinem anderen thread.

    Kapitalanlage bedeutet auch Risiko, mal mehr mal weniger, und dementsprechend möchte man ja eine Rendite erzielen.

    Beachte auch, welche Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, und was an Dir als Vermieter hängen bleibt.
  • Komische Frage einer Kauffrau. ;)

    Wenn ich das Geld habe, dann liegt es ja (hoffentlich) nicht unterm Kopfkissen, auf einem Girokonto oder einem Sparbuch, sondern irgendwo, wo es etwas Zinsen bringt.
    Diese Zinsen (auch wenn niedriger als die Inflation) verlierst Du ja, wenn Du das Geld in ein Haus steckst.

    Du willst in X Jahren Deine Investition wiederbekommen.

    Also Kosten + Zinsverlust für X Jahre (samt Zinsezins) / X Jahre = Mieteinnahmen - (Unterhalt + Steuern auf Mieteinnahmen + Mietausfallrisiko + Verwaltungskosten + nicht umlegbare Kosten + usw)/ m² vermietbare Wohnfläche = Y.

    Die Zahl, die sich dann ergibt, kannst Du mit der Miete vergleichbarer Objekte abgleichen. Es gibt dann drei Möglichkeiten:
    a) ortsübliche Miete < Y - Amortisation dauert länger als X
    b) ortsübliche Miete = Y - Rechnung geht genau auf
    c) ortsübliche Miete > Y - schnellere Amorisation

    Ich würde deutlich auf a) Tippen mit einem deutlichen Delta!
    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
  • @Kelda: Ich könnte mir schon vorstellen, dass Du erst mal zu einem Architekten gehen kannst, ihm den Bebauungsplan zeigst und dann kann er sagen, ob und wie grob was draus wird. Nimm es als erstes Beratungsgespräch, damit Du ein Gefühl bekommst, was möglich ist. Ist ja ein Unterschied, ob es zwei oder 3 Wohnungen werden können.

    Die Kollegen möchten mich korrigieren, aber ich habe den Bebauungsplanauszug so verstanden, dass das DG kein VOllgeschoss sein darf, wohl aber ausgebaut - oder hab ich wieder mal was überlesen? Naja, sind ohnehin nur Auszüge, wer weiß, was da noch drinsteckt.

    Off-Topic:
    Kelda? Terry Pratchett-Fan?


    Bytheway: Bayern ist groß, aus welcher Ecke, grob gesagt, kommst Du denn?
    Nothing is forever, except death, taxes and bad design
  • Anda schrieb:



    Bytheway: Bayern ist groß, aus welcher Ecke, grob gesagt, kommst Du denn?

    Habe ich auch schon versucht herauszufinden, aber das ist anscheinend geheim. ;)

    Da 2 Wohnungen geplant sind, würde ich überlegen, ob man das DG als Lagerfläche nutzen kann. Evtl. könnte man auch den HWR dort unterbringen. Das sind aber alles Dinge die man aus der Ferne nicht beurteilen kann.
  • 3 Wohnugnen darf ich nicht (2 Wohneinheiten)
    Lt. Bebauungsplan darf das Dachgeschoss kein Vollgeschoss sein, ja. (Was kann ich damit anfangen?)


    Nochmal die Frage: habt ihr mal geguckt was es momentan an Zinsen gibt? Da ist die Miete wirklich besser. Die steigt ja auch mit der Inflation.
    Der Hausbau an sich steht auch nicht zur Debatte.


    OT: Kelda heißt mein Pferd. Von Prachett kenn ich nur 'Per Anhalter durch die Galaxis' :)
  • Kelda schrieb:



    Lt. Bebauungsplan darf das Dachgeschoss kein Vollgeschoss sein, ja. (Was kann ich damit anfangen?)

