Kernsanierung Bauernhaus von 1842 und neuer Anbau

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  • Kernsanierung Bauernhaus von 1842 und neuer Anbau

    So, ich bin gebeten worden, unsere Sanierung mal vorzustellen. Das ganze lief noch zu Zeiten des Grünen, ich fang' mal mit dem Allgemeinen an und bringe dann die Bilder.

    Ausgangspunkt war, dass ich immer al wieder die einschlägigen Portale nach alten Höfen/Höfchen durchsucht habe, da ich solche Objekte spannend finde und auch gerne wieder aufs Land ziehen wollte. Hier in der Gegend gibt es auch noch einige Perlen, die auf den richtigen Käufer/Sanierer warten. Allerdings sind viele der Höfe viel zu groß für eine 4-köpfige Familie und auch viel zu stark verfallen: man kauft zwar billig, aber wenn die Grundfläche des 4-Seitenhofes ca. 1 ha beträgt, weil allein die Seitengebäude 80m lang und 30m breit sind, dann nützt mir auch ein KP von 25.000 EUR nichts, weil ich allein an der Dachsanierung verarme.
    Nunja, per Zufall bin ich auf ein kleines Höfchen gestoßen, 2 Gebäude - Wohn/Stallhaus von 1842 und eine Scheune von etwas später, ziemlich heruntergekommen, aber die Lage: an der Elbe, aber außerhalb des Hochwassers, Grundstück 1 ha mit altem Eichenbestand und Streuobstwiese, ein Hang von dem aus wir einen herrlichen Blick übers Elbtal genießen, kurzum wir wollten es haben.
    Verkäufer war eine Erbengemeinschaft, die schon seit 1,5 Jahren einen Käufer suchte, aber völlig überzogene Preisvorstellungen hatte. Am Ende haben wir den Preis auf ein akzeptables Niveau heruntergehandelt.


    Von Anfang an war klar, dass die Sanierung ordentlich kosten würde, wir haben dann auf die letzte Minute einen Förderantrag aus EU-Mitteln gestellt (ILE), die uns auch eine ziemlich hohe Fördersumme in Aussicht gestellt haben, allerdings mussten wir uns stark beeilen: vom ersten Treffen mit dem Architekten bis zum Bauantrag hatten wir 6 Wochen, danach 15 Monate bis Fertigstellung und Auszahlungsantrag, meine Frau bekam das 2 Kind und ist gerödelt wie eine Wahnsinnige, hat aber alles super auf die Beine gestellt: Architekt hat dann die Ausführung an BauIng als Bauleiter abgegeben, der hat die einzelnen Gewerke koordiniert und überwacht und im großen und ganzen uns den Arsch gerettet.

    So sahen die Pläne aus, die haben sich dann noch etwas verändert, aber nicht mehr wesentlich:

    KG.pdf
    EG.pdf
    OG.pdf
    DG.pdf

    Ansichten C-E.pdf
    Ansichten D-F.pdf
    Schnitte A-B.pdf


    EDIT: eine Planänderung war, dass die Krüppelwalme weggekommen sind um die Dämmung des Daches zu vereinfachen.

    Beginnen wir also mit den Fotos, so war der Zustand vorher von außen, Westansicht / Straße: links das Haus und rechts die Scheune, die wir bis heute noch nicht groß angefasst haben. Nur den Holzschuppen vor der Scheune haben wir weggerissen





    Hier folgt die Ansicht von der genau anderen Seite:



    Am Haupthaus befanden sich diverse Schuppenanbauten, die am auf diesen Bildern gut sehen kann, die haben wir weggerissen um den neuen Anbau in den Hang rein zu bauen:



    von innen sah der Bestand so aus (Beispiele):





    Erst mussten die Schuppen weggemacht werden, dann konnte der Anbau da hin:






    Gleichzeitig wurde der Altbau so ziemlich vollständig entkernt und bekam eine Bodenplatte spendiert:

    [Dieser Link ist nur für Registrierte Mitglieder sichtbar.]



    Und dann wurde es fristgerecht fertig, wir hatten noch etwas Stress mit dem Auszahlungsantrag, wohnen aber sehr zufrieden in unserem neuen/alten Heim:

    Bilder von innen






    und von außen:





    So das war's erstmal, falls es Fragen gibt: gerne.

