Holzbalkendecke entfernen (Dachaufbau)

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    • Holzbalkendecke entfernen (Dachaufbau)

      Schönen guten Morgen!

      Wir interessieren uns derzeit für ein 2-Familienhaus, das zwangsversteigert werden soll. Wie das in diesem Fall so ist, hat man kaum/keine Möglichkeit sich das Objekt vorab genauer anzusehen, weshalb wir auf das gerichtlich erstellte Gutachten angewiesen sind. Aus rechtlichen Gründen kann ich nun leider auch keine Fotos aus dem Gutachten kopieren und hier öffentlich einstellen, weshalb ich auf eine Beschreibung aus Laiensicht angewiesen bin und ein klein wenig ausholen muss - seht mir das also bitte nach :P

      Das Gebäude besteht aus 2 Teilen die man sich als 2 im 90° Winkel zueinander versetze EFH-Häuser mit Satteldach vorstellen kann. Zur besseren Veranschaulichung hier mal eine Zeichnung:






      Unter den Fotos im Gutachten befindet sich eine Aufnahme des Dachbodens aus dem linken Gebäudeteil mit Blick auf den Giebel.

      Auf diesem Foto ist leider vom Gebälk nicht allzuviel zu erkennen, da nach einer Neueindeckung und Dämmung in 2007 mit blauer Folie verkleidet. Man sieht allerdings auf halber Höhe der Sparren eine Verdickung, unter der wohl ein quer zu den Sparren verlaufender Balken liegt. Dieser wird direkt am Giebel und nach ein paar Metern auch im Raum durch einen Y-förmigen Balken gestützt. Nach diesem Stützbalken schließt sich ein "Zwerchhaus" (Giebel bündig mit Außenmauer) von etwa 4m Breite an. Auf Basis dieser Daten gehe ich aktuell davon aus, dass es sich um ein Pfettendach handelt. Sehe ich das richtig, oder kommen noch andere Dachaufbauten in Frage?

      Nun zu meiner eigentlichen Frage: Der rechte Gebäudeteil ist scheinbar einen guten Meter "kleiner" und das Dach liegt - bei gleicher Aufbauhöhe (Firste treffen sich) - entsprechend tiefer. Die Traufe liegt also im rechten Teil etwa auf halber Höhe der Fenster im OG des linken Gebäudeteils.
      Die Decke im OG des rechten Gebäudeteils besteht aus quer zum First verlaufenden Holzbalken und ist entsprechend ebenfalls niedrig(er). Da dies zu einer Raumhöhe von etwa 2,15m führt, möchten wir im Falle eines Erwerbs diese Decke komplett entfernen und das OG bis unter den First öffnen.
      Nun scheint diese Decke aber in irgendeiner Weise mit dem Dach zusammenzuhängen (mir fällt jedenfalls kein anderer vernünftiger Grund dafür ein das so zu bauen) und wir fragen uns, ob unser Vorhaben überhaupt umsetzbar ist, bzw. was das grob geschätzt kosten würde?

      Soweit ich das bisher nachvollziehen konnte, würde bei einem Sparrendach die Decke bzw. die Deckenbalken statisch zwingend benötigt und könnten nicht ohne weiteres entfernt werden. Bei einem Pfettendach wäre sie hingegen nicht unbedingt erforderlich. Um nun Rückschlüsse auf die Beschaffenheit des Dachaufbaus im rechten Gebäudeteil ziehen zu können, wüsste ich weiters gern, ob ein Pfettendach (linker Teil) überhaupt mit einem Sparrendach (möglicherweise rechter Teil) kombiniert werden könnte? Falls nicht, sollte hier ebenfalls ein Pfettendach vorliegen und das Vorhaben grundsätzlich zu realisieren sein, oder?!

      Für sachdienliches Hinweise wäre ich sehr dankbar.


      PS: Wir beabsichtigen durchaus einen Architekten und Statiker zu beauftragen, die nützen uns nur in diesem Stadium noch nichts.
    • ich versuch mal, den kern rauszuschälen:
      notfalls kann man aus e. sparrendach ein pfettendach machen - v.v.
      kosten? 5-stellig.
      kostenrisiko bei übernahme unbekannter bauphysikalischer und konstruktiver "qualitäten": ebenso.

      ob bib (bauen im bestand) immer lustig ist - darüber gibts verschiedene anschauungen, sogar beim gleichen objekt.
      du solltest, konservativ betrachtet, in der lage sein, nach erwerb finanzielle add-ons stemmen zu können.
    • mls schrieb:

      ich versuch mal, den kern rauszuschälen:
      Sorry, falls das nun total unverständlich beschrieben ist :(

      mls schrieb:

      notfalls kann man aus e. sparrendach ein pfettendach machen

      Das wäre ja eigentlich gerade nicht gewollt, daher die Frage, ob sich aus dem vorhandenen Pfettendach im linken Gebäudeteil auf ein ebensolches im rechten schließen lässt.