    Das sagt ja erst einmal nichts darüber aus, wie es genutzt werden könnte. Aber vielleicht wäre es ein einfacher Ersatz für einen Keller, indem man dort Lagermöglichkeiten schafft. Klar, dazu muss man dann Grundfläche, Traufhöhe, Dachneigung usw. kennen, aber das sind ja alles Dinge die ein Planer zu Beginn untersuchen sollte. Ich hatte ja schon einmal geschrieben, dass Standard 08/15 nicht unbedingt für Deine Wünsche passen muss.
  • Kelda schrieb:

    Lt. Bebauungsplan darf das Dachgeschoss kein Vollgeschoss sein, ja. (Was kann ich damit anfangen?)
    Du brauchst einen (guten!) Planer!

    Die BayBO enthält keine Definition (mehr) für ein Vollgeschoss.
    Aber als Übergangsfrist gilt noch die alte BayBo:


    BayBo 1998 schrieb:


    (5)
    1
    Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Gelände-
    oberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30
    m haben.
    Ist dein Dachgeschoss also z.B. nur zu 60% höher als 2,30, ist es kein Vollgeschoss!

    Trotzdem ist dort aber ein Aufenthaltsraum möglich. Sowohl rechtlich, als auch praktisch.

    Viel wichtiger dafür wäre jetzt aber, ob und wenn ja welche Trauf- und Firsthöhen, Dachart und Dachneigung etc.. vorgschrieben sind.

    Stell den BPlan hier ein, oder zeig ihm einem Architekten, der für den Einwurf kleiner Münzen großer Scheine berät.

    Mehr sag' ich dazu nicht mehr, ohne den BPlan gesehen zu haben.
  • Kelda schrieb:

    habt ihr mal geguckt was es momentan an Zinsen gibt?
    Ja. Aber Geld verbrennen durch unwirtschaftliche Investition gibt Negativzinsen. Und das ist schlechter als 0,01% Habenzins. Deutlich schlechter!

    Kelda schrieb:

    Da ist die Miete wirklich besser. Die steigt ja auch mit der Inflation.
    :lol:

    Hast Du Dich mal mit Mietpreisrecht befasst? Wie oft Du die Miete in welchen Zeiträumen um welchen Betrag anheben darfst.

    Das man MOMENTAN da was drehen kann, weil Wohnraum angeblich (ich zweifle manchmal) händeringend gesucht wird, ist eben eine Momentaufnahme, aber keine Garantie für die Zukunft.

    Vor Jahren hatten wir das genaue Gegenteil. Billige Mieten dank Überangebot auf dem Wohnungsmarkt.

    Da sind die Leute umgezogen, um aus dem alten, teuren Mietvertrag rauszukommen und dann wurde die Bude entweder nicht oder zu deutlich niedrigeren Preisen vermietet.

    Da hatte es sich was mit steigt mit der Inflation (die damals recht hoch war).




    Kelda schrieb:

    Der Hausbau an sich steht auch nicht zur Debatte.
    Ich denke aber, in genau diese Debatte solltest Du mit ganz nüchternen Zahlen und ohne Mein Geld wird weniger, Deflation, Deflation Panikattaken noch einmal einsteigen.


    Du bist mit Verlaub das ideale Makleropfer. Panik, Geld zu verlieren, unbeleckt auf dem Mietmarkt und investitionsgierig.

    Die rechnen Dir nen ollen Schweinestall zum Märchenschloß schön.


    Vor Jahren gabs die so genannten Schrottimmobilien in der Ex DDR. Mieteinnahmeprognosen, da träumt manch westlicher Vermieter heute noch davon, 110% finanziert und am Ende jede Menge Privatinsolvenzen.

    Gut - Privatinsolvenz wird bei Dir dank vorhandenem Kapital nicht drohen, aber wenn Du 20, 30 oder 40% des Kapitals verbrannt hast, weil die Einnahmen die Rendite nicht decken und die Hütte in X Jahren auch noch schlecht verkäuflich ist, weil sich der Markt beruhigt hat, dann wäre es sinnvoller, mit dem Geld in die Spielbank zu gehen.

    Da hast Du Spass und ggf. auch noch einen Gewinn.


