Hausbau, 2 Wohneinheiten auf 2 Stockwerken - Tipps?

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  • Nein, keine Zeit für ein umfangreiches, langwieriges Studium. Leider nicht.

    Es ist ungefähr klar wie groß das Haus werden wird, da wir aufgrund des Bebauungsplanes eingeschränkt sind. Ich würde gerne das Maximum ausnutzen von dem, was erlaubt ist.
    Auch wo die Garagen stehen müssen usw. ist leider alles vorgegeben. Dachgeschoß dürfen wir leider nicht ausbauen. (Gedacht hatte ich, dass ich damit zu einem Fachmenschen gehe, wenn ich ungefähr weiß worauf ich achten muss...)
    Die Finanzierung ist gesichert, nach allem, was ich bisher gelesen habe, was an Kosten in etwa entstehen wird.

    Also doch Architekt.. hm.... so einfach ist das mit dem Fertighaus wohl nicht, wie ich gedacht hatte. Vor allem dachte ich gerade möglichst einen fertigen Entwurf mit wenig Änderungen nehmen.. eigentlich....
  • Kelda schrieb:

    fertigen Entwurf mit wenig Änderungen nehmen.. eigentlich....
    Das kannst du machen, wenn du damit maximalen Ärgern provozieren willst. Du kannst aber auch zum Fertighausbauer gehen, dir einen Entwurf geben lassen und den von einem Architekten gegen Gebühr gegen prüfen lassen.
    Dachdecker [ˈdaχˌdɛkɐ] - Jemand der basierend auf ungenauen Daten, die von Leuten mit fragwürdigem Wissen zur Verfügung gestellt werden, präzise Rätselraten kann. Siehe auch; Zauberer, Magier

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  • Kelda schrieb:


    Dachgeschoß dürfen wir leider nicht ausbauen. (Gedacht hatte ich, dass ich damit zu einem Fachmenschen gehe, wenn ich ungefähr weiß worauf ich achten muss...)

    Muss ja nicht zu Wohnzwecken ausgebaut werden, evtl. kann man dort aber ausreichend Lagerflächen schaffen. Problematisch ist dann eher wenn sich die beiden Parteien solche Flächen teilen sollen.
    Das gilt aber analog auch für den Keller und den Rest des Grundstücks.
  • Weil du immer noch auf dem Trichter bist relative Kostensicherheit mit dem geringsten Aufwand erreichen zu wollen. Das wird, sofern du nicht an einen sehr guten Unternehmer gerätst, nicht eintreffen.

    Er hat zwar fast 20 Seiten aber versuch mal den Kontext des Themas zu erfassen: [Dieser Link ist nur für Registrierte Mitglieder sichtbar.]
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  • Äh.. wer will nicht relative Kostensicherheit?
    Und ja, es soll ohne Eigenleistung gebaut werden.

    Kosten und geringster Aufwand sind nicht Hauptpunkt. Hab ich, glaube ich, auch nicht so geschrieben?
    Aber natürlich will ich (wie jeder andere auch) nicht deutlich mehr bezahlen als nötig ist. Das ist hoffentlich verständlich.
    Frage ist jetzt eben: was ist nötig - und was muss wirklich nicht sein - ohne am falschen Ende zu sparen? (Wird auch bei allen, die bauen wollen so sein?)

    Zum Dachgeschoss: es steht in meinem Bebauungsplan: "Dachgeschoss (kein Vollgeschoss)".

    Ihr rauft euch jetzt wahrscheinlich die Haare, aber was ist " "?
  • Kelda schrieb:


    Frage ist jetzt eben: was ist nötig - und was muss wirklich nicht sein - ohne am falschen Ende zu sparen? (Wird auch bei allen, die bauen wollen so sein?)

    Dabei musst Du immer die Gesamtkosten betrachten. Die Planung zahlst Du immer mit, egal ob getrennt ausgewiesen (Architekt) oder in den Hauspreis mit eingerechnet. Wird dann er "All inclusive" Anbieter deutlich günstiger, dann muss man sich fragen, wie er das macht. Dann fallen einem vielleicht schwammige Formulierungen im Vertrag ein, die viel Interpretationsspielraum lassen. ;)

    Da gibt es dann so Formulierungen wie "vergleichbar mit" oder "kompatibel" oder "ähnlich"......, und man spart natürlich nicht mit Superlativen (höchstwertig etc.) ohne sich genau festzulegen.
    Was auch immer wieder vergessen wird, wichtig ist nicht nur das was im Vertrag steht, sondern vor allen Dingen auch das was nicht im Vertrag steht (dort aber stehen sollte).