    Achja, und wie ich hier jetzt Bilder aus der Medienverwaltung einbinde, habe ich immer noch nicht kapiert... die BBCodes eimage und ealbum darf ich nämlich nicht verwenden...
    The avoidance of taxes is the only intellectual pursuit that still carries any reward.
    - John Maynard Keynes -
  • Off-Topic:


    Der Bauamateur schrieb:

    Achja, und wie ich hier jetzt Bilder aus der Medienverwaltung einbinde, habe ich immer noch nicht kapiert... die BBCodes eimage und ealbum darf ich nämlich nicht verwenden...
    Kümmere ich mich drum!
    Dachdecker [ˈdaχˌdɛkɐ] - Jemand der basierend auf ungenauen Daten, die von Leuten mit fragwürdigem Wissen zur Verfügung gestellt werden, präzise Rätselraten kann. Siehe auch; Zauberer, Magier

    * Administrative oder moderative Beiträge in rot
  • entweder sind die fenster im neubau zu klein oder zu groß, ich kann mich da jetzt nicht festlegen, jedenfalls passen die formate nicht zu den fensterformaten des altbaus.

    die ansichten des neubaus gefallen mir nicht.
  • [Dieser Link ist nur für Registrierte Mitglieder sichtbar.] Mir gefallen die Fassaden richtig gut! Soll auf das Flachdach mal eine Terrasse oder warum hat man es nicht mit einem Gründach versehen? Würde doch ziemlich gut passen.
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  • Ich bin selber immer ein großer Freund davon möglichst viel altes zu bewahren. Zu viele Eingriffe in den Bestand zerstören schnell die logik des Gebäudes.
    Die kombination von Alt und neu gefällt mir oft ganz gut, zumindest bedeutend besser als den versuch zu starten, altes zu kopieren, aber dies nicht zu können.
    Die Anordnung der Fenster gefällt mir im Neubau nicht so richtig, hier jedermanns Geschmack zu treffen ist aber auch schwer. Veränderungen am Altbau vorzunehmen gefällt mir nicht. Der Kruppelwalm gehört einfach zu diesem Haustyp dazu, das Dämmargument lasse ich hier nicht gelten, da gibt es genügend alternativen.
    Solche Projekte sind natürlich immer eine Gratwanderung an der Grenze der Finanzierbarkeit, das es hier zugunsten der Durchfühbarkeit kompromisse geben muß, ist klar.
    Der Neubau ist mir persönlich zu sehr mainstream, auf dem Land könnte man die Fassadengestalltung auch Ortstypisch, aber modern vornehmen.
  • Auf das Flachdach kommt mal eine Dachterasse, daher noch kein Gründach.

    Zum Thema Krüppelwalm / "Logik des Hauses" / Veränderungen:
    Man hört als Bauherr - gerade bei so einem Projekt - immer zwei Argumente, die in entgegengesetzte Richtungen gehen:

    1. Es wird viel authentischer wenn Ihr Geld spart (die hatten früher auch kein Geld für Schnickschnack)
    zum Beispiel
    a) Böden: Lasst doch die alten Böden drin! Einfach ein bisschen abschleifen und das reicht. Ohne Schallschutz ist es auch viel gemütlicher und authentischer und spart total viel Geld, weil: kein neuer Boden und kein Entsorgen des alten.
    b) Innenputz: Der schöne alte Putz! Den muss man doch nur ein bisschen ausbessern, da muss man doch nicht gleich so viel Geld ausgeben! (WTF, der ist doch total verschimmelt)
    c) Treppe (mein Lieblingsargument): Die schöne alte Treppe, die kann doch drin bleiben, wenn die eh' an der Stelle bleiben soll. -Ja, aber die Stufen sind wurmstichig, biegen sich bedenklich durch, wenn ich drauf stehe und machen beunruhigende Geräusche. - Aber überleg' mal wie viel Geld Ihr spart, die Treppe hält jetzt schon so lange und außerdem wolltest Du auch abnehmen! (Toller Anreiz: Abnehmen um nicht durch die Treppe zu krachen...)