    Ich meine das nicht böse und halte Dich auch nicht für dumm, aber ich glaube, Du siehst nur die allgemeine Geldentwertung und nicht die, die Dir mit dem Projekt droht!
    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
  • Es ist im Moment wirklich schwierig mit Geldanlagen, aber der Markt hat sich anscheinend beruhigt, die FED hat schon mal durchblicken lassen, dass es mit den Zinsen wieder nach oben geht. Ob die EZB nachzieht, das wird man sehen. Das Thema Negativzinsen dürfte wohl bald kein Thema mehr sein, obwohl es sicherlich noch dauern wird, bis man wieder eine akzeptable Guthabenverzinsung erreicht.
    Andererseits, wenn man einmal genau schaut, dann ist es schon sehr sehr lange her, dass man mit Guthabenverzinsung bei einer sicheren Anlage die (reale) Inflation kompensieren konnte. Es bleibt also nur der Weg, das Risiko zu erhöhen.

    So eine Immobilie ist auch nicht frei von Risiko, auch wenn das manche glauben. Es macht auch einen Unterschied, ob es eine eigengenutzte Immobilie ist, oder ein Mietobjekt. Da kann es unter Umständen besser sein, nur die Wertsteigerung des Grundstücks im Auge zu behalten.

    Aber wie gesagt, da muss man sich hinsetzen und rechnen. Bei 2 Wohnungen sind die Baukosten im Vergleich zu den Mieterträgen relativ hoch, was die Rendite in den Keller drückt. Man könnte nun spekulieren und aus der Substanz leben (wirtschaften), doch das rächt sich früher oder später.
  • R.B. schrieb:

    Aber wie gesagt, da muss man sich hinsetzen und rechnen. Bei 2 Wohnungen sind die Baukosten im Vergleich zu den Mieterträgen relativ hoch, was die Rendite in den Keller drückt. Man könnte nun spekulieren und aus der Substanz leben (wirtschaften), doch das rächt sich früher oder später.


    immobilienblase.... das gab es auch mal in der EX-DDR.
    da hat man eigentumswohnungen gekauft, wie verrückt.
    glücklich ist keiner geworden, eher pleite gegangen.
  • Zellstoff schrieb:

    jährlich, je nachdem was der Verbraucherpreisindex (= ähnlich der Inflation) sagt....
    Nennt sich Indexmiete. Kommt aus dem gewerblichen, wird aber Privat auch immer mehr vereinbart...warum auch nicht, ist fair.
    NEIN!

    Nicht jährlich und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.

    Der link geht nicht. Suche Mieterhöhung und dann Quelle Finanztip.de
    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
  • Hast Du schon ein Haus, lass es bleiben und verkauf das Grundstück . Wohnst Du im Speckgürtel Münchens, dann bau möglichst günstig und verkauf das fertige Objekt für so viel Geld wie möglich. Damit bekommst Du derzeit mehr Geld als für das nackte Grundstück . Derzeit reißt man dir dort alles aus der Hand. Im Allgäu kommt es darauf an wo. Dort gibt es Gegenden, da kann man ähnlich verfahren wie in MUC und Gegenden wo man besser das Grundstück verkauft. Hier am Bodensee, verkauf das Grundstück für ein Vielfaches des ortsüblichen Preises. Hier rennen genug herum, die zahlen auch alles. Im Übrigen Bayern, verkaufe das Grundstück und gut ist. Hast Du mehrere Kinder, dann behalte es und vererbe es an einem der Kinder und das andere bekommt das bisherige Haus.
    -

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...
  • Baumal schrieb:

    wenn ich die herstellungskosten/unterhaltskosten mit den mieteinahmen von 2 wohnungen
    gegenrechne würde und meine lebenserwartung auch noch einberechnen würde,
    wäre das eine absolute nullnummer....

