Einliegerwohnung verkaufen

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  • Einliegerwohnung verkaufen

    Moin Zusammen,

    Bekannte von mir sind an mich herangetreten mit der Frage ob es möglich ist ihre Einliegerwohnung, die ehemals vom Opa bewohnt wurde zu verkaufen. Die Gebäudesituation ist etwas "verzwickt", es gibt allerdings schon eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die zu verkaufende Wohnung. Also sollte ja ein Verkauf grundsätzlich möglich sein. Ich bin mir jetzt allerdings nicht sicher was das alles an Konsequenzen nach sich zieht. Aber erst mal der Reihe nach. Ich versuche mal das Gebäude ein wenig zu beschreiben:

    Ursprung ist ein normales EFH (1-geschossig, Satteldach) auf einem großen Gundstück (1.250 m²). Dieses wurde von 2 Generationen bewohnt, im Prinzip Familie unten und Oma und Opa oben. Vor ca 15 Jahren wurde dann angebaut. Dieser Anbau besteht aus einem 2-geschossigen Teil und einem 1-geschossigen Teil. Der 2-geschossige Teil erweitert den Altbau unten und oben, sodass es jetzt 2 Wohneinheiten sind (EG und OG, aber nicht baulich getrennt). Der Opa hat dann eine Einliegewohnung bekommen die sich hauptsächlich im 1-geschossigen Anbau befindet. Allerdings überschneidet sich die Einliegerwohnung (Opa) und die Erweiterung des Obergeschosses ein wenig. Es ist also keine klare vertikale Trennung vorhanden. Alles wurde ganz offiziell beantragt und genehmigt.

    Jetzt haben sich einige Fragen ergeben:
    1. Gibt es Anforderungen an den Schallschutz? Hierauf wurde beim Bau nicht besonders geachtet, da ursprünglich alles in der Familie war. Die Trennwand zum Bestand ist eine einschalige KS-Wand, d = 24 cm; Decken sind aus Beton mit schwimmendem Estrich.
    2. Gibt es Anforderungen an den Brandschutz? Kann ich mir jetzt nicht vorstellen, da alles genehmigt ist und auch so gebaut wurde. Es wird ja nichts umgenutzt, nur verkauft. Können sich dadurch auf irgendwelchen krummen Wegen neue Anforderungen an den Brandschutz einschleichen?

    Ein weiterer großer Punkt ist wie die konkrete Trennung der ELW funktioniert: Das Grundstück kann man ja nicht real trennen (verschiedene Flurstücke), da sich die OG Wohnung teilweise über der ELW befindet. Wie trennt man dann rechtlich den Grundstücksteil der der ELW zugeordnet werden soll?

    Wie verhält es sich mit dem Gemeinschaftseigentum? Hat der neue Besitzer der ELW auch Recht und Pflichten an dem Altbau der räumlich gar nichts mit der ELW zu tun hat? Ist also der gesamte Gebäudekomplex so eine Art Mehrfamilienhaus (WEG)? Oder ist nur der Gebäudeteil betroffen in dem sich die ELW befindet? Das wäre der Anbau von vor 15 Jahren.

    Insgesamt stehe ich persönlich dem Vorhaben kritisch gegenüber, vor allem da ich befürchte dass der Rest des Gebäudekomplexes nahezu unverkäuflich wird. Ich denke dass jemand der ein Haus mit großem Grundstück kaufen möchte nicht erbaut davon ist dass es da Mitbewohner gibt.

    Die Einliegerwohnung war kurzzeitig vermietet, aber da gab es gleich Ärger mit der Meiterin. Das wollen die Besitzer sich nicht weiterhin antun. Daher wollen die jetzt die ELW verkaufen.

    Hat hier jemand Erfahrung mit so einer bzw. einer Ähnlichen Situation? Gibt es irgendwo Fallstricke?

    Bin für jeden Tip oder Hinweis dankbar.

    Gruß
    Onkel Dagobert
    Es gibt keine Probleme - nur Herausforderungen!!
  • Wenn es bei einer Vermietung bereits nach kurzer Zeit "Ärger" gab, wieso versprechen sich die Eigentümer dass dieses bei einem Verkauf nicht passiert - ich sehe die Gefahr da als noch größer an! Ansonsten müsste man die Einheit und das Grundstück nach WEG-Recht aufteilen, ob die brandschutz- und schalltechnischen Vorgaben eingehalten wurden kann hier natürlich keiner beantworten.