      Die Decke muss raus, da ansonsten nicht bewohnbar. Geht das (Decke raus)? Und was wären die Voraussetzungen dafür a) bei einem Pfettendach bzw. b) einem Sparrendach.
      Ich entnehme deiner Antwort, dass für b) gilt: Zu einem Pfettendach umbauen, was 5-stellig kostet.


      Die finanziellen Mittel sind wohl vorhanden, aber das heißt ja nicht auch gleichzeitig, dass man enorme Summen zur Herstellung von Selbstverständlichkeiten aufwenden möchte ;)

      ...und schonmal vielen Dank für deine Antwort!
    • Wenn man die Balken drin lässt, und nur den Kram dazwischen und darüber entfernt, hat man zwar immer noch 2,15 an den Balken, aber das Raumgefühl wird sich enorm verbessern.
      Hat sicher was uriges.
      Evtl. wäre das eine Möglichkeit, sollte es ein Sparrendach sein...

      Du könntest mal einen Link posten über den man ans Gutachten kommt..
    • Moin,

      Auch wenn Du das Gutachten oder Teile daraus nicht veröffentlichen willst (kannst oder darfst), so darfst Du doch sicherlich selber geschossene Fotos einstellen. Sofern Du welche hast...natürlich.

      Selbst Außenansichten können Rückschlüsse auf die Art des Dachstuhls zulassen. Sparrendach: Eher bei steileren Dächern (ich weiß...es gibt auch flach geneigte....). Evtl. ein Aufschiebling im Traufbereich, welcher zu einer Veränderung der Dachneigung führt...Dach wird flacher. Baujahr (in etwa)?
    • die glaskugel ist frisch poliert:
      der aufwand, "balken" auf 2m15 rauszuschneiden (natürlich mit twp-begleitmusik) dürfte geringer sein, als das sonstige brimborium am dach - also unterschätz nicht die sachen, die du nicht siehst und, egal ob kauf oder auktion, was auf dich zukommt, sagt dir niemand.
    • :glaskugel:

      Mist, da kommt nix raus, also lieber :r.b:

      Es sollten schon mehr Daten her, Zeichnung oder Bilder. Wenn man die Daten anonymisiert, dann gibt es auch keine Probleme. Kannst Du mit einem Malprogramm umgehen? Dann kannst Du Namen und Adressen da schwärzen und keiner weiß wo das ist.
      -

      Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...
    • Ich habe die Fotos nun mal ein wenig beschnitten und damit hoffentlich auch genug verfremdet.

      Dachboden:

      Foto entfernt


      Außenansicht:

      Foto entfernt


      Balken der Decke im rechten Gebäudeteil:


      Foto entfernt


      Zeichnungen, Grundrisse, Baupläne oder ähnliches liegen nicht vor (auch nicht bei der Stadt). Das Haus wurde vom Gutachter auf Anfang 20. Jahrhundert geschätzt.

      Dieser Beitrag wurde bereits 1 mal editiert, zuletzt von Kalle ()

    • Das Dach sieht doch ziemlich neu aus. Kannst Du nicht rausbekommen wer das gedeckt hat. Frag doch mal die Nachbarn. Denn der Dachdecker kann Dir dazu alles sagen was Du wissen musst.

      Was ist eigentlich das okerfarbene Gebilde an der Wand im letzten Bild ?
      Durch Nutzung der üblichen Rechtschreibregeln wertschätze ich mein Gegenüber und es liest sich viel angenehmer.
    • Das Dach ist wohl von 2007, die Info habe ich von der lokalen Sparkasse, die das Zwangsversteigerungsverfahren als Gläubiger betreibt, die wissen allerdings auch nicht welche Firma das ausgeführt hat.
      Die Nachbarn zu fragen wäre sicherlich eine Möglichkeit, allerdings wäre mir das persönlich sehr unangenehm aufgrund der Situation - ich finde die Vorstellung Leuten quasi ihr Heim "wegzunehmen" offen gestanden, ziemlich furchtbar und dann auch noch beim "Schnüffeln" in der Nachbarschaft ertappt werden, ne!

      Mir wäre es daher lieber möglichst diskret herauszufinden, ob das Objekt für uns in Frage käme, um dann ggf. über die SPK als Mittelsmann das Haus regulär zu erwerben. Dies hätte obendrein den Vorteil, dass der Besitzer wahrscheinlich (eher) bereit wäre uns mit einem SV durchgucken zu lassen.