    Dann hat sich das Thema Kostensicherheit schnell erledigt, und der Zähler läuft....+1 +2 +3 +5 +10%, erst einmal durchschnaufen, dann geht´s weiter. Am Ende stehen dann schnell mal +20% oder gar +30% auf dem Zähler, und schon sind die geplanten Mieterträge bzw. Gewinne für die nächsten 10 Jahre futsch.

    Man muss also verdammt aufpassen. Beim Hausbau geht es fast immer um größere Summen, und die können schmerzen wenn man sie abschreiben muss.
  • Kelda schrieb:

    Äh.. wer will nicht relative Kostensicherheit?
    Jeder will das, deswegen ist es ja auch ein so gutes Instrument. Gefahren kommen halt, wenn das nicht hinterfragt wird. Wenn nicht Abgewogen wird was wirklich zu einem passt. Also wenn Kostensicherheit alle anderen Faktoren überlagert.

    Kelda schrieb:

    Aber natürlich will ich (wie jeder andere auch) nicht deutlich mehr bezahlen als nötig ist. Das ist hoffentlich verständlich.
    Woher sollen wir wissen was bei dir nötig ist? Das kannst Du ja nur selber festlegen. Schwierig also dort ein Fazit zu ziehen. Fakt ist, das Planung/ Überwachung Geld kostet und diese unparteiisch, neutral und sachlich sein sollte.
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  • Es ist halt so, dass das Haus ja nicht für mich sein soll, sondern zum Vermieten. Heißt für mich, dass ich auf "unnötige" Extras verzichten will, die ich vielleicht für mich selber gerne hätte.
    Es soll einfach, aber gefällig gebaut werden (natürlich nicht ein "scheußlicher Klotz", aber ohne all die kleinen Extras, die kosten).

    Ist es denn wirklich so, dass im Endeffekt ein Fertighaus genauso viel kostet, wie ein vom Architekten von Grund auf geplantes und dann mühsam Stein für Stein gebautes Massivhaus? (Bei dem ich nicht die Sicherheit habe, dass alles soweit schon ausgeplant war und es nur um maximal kleine Änderungen geht?)
    All meine Infos bisher waren, dass dem nicht so ist. Dass ein Fertighaus günstiger ist, sofern man eben nicht -zig Änderungen und Extras haben will?

    Aber, auch um das zu klären, bin ich natürlich hier.

    Für Popcorn ist jeder selber zuständig, die sind nicht inclusive. ;)
  • Kelda schrieb:

    Tja.. ich verstehe auch von den anderen halbwegs rentablen Möglichkeiten Geld anzulegen nicht wirklich was.

    Dann dürften sehr viele Menschen kein Haus bauen, behaupte ich jetzt einfach mal so.
    In die Abhängigkeit von Fremden begibt sich ja jeder "Häuslebauer", der nicht vom Fach ist. Da spielt es doch keine Rolle, ob selbst beziehen oder vemieten?

    Jeder darf so viele Häuser bauen, wie er möchte. Die Intention dahinter ist aber doch ausschlaggebend.

    Der Selbstnutzer baut, weil er das gern so möchte - das ist Luxus und wirtschaftlich betrachtet irrational. Ihm fehlt aber halt auch die Alternative.

    Ihr baut, weil ihr Geld anlegen wollt, das Projekt muss folglich auch Geld einbringen. Im Zusammenhang mit der aktuellen Situation auf diesem Markt und der Tatsache, dass ihr nichts von der Materie versteht, ist das aber dann eine ziemlich riskante Geldanlage, für die es eben auch Alternativen gibt. Ich bin auch nicht vom Fach, aber meiner Meinung nach verdient man als Vermieter dieser Tage entweder im Luxussegment (dafür findet sich auf dem Land kein Interessent), oder mit Masse (dürft ihr nicht bauen). Alles andere dürfte sich, zumindest als Neubau, nicht lohnen.
  • Apfel mit Apfel und Birne mit Birne. Nicht Apfel und Birne. Die Schlussfolgerung daraus ergibt, dass unter gleichen Bedingungen - wenn also beide gleich arbeiten - unter dem Strich das gleiche raus kommt. Der Fertighausanbieter versucht über Vorfertigung Gewinn zu produzieren, durch den Einkauf hoher Mengen an Material usw. Die Planung, also die Denkleistung sollte aber gleich sein.