    2. Es wird viel authentischer, wenn Ihr einfach noch ein bisschen mehr Geld ausgebt, damit es noch viel toller wird!
    zum Beispiel
    a) Fassade: Das schöne Fachwerk wollt Ihr doch nicht wirklich hinter einer Dämmung und Holzfassade verstecken, die alte Holzverschalung ist doch auch erst nachträglich drauf gekommen: macht doch einfach (!) die Dämmung von innen. Kostet ein bisschen mehr, ist aber viel authentischer!
    b) Türen: Ihr wollt doch nicht etwa Katalogtüren einbauen, Ihr widerlichen Häretiker, was fällt Euch ein? Alle Türen, die nicht wieder verwendet werden können müssen durch einen Restaurationsspezialisten im Stil der Zeit nachgebaut werden.
    c) Fenster: Die originalen Fenster im OG hatten aber ein Oberlicht und nicht nur 2 Flügel, Euer Sparwahn ruiniert die ganze Ansicht!

    Das Thema Krüppelwalm haben wir relativ lange diskutiert. Ich sehe das am Ende so: die "Logik" des Hauses war (schon immer), dass darin Menschen (und Tiere) gelebt und gearbeitet haben und sich das Haus für Ihre Ansprüche angepasst haben. Die ganzen Schuppenanbauten bspw.. Es bemängelt auch niemand, dass wir das alte Plumpsklo im Schuppen hinterm Haus abgerissen haben und mit Heizung und fließend Wasser ziemlich stark in die "Logik" des Hauses eingriffen haben. Es wohnen eben jetzt andere Menschen in dem Haus und da muss auch das Haus in seinen Funktionen ein bisschen mitziehen. Am Ende war das Ende des Krüppelwalms eine Komprosmissentscheidung wie wir sie ...zig Male im Laufe des Baus getroffen haben. Also was können die Betriebe, die in unserem Zeitplan zur Verfügung stehen, zu einem akzeptablen Preis und einer guten Qualität abliefern.
    Hätten wir noch 100.000 oder 150.000 EUR mehr und auch noch mehr Zeit zur Verfügung gehabt, sähe das Haus insgesamt wahrscheinlich noch etwas anders aus. Aber so wie es da steht, ist es eben die Summe vieler Entscheidungen und auch einiger Kompromisse, die wir treffen mussten.
    Für den Außenstehenden ist es immer einfach, das Detail heraus zu picken, wo ihm der Kompromiss oder die Entscheidung missfällt. Das will ich nur an der Stelle sagen: nicht weil das kritisiere, sondern um zu sagen: in einer idealen Welt hätten wir den Krüppelwalm erhalten und noch ein paar Planungsrunden rund um die Details der Dämmung an der Stelle gedreht, aber im Zusammenspiel von sehr wenig Zeit für Planung, sehr wenig Zeit zum Bauen, ringsum explodierenden Kosten und Sonderwünschen der Bauherren, hat es der Krüppelwalm einfach nicht geschafft. Und ehrlich gesagt, wir vermissen ihn auch nicht unbedingt.


    Der zweite Punkt sind die Geschmacksfragen in Bezug auf den neuen Anbau:
    1. Die 3 Fenster in den Hof: wir standen vor der Entscheidung: entweder ein großes Fenster von der Fläche der 3 jetzigen inkl. Stützen. Da hätte der Statikus uns noch ein bisschen mehr Stahl verordnet und das Fensterwäre teurer geworden - zumal die Montage kompliziert geworden wäre. Zudem wollten wir eine Möglichkeit haben, die Fenster zu öffnen und so eine direkte Verbindung zum Innenhof zu haben, im Sommer, wenn wir Gäste haben oder die Kinder im Hof spielen ist das sehr schön; was die Größen betrifft, kleiner wollten wir nicht, um noch Licht zu bekommen (man darf den Schattenwurf der großen Kastanie nicht unterschätzen), größer wäre teurer geworden.
    Im Vergleich zum Altbau stört es mich nicht, aber ich schaue natürlich auch nicht als Architekt auf das Haus.