      Dennoch Danke für den Tipp!
    • Rudolf R. schrieb:

      Denn der Dachdecker kann Dir dazu alles sagen was Du wissen musst.
      Kann er nicht! DDM sind nicht für Statikfragen zuständig - da nicht Bestandteil der Ausbildung. Ich wäre also vorsichtig, was das zu Rate ziehen für massive Eingriffe in die Tragstruktur anbelangt.

      Am Ende ist es doch eine ganz simple Geschichte. Die Sanierung wird Geld kosten, viel Geld. Also entweder will man wegen der Bausubstanz/ Stil deutlich mehr Geld hinblättern als ein Neubau oder man lässt es sein. Wie sollen wir darauf spekulieren können ob Du im Falle einer Zwangsversteigerung Glück hast und ein Objekt mit "guter" Bausubstanz zu günstigem Preis erhältst.

      Die Art wie Du an die Sache gehst ist meiner Meinung nach verkehrt. Entweder ich suche mir eine Immobilie die in allen Belangen meiner Präferenz entspricht und "hübsche" sie Innen nur auf oder ich suche mir etwas passendes. Damit allein birgt es schon genug Kostenrisiko. Jetzt aber elementar in den Baukörper einzugreifen und Teile zu verändern wird kein "Schnäppchen" auch nicht in der Zwangsversteigerung. Das ist wie Lotto spielen, nur das ein Tipp weit weniger Lehrgeld kostet.
      Dachdecker [ˈdaχˌdɛkɐ] - Jemand der basierend auf ungenauen Daten, die von Leuten mit fragwürdigem Wissen zur Verfügung gestellt werden, präzise Rätselraten kann. Siehe auch; Zauberer, Magier

      * Administrative oder moderative Beiträge in rot
    • Leute, ich glaube ihr verkennt ein wenig die Ausgangslage. Es geht mir hier nicht drum ein "Schnäppchen" zu machen, oder irgendwas möglichst billig "hinzupfuschen".

      Das Objekt interessiert uns, weil uns die Lage, das Grundstück und die Größe gefällt und natürlich spielt auch die heutzutage eher geringe Auswahl auf dem Markt keine unwesentliche Rolle. Die Bude ist insgesamt in keinem guten Zustand und es muss so ziemlich alles gemacht werden, das schreckt uns nicht - weder finanziell noch bezogen auf den Aufwand. Ja, das wird am Ende teurer als ein Neubau und ja, das ist dann immer noch ein "altes" Haus. Darum geht es hier aber auch nicht.

      Ich wollte einfach nur wissen, ob sich eine solche Holzbalkendecke (normalerweise) entfernen lässt, ohne dafür gleich ein komplett neues Dach zu bauen (wäre schade, weil eben verhältnismäßig neu). Und in diesem Zusammenhang wollte ich wissen, was dafür nötig ist und mit welchen Kosten man grob geschätzt rechnen müsste. Ich erwarte hier sicherlich keine "Berechnung" auf den Tausender genau, aber ich gehe zumindest davon aus, dass mir jemand vom Fach doch sagen können wird, ob wir hierbei nun über 10k, 25k oder 75k sprechen.

      Wenn ihr dazu spekulieren müsst, tut das doch ruhig, solange die Annahmen (z.B. ausgehend von Sparren- bzw. Pfettendach) transparent werden. Vielleicht hat der ein oder andere so etwas ja schonmal gemacht und kann einfach nur seine Erfahrung teilen.
    • SirSydom schrieb:

      Lawrence schrieb:

      dann eher 75k oder mehr......
      für 75k kann er doch den ganzen Dachstuhl abreißen und neu bauen :/
      eben. wenn die decke auf alle fälle raus soll und der Twp/statiker dem Rückbau der Decke alleine nicht zustimmt, ist er bei 75k. locker...... Wie sagte eine Bauamtsmitarbeiter zu meinem Architekt letztes Jahr: "Wer bauen will, wie er es sich wünscht, muß Geld haben"

      Wie auch immer, vor Ersteigerung kann das Thema nicht seriös geklärt werden. Da wird mir mls sicherlich als Experte zustimmen. Mit Bilchengucken und Hand auflegen ist es nicht getan. Da muß man rein ins Objekt.
    • Rekham schrieb:

      Ich wollte einfach nur wissen, ob sich eine solche Holzbalkendecke (normalerweise) entfernen lässt
      Schwer zu beurteilen.

      Die Kopfbänder stehen ja auch irgendwo drauf. Das sind die Stützen, mit den schrägen Streben oben. Die unterstützen die ansonsten frei tragende Mittelpfette und steifen diese aus. Die