    Wenn du durch den Architekt ausschreiben lässt können natürlich höhere Kosten anfallen um das Haus herzustellen. Das kannst dem Architekt aber nicht Anlasten.
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  • Die Geldanlage ist ja nun ein anderes Thema.
    Ich finde keine sichere Geldanlage, bei der ich ähnlichen sicheren 'Gewinn' (Geldeingang) Monat für Monat habe. (Sicher natürlich mit der Unsicherheit hoffentlich zahlungswillige Mieter zu finden.)
    Dazu kommt, dass ja auch das Haus steht, das - im Fall des Falles - einen bleibenden Wert hat (der natürlich mit den Jahren etwas wengier wird, das ist klar).
    Bei uns im Raum sind Wohnungen (noch) gesucht, auch im Nicht-Luxusbereich.

    Die höheren Kosten möchte ich nicht dem Architekten "anlasten", es stellt sich aber für mich natürlich die Frage, ob ich die ausgeben muss, um zu einem vernünftigen Ergebnis zu kommen. (Möchte es nicht von vorn herein abstreiten, nur irgendwie klären.)
    Ist ein am Ende fertiges Haus, das meinen Ansprüchen genügt, wirklich Äpfel mit Birnen vergleichen?
  • Auch wenn es alles schon so festzustehen scheint...

    Hast du dir mal durchgerechnet wann du den "break even" hast?
    Also du finanzierst jetzt - dafür zahlst du Zinsen - du bekommst im best case jeden Monat Miete - da würde ich mal schlichtweg behaupten - in 20 Jahren hast du noch nicht einen Cent gut gemacht sondern im best case das investierte Geld wieder drin. Und da lief alles gut - keine Reparaturen, keine Mietausfälle, keine Mietnomaden usw usw....

    400k Investition
    2k Kaltmiete Summe für 2 Wohnungen angenommen
    Break Eaven nach > 16 Jahren

    -> keine Ausgaben berücksichtigt die sich durch die Vermietung ergeben (Steuern, ggf. nicht umlegbare sonstige Abgaben)
    -> keine Finanzierung (Zinsen) berücksichtigt

    Wieviel Geld dein Haus nach 20 Jahren Wert ist weiss auch keiner....

    Hast du dir mal einen "Business Plan" aufgestellt für dein Projekt? Wie sieht der aus?
  • Eine Bewertung kann nur auf der gleichen Grundlage erfolgen. Die Rahmenbedingungen müssen dazu einheitlich sein. Das war mit Apfel und Birnen gemeint. Nicht ob ein Fertighaus nicht zu dir passt. Dein "Anspruch" sollte unberücksichtigt bleiben, hinsichtlich von Ausstattungsmerkmalen. Es zählt was auf dem Markt verlangt wird oder was bei Veräußerung den besten Anklang findet.

    Für meinen Teil solltest du erst mal deinen Finanzkonzept erstellen - wahlweise hier einstellen - damit man mal Zahlen hat wohin die Reise gehen soll; angepeilte Miteinnahmen, Invest, Miteinnahmen die auf dem Markt tatsächlich erzielt werden können, Plan B bei Mietverlusten usw.

    Wenn also die Größenordnung des Hauses feststehen, man ggf. den Flurplan und B-Plan einstellt könnte die Architekten/ hier wohl ein grobes Fazit abgeben können, bez dich in die richtige Richtung lenken.

    Natürlich ist das nicht als Leistungen zu verstehen. Anspruch dass sich der Sache einer annimmt besteht also nicht, auch nicht hinsichtlich irgendeiner erschöpfenden Beantwortung.

    Off-Topic:
    Wir sind im Hintergrund an einem Leitfaden dran, der die wichtigsten Themen für den Baulaien auflistet und ihn quasi vom Wunsch bis zur Fertigstellung durch das Thema bauen leitet. Da das aber ehrenamtlich abläuft, alle berufstätig sind wird das noch eine weile dauern bis da erste Ergebnisse vorliegen. Hilft dir jetzt nicht direkt, zeigt aber das man sich unter Baufachleuten sehr wohl bewusst ist, dass das Thema für den Laien sehr komplex ist.
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  • Das "Offtopic" wäre ein Traum! :)
    Kann man denn was sagen, wann in etwa man damit rechnen kann? (Ich verstehe natürlich, dass das ein großes Projekt ist, gerade wenn alles ehrenamtlich passiert.)
    Ja, für einen Laien ist es erst mal völlig undurchschaubar.
    Deshalb all die "dummen" Fragen hier. :(