    Ich würde deinen "Bekannten" dringend davon abraten wenn Sie weiterhin Ihre Ruhe haben möchten, aber das ist meine persönliche Meinung. Wenn ansonsten zu viel Fläche zur Verfügung steht oder Geldmittel benötigt werden würde ich evtl. über eine Ersatzimmobilie nachdenken die weniger kompliziert ist.
  • macmike771 schrieb:



    Ich würde deinen "Bekannten" dringend davon abraten wenn Sie weiterhin Ihre Ruhe haben möchten, aber das ist meine persönliche Meinung. Wenn ansonsten zu viel Fläche zur Verfügung steht oder Geldmittel benötigt werden würde ich evtl. über eine Ersatzimmobilie nachdenken die weniger kompliziert ist.
    Genau so sehe ich das auch und habe es den Bekannten auch gesagt. Auch habe ich denen gesagt dass man einen "nervigen Meiter" ja noch irgendwie aus der Wohnung herausbekommt, auch wenns schwierig ist, aber einmal verkauft ist verkauft, und wenn der Bewohner dann nervt dann gute Nacht.
    Leider ist die Situation so dass Geldmittel benötigt werden, aber der Hausherr nicht aus seinem Haus ausziehen möchte.
    Es gibt keine Probleme - nur Herausforderungen!!
  • Auch wenn's schwer fällt - die beste Lösung, wenn die Leute weiter in Frieden leben wollen, wäre wohl der Verkauf des Gesamtobjekts und der Kauf eines passenden Häuschens. Dann hat man den Klotz vom Bein und bleibt sein eigener Herr.
    Das Festhalten an einer zu groß gewordenen Immobilie macht im Alter nur Probleme und fremde Leute würde ich mir da schon gar nicht 'reinsetzen wollen. Egal ob als Mieter oder Käufer.
    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!
  • Rose24 schrieb:

    Auch wenn's schwer fällt - die beste Lösung, wenn die Leute weiter in Frieden leben wollen, wäre wohl der Verkauf des Gesamtobjekts und der Kauf eines passenden Häuschens. Dann hat man den Klotz vom Bein und bleibt sein eigener Herr.
    Das Festhalten an einer zu groß gewordenen Immobilie macht im Alter nur Probleme und fremde Leute würde ich mir da schon gar nicht 'reinsetzen wollen. Egal ob als Mieter oder Käufer.
    so schauts aus.....
    obwohl kaufen können sie ja, aber dann die ganze immobilie und
    können sich dann wiederum mit fremdvermietung herumschlagen.
  • Ich habe ein älteres 2 FH mit jweils eigenen WEG Anteilen gekauft, wo ein Teil der der oberen Wohnung (eigener Eingang, separater Stromkasten) vermietet ist.
    Gewollt habe ich so ein Objekt nicht, es gab halt in der Gegend damals kaum andere bezahlbare Angebote.

    Obwohl ich zufrieden mit dem ruhigen, soliden Mieter bin, folgende nervigen Punkte gibt es zu beachten:

    1- Wasserleitungen sind nicht getrennt und über eine Wasseruhr,
    2. (Öl)Heizung dito

    -> Ablesefirma zur Aufteilung der Heiz- und WW Kosten nötig, wer Pech hat bekommt einen Mieter/Eigentümer der jeden Tag ausgiebigst die Wanne voll laufen lässt. Kosten werden dabei z.B. pro Personen (WW) augeteilt.

    3. Schallschutz in älteren Objekten ist eigentlich nicht vorhanden, d.h. im eigenen Haus kann ich z.B. nicht in Ruhe die Frau/Kinder anschnauzen (würde ich eh nie machen, aber wenn ich es denn machen wollte). Ich bekomme dafür alle Damenbesuche mit Stöckle-Absätzen mit.....

    4. weitere Pflichten die ein Vermieter so hat, Rauchmelder, zügige Beseitigung von Störungen, ....


    Vorteile: es ist eine zweite Partei im Haus, gut für den Paketboten bzw für etwaige Anwesenheiten zwecks Abschreckung von Einbrechern im Urlaub.

    Es überwiegen doch die Nachteile und wer kann sollte so eine Konstellation vermeiden, bei 2 WEG Parteien kommt da eben noch eine externe WEG Verwaltung dazu und ettliche Renovierungen müssen einvernehmlich ausgeführt werden (so konnten sich die Vorbesitzer vor 10 Jahren nicht drauf einigen die Öl-Heizung mit Gas zu tauschen, .....)