    Deswegen müsste man auf Wertsteigerung hoffen, und da kommt mein obiger Ansatz zum Tragen, dass es evtl. sinnvoller ist nur auf das Grundstück als Wertsteigerung zu setzen, denn da ist eine Wertsteigerung wahrscheinlich. Das Gebäude selbst unterliegt erst einmal der Alterswertminderung, und die muss bei einem ausschließlich vermieteten Objekt anders angesetzt werden als bei Eigennutzung. Ob die Marktentwicklung das ein wenig ausbremsen kann, das ist fraglich. In manchen Regionen ist das denkbar, beispielsweise wenn keine neuen Baugebiete erschlossen werden, aber immer neue Bewohner in die Region strömen. Es kann aber auch anders laufen, wie viele Spekulationen in Immobilien im Osten gezeigt haben.

    Bei nur 2 Wohnungen kann man auch das Risiko nicht verteilen, sprich wenn 1 Wohnung mal leer steht, dann fehlen gleich 50% der Einnahmen. Auch dieses Risiko muss man entsprechend bewerten.

    Zur Mietpreisentwicklung, das ist schwer vorhersehbar, Auch Indexmiete ist nicht der Weisheit letzer Schluss. Das sollten wir jetzt aber nicht weiter vertiefen.

    Zum Keller. Bei einer Vermietung könnte es gut möglich sein, dass die Mehrkosten durch höhere Mieterträge nicht mehr erwirtschaftet werden können. Bereits bei pingeliger Kalkulation wird es schwierig eine Rendite zu erzielen, da kann einem der Keller schnell einen Strich durch die Rechnung machen.
  • Ralf Dühlmeyer schrieb:

    NEIN!

    Nicht jährlich und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
    ich spiel auch mal wieder kleines trotziges Kind...

    DOCH!

    Es ging dem TE darum, dass er mit der Miete die Inflation ausgleicht. Steigt die Inflation, steigen die Mieten, steigt die Vergleichsmiete usw...und nach Ablauf eines Jahres darf man auch wieder...Ende Gelände


    ---------- 24. November 2016, 18:35 ----------

    Frau Maier schrieb:

    Wohnst Du im Speckgürtel Münchens, dann bau möglichst günstig und verkauf das fertige Objekt für so viel Geld wie möglich. Damit bekommst Du derzeit mehr Geld als für das nackte Grundstück .
    ich würde sagen: rechne es mit Deinem Steuerberater durch.
    Steuer auf Verkauf...10a Haltefrist...pers. Einkommensteuerverhältnisse etc. pp.

    Das Ganze ist seeeehr individuell.
  • Vergleichsmieten spielen bei Indexmietverträgen zuerst einmal keine Rolle. Verbraucherpreisindex ist gefragt.

    Aber zuerst einmal braucht man Mieter die so einen Vertrag unterschreiben, und das könnte unter Umständen schwierig sein (und jetzt komm mir nicht wieder mit München. München ist nicht der Nabel der Welt).
  • einfach mal ein raumprogramm aufstellen mit angabe der ungefähren raumgröße, dann festlegen, was muss sein, was kann sein, was ist nicht erforderlich.

    daran sollte man bemessen, was in den keller muus oder bekomme ich diese räume ohne keller im haus unter!
  • R.B. schrieb:

    Aber zuerst einmal braucht man Mieter die so einen Vertrag unterschreiben, und das könnte unter Umständen schwierig sein (und jetzt komm mir nicht wieder mit München. München ist nicht der Nabel der Welt).
    natürlich hat das nix mit München zu tun, warum jetzt wieder die Anspielung?). Wenn sich vermieten rechnen soll, dann eh nur in einer strukturstarken Region mit entsprechend hohen Mieten. Da der TE aus Bayern kommt, können das neben M sehr viele andere LK und Gemeinden sein. Oder meinst Du, dass man in Ingolstadt, Augsburg, Freising, Landshut, Rosenheim, Starnberg, Chiemsee usw usf keinen findet der einen Indexmietvertrag unterschreibt?...ganz zu schweigen von den anderen Ballungsräumen ind D