    Ich möchte hier nicht gerne mit Zahlen um mich werfen, nur so viel: bei dem, was ich mir bisher "erlesen" habe, sollte das Haus ohne Finanzierung fertiggestellt werden können.
    ich sehe tasächlich keine andere sichere Geldanlagemöglichkeit, wenn man nicht vom Fach (sprich Banker o.ä.) ist.
  • Jo - ich wollte ja auch nur anmerken das Vermietung auch mit einem gewissen Risiko belegt ist. du hast ggf. nicht immer voll vermietet, du hast Idioten die dir die Bude zerlegen und die Kaution die du maximal nehmen darfst beim Einzug reicht vielleicht gerade mal dazu das sich Handwerker die Sache anschauen. Es gehen Dinge kaputt die repariert werden müssen (aus deinen Geldern). Du hast Gewinne die du versteuern musst usw usw... wenn du das alles bedacht hast in deinem Business Plan, dann sorry für mein ablenken vom eigentlichen Thema und dann verkrieche ich mich wieder vor meinen Rechner ;) ;)
  • Du hast ja recht mit deinen Einwänden. Das ist aber etwas.. das kann ich schwer beeinflussen (also, dass ich keine vernünftigen Mieter finde) und das macht mir natürlich Kopfzerbrechen.
    Bedacht habe ich es. Mir wär eine andere Geldalange auch lieber (wo ich keine Risiken habe), aber bei den aktuellen Zinsen ist es leider keine Alternative und für irgendwelche Risikoanlagen fehlt mir das Fachwissen.

    Also geht es definitiv um den Hausbau. Und darum wenigstens Grundsätzliches vorher zu klären, damit ich nicht die völlig falschen Entscheidungen treffe. :-/
  • Kelda schrieb:


    Ist es denn wirklich so, dass im Endeffekt ein Fertighaus genauso viel kostet, wie ein vom Architekten von Grund auf geplantes und dann mühsam Stein für Stein gebautes Massivhaus? (Bei dem ich nicht die Sicherheit habe, dass alles soweit schon ausgeplant war und es nur um maximal kleine Änderungen geht?)
    All meine Infos bisher waren, dass dem nicht so ist. Dass ein Fertighaus günstiger ist, sofern man eben nicht -zig Änderungen und Extras haben will?

    Siehste, jetzt hast Du wieder das Wort "Fertighaus" verwendet. Was ist ein Fertighaus? ;)

    Es gibt schon Möglichkeiten für große Firmen etwas Geld zu sparen, vor allen Dingen wenn man das Haus "Gänseblümchen" kauft, das von denen dutzendfach pro Jahr gebaut wird. Andererseits habe große Firmen auch einen entsprechenden Verwaltungsapparat und Vertrieb, und die müssen ja auch bezahlt werden.
    Im optimalen Fall, Grundstück passt, Gänseblümchen passt, kann man als Kunde schon Geld sparen. Man muss das Rad ja nicht ständig neu erfinden (und bezahlen). Schwierig wird es, wenn Gänseblümchen nicht auf die Wiese passt, weil die Wiese im Schatten liegt, der Boden nicht passt, usw.

    So ist es auch mit solchen Standardgrundrissen. Da kann man nicht einfach ein paar Wände verschieben, und schon ist alles in Ordnung. Unter Umständen stellt man den kompletten Grundriss auf den Kopf und nachher passt nichts mehr richtig.
  • Kelda schrieb:

    Die Geldanlage ist ja nun ein anderes Thema.
    Ich finde keine sichere Geldanlage, bei der ich ähnlichen sicheren 'Gewinn' (Geldeingang) Monat für Monat habe. (Sicher natürlich mit der Unsicherheit hoffentlich zahlungswillige Mieter zu finden.)
    Dazu kommt, dass ja auch das Haus steht, das - im Fall des Falles - einen bleibenden Wert hat (der natürlich mit den Jahren etwas wengier wird, das ist klar).
    Bei uns im Raum sind Wohnungen (noch) gesucht, auch im Nicht-Luxusbereich.