    2. Mainstream: ja, wir hatten eine solche Fassade auch schon auf der IBA in Hamburg gesehen, wo wir vorher gewohnt haben. Hier in der Region allerdings noch nicht, insofern weiß ich jetzt nicht genau, was mit Mainstream gemeint ist. "Ortstypisch" ist halt so eine Sache: wir wohnen nicht in einem vorzeigesanierten Dorf, sondern auf dem Land wo in Ermangelung einer Gestaltungssatzung wild durcheinander saniert, angebaut, umgebaut und neu gebaut wurde. Eine verputzte Fassade wollten wir aber auch nicht, naja da gefiel uns die Holzoptik ganz gut.
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  • Hallo Der Bauamateur, mein Post sollte keine Kritik an Deiner Arbeit sein, im Gegenteil. Ich weiß aus Erfahrung wie schwer es ist alle Meinungen und Geschmäcker unter einen Hut zu bringen und das ganze noch bezahlbar zu halten. Ich versuche bei alten Hausern immer so viel wie möglich an Originalsubstanz zu erhalten, in einem Dorf wo eh alles durcheinander gewürfelt wurde, ist es natürlich nicht möglich das Ortsbild beizubehalten.
    Im Internet ist es schwer seinen Standpunkt so zu vertreten, das er niemanden beleidigt, wirklich diskutieren kann man so etwas am besten vor Ort mit einem Becher Kaffee.
    Ich freue mich wirklich über jeden der so ein Projekt anfasst und nicht gleich mit der Abrissbirne anrückt um einen Neubau zu erstellen, kompromisse muß es oft geben, wir hier kennen aber nicht die Details vor Ort. In meinem Haus, ein alter Niedersachsenhof, wurden z.B vom Vorbesitzer die Fenster gegen die modernen energiesparenden ausgetauscht, natürlich in Kunststoff. Vorhanden waren einmal die klassischen zweiteiligen mit Oberlicht in Holz und die werden es bald auch wieder werden, weil es das Gesicht des Hauses eben entscheident prägt

    Dieser Beitrag wurde bereits 1 mal editiert, zuletzt von Kalle () aus folgendem Grund: Anrede geändert

  • Der Bauamateur schrieb:

    Auf das Flachdach kommt mal eine Dachterasse, daher noch kein Gründach.
    Wird das nachher Bereich für die Kinder? Nutzt ihr die Terrasse auch wirklich? Ich bin da ja immer etwas skeptisch :D Meist, wenn man Alternativen hat, sitzt man eher weniger auf der Dachterrasse. Für die Haltbarkeit der Abdichtung würde ich dass in Zukunft aber mal in Betracht ziehen. Einen besseren UV-Schutz für die Abdichtung gibt es nicht. Statisch dürfte es ja möglich sein, wenn schon Publikumsverkehr zu gelassen ist.

    Ich bin auch schon lange auf der Sache nach einem schönen Hof für ein Mehrgenerationshaus. Leider sind unsere Vorlieben recht speziell, was die Suche nicht leichter macht und Gebäude mit Wohnflächen über 300m² sind ja nun auch nicht sooo häufig. Derzeit ist aber abnormal was an Kaufkosten aufgerufen werden. Darf man fragen was euer Spaß so zirka gekostet hat und die m² Anzahl? Gern auch per Konversation ;)

    [Dieser Link ist nur für Registrierte Mitglieder sichtbar.]: Das ist nicht Baumal, sondern Der Bauamateur ;)

    LG
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  • Sorry flocke, ich wollte nicht angepisst klingen, wenn mich solche Punkte ärgern würden, hätte ich das Projekt nicht reingestellt.

    Das Thema Krüppelwalm war in der Entscheidung an sich nicht einfach, denn natürlich ist das schon ein Teil des historischen Anblicks

    Wir hatten einfach nicht genügend Zeit um die Detailplanung an allen Stellen schon fertig zu haben, dann in aller Ruhe alles auszuschreiben und dann zu bauen. Sondern es war halt so: eigentlich sollte der Krüppelwalm bleiben lt. Plan für die Baugenehmigung. Dann mussten wir einen Dachdecker / Zimmerer finden noch bevor die Details standen um überhaupt noch in der Förderfrist fertig zu werden. Unser Bauleiter hat uns dann die Optionen auf den Tisch gelegt:
    Wenn der Krüppelwalm wichtig ist, brauchen wir erst die Detailplanung, wie die Dämmung da vorgenommen/angeschlossen werden soll, dann brauchen wir jemanden der das auch anständig umsetzen kann. Zeitverlust wg. komplexer Details: in unbekannter Höhe, Kostenschätzung: Plankosten zu 95% nicht ausreichend
    Alternative: Krüppelwalm weg: Planung geht schneller, Kostenrahmen wahrscheinlich gerade so haltbar.

    Am Zeitrahmen hingen Fördergelder im 6-stelligen Bereich, wir haben uns für die sichere Variante entschieden.
    ---------- 23. Oktober 2016, 13:04 ----------

    Kalle schrieb:

    Der Bauamateur schrieb:

    Auf das Flachdach kommt mal eine Dachterasse, daher noch kein Gründach.
    Wird das nachher Bereich für die Kinder? Nutzt ihr die Terrasse auch wirklich? Ich bin da ja immer etwas skeptisch :D Meist, wenn man Alternativen hat, sitzt man eher weniger auf der Dachterrasse. Für die Haltbarkeit der Abdichtung würde ich dass in Zukunft aber mal in Betracht ziehen. Einen besseren UV-Schutz für die Abdichtung gibt es nicht. Statisch dürfte es ja möglich sein, wenn schon Publikumsverkehr zu gelassen ist.

    Also eher nicht für die Kinder: Das Dachgeschoss ist komplett Elternbereich. Die Nutzung ist in der Tat so eine Sache, zumal wir dann so eine blöde Absturzsicherung anbringen müssten. Allerdings planen wir am hinteren Teil eine Brücke zum Hang, damit man von der Dachterrasse aus direkt aufs Grundstück kommt.
    Hinsichtlich UV-Schutz hatten wir auch schon überlegt, ob man nicht ein begehbares Gründach anlegt mit Natursteinplatten.
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  • Der Bauamateur schrieb:

    Also eher nicht für die Kinder: Das Dachgeschoss ist komplett Elternbereich. Die Nutzung ist in der Tat so eine Sache, zumal wir dann so eine blöde Absturzsicherung anbringen müssten. Allerdings planen wir am hinteren Teil eine Brücke zum Hang, damit man von der Dachterrasse aus direkt aufs Grundstück kommt.
    Hinsichtlich UV-Schutz hatten wir auch schon überlegt, ob man nicht ein begehbares Gründach anlegt mit Natursteinplatten.
    Der Übergang in den Garten ließe sich ja trotzdem realisieren. Als Art "Brücke" durch den Dachgarten. Da wirkt die Absturzsicherung dann weniger massiv als bei einer eingezäunten Dachterrasse. Sitzplatz kann man ja dennoch realisieren, wenn man will. Für den Rest reichen Sekuranten an dem sich der Gärtner/DD anseilen kann. Die Frage ist halt was die Statik hergibt und welche Anschütthöhen man hat. Nach der Substrathöhe richtet sich ja was man anpflanzen kann. Nachteil, man muss dem Fremdbewuchs und die Randzonen regelmäßig entfernen/sauber halten.

    Bei einem Holzdeck musst halt mal schleifen und ölen oder Dergleichen.
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    Glückwunsch für den Mut, die Sanierung überhaupt anzupacken! Habe etwas Ähnliches gemacht (leider ohne ILE, heul...) und kann deshalb die Gefühle und die Kosten nachvollziehen. Hier geben die Bauleute ihren (vielleicht berechtigten) Senf dazu, das mach ich nicht.

    Trotzdem eine Laienmeinung: Die Anlage steht und fällt mit dem Zugang von der Straße und dem Hof. Da muss noch was Schönes her!! Im Stil Haupthaus oder Anbau, keine Ahnung. Die Kastanie gibt viel vor.

    Ist das ein intakter Schwengelbrunnen?
  • Roth schrieb:

    [Dieser Link ist nur für Registrierte Mitglieder sichtbar.]

    Glückwunsch für den Mut, die Sanierung überhaupt anzupacken! Habe etwas Ähnliches gemacht (leider ohne ILE, heul...) und kann deshalb die Gefühle und die Kosten nachvollziehen. Hier geben die Bauleute ihren (vielleicht berechtigten) Senf dazu, das mach ich nicht.

    Trotzdem eine Laienmeinung: Die Anlage steht und fällt mit dem Zugang von der Straße und dem Hof. Da muss noch was Schönes her!! Im Stil Haupthaus oder Anbau, keine Ahnung. Die Kastanie gibt viel vor.

    Ist das ein intakter Schwengelbrunnen?
    Außenanlagen sind noch dran, leider wird das aus nicht so ganz billig, aber wir sind gerade mit einem Landschaftsarchitekten dran, ein schönes Konzept zu erarbeiten, was dann die nächsten Jahre so peu à peu umgesetzt werden kann.
    Die Pumpe vom Brunnen ist leider kaputt, der Brunnen und die Pumpe werden aber wieder hergestellt, wenn der Innenhof gemacht wird.
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