    Ich will das jetzt nicht zu sehr vertiefen. Wenn ihr euch, aus welchen Gründen auch immer, ohnehin schon entschieden habt, ist das okay für mich, ehrlich :)

    Ansonsten hier aber nochmal der abschließende Ratschlag: Geht rational an die Sache ran!
    Du schreibst, du hast keine Ahnung von Geldanlagen, behauptest dann aber keine "ähnlich sichere" Anlagemöglichkeit gefunden zu haben. Auf welcher Basis bist du denn zu dieser Erkenntnis gekommen?

    Ein monatlicher Geldeingang ist schön und gut, du solltest dich aber fragen, wie viel davon dir am Ende tatsächlich bleibt, nachdem du die Kreditzinsen überwiesen, die Steuer abgedrückt, die Reparaturen gezahlt und die Instandhaltungrücklage aufs Konto gepackt hast. Ist dieser Betrag dann tatsächlich (dauerhaft!) a) höher, b) mit weniger Aufwand und c) weniger Risiko verbunden als einer, der dir (schlimmstenfalls) vom Tagesgeldkonto zufließt?
  • Nochmal: keine Kreditzinsen!
    Ich muss eine große Summe vernünftig anlegen. Und ohne das nötige Fachwissen im Geldanlagebereich habe ich nur Hausbau oder Wohnungskauf gefunden.
    Hast du mal geschaut was man momentan auf dem Tagesgeldkonto bekommt?
    Ja, ich denke trotz der Kosten sollte mehr Geld übrig bleiben (denke nicht nur, sondern hab's ausgerechnet).
    Risiko bleibt natürlich Mietnomaden oder zerstörungswütige Mieter. Was ich einfach nicht hoffen will.

    Bitte jetzt zurück zum Thema.
    Das Haus soll gebaut werden und ich wäre sehr dankbar, wenn ihr mir bei der Planung mit guten Tipps helfen könntet, damit das nicht schief geht.
  • Kelda schrieb:

    Ich finanziere nicht.

    Ja, aber Du erwartest doch eine Rendite. Sonst könnte man das Geld ja gleich zu 0% auf der Bank liegen lassen.

    Die Empfehlung, mal genau zu rechnen, ist nicht schlecht. Da spielt dann auch die Wertentwicklung des Gebäudes eine Rolle, und die ist auch davon abhängig, "wie" gebaut wird. Da kann sich beispielsweise HRB als Bauweise als nachteilig erweisen, da viele Menschen HRB mit "billig" gleichsetzen (obwohl das nicht so ist).

    d.h. Du hast eine Alterswertminderung beim Gebäude, die bei Vermietung noch stärker zum Tragen kommt als bei Eigennutzung, und Du hast eine Wertentwicklung beim Grundstück . In den meisten Fällen steigt der Wert des Grundstücks, je nach Lage mehr oder weniger, während das Gebäude an Wert verliert. Die Mieteinnahmen müssen das kompensieren, und im besten Fall bleibt noch ein Gewinn übrig. Worst Case verliert man dabei Geld.
  • Natürlich erwarte ich eine Rendite. Sonst könnte ich mir den Stress sparen.

    Ist des denn so, dass man beim Vermieten von Fertighäusern (Wohnungen in Fertighäusern) weniger Miete velangen kann?
    Wirkt sich nicht z.B. die Energiebilanz positiv aus (weniger Energiekosten, die noch auf die Mieter zukommen)?
    Die Wertminderung, wenn ich doch mal verkaufen müssen sollte.. ja, die ist mir auch schon durch den Kopf gegangen. Der Wert wird wohl beim Fertighaus deutlich niedriger angesetzt werden?
    Das kann definitiv ein Punkt sein, der mit in die Entscheidung rein spielt.

    Auf der Bank verliere ich ja auch Geld, wenn die Zinsen niedriger sind als die Inflation....
  • Kelda schrieb:


    Ist des denn so, dass man beim Vermieten von Fertighäusern (Wohnungen in Fertighäusern) weniger Miete velangen kann?
    Wirkt sich nicht z.B. die Energiebilanz positiv aus (weniger Energiekosten, die noch auf die Mieter zukommen)?

    Energiebilanz ist schön und gut, aber bei 2 Wohnungen musst Du auch an Schallschutz denken. Das ist nicht immer so einfach, und ich behaupte mal, mit Standard 08/15 könnte es zu Überraschungen kommen. Wenn die Mieter flüchten, und sich das rumspricht, hast Du ein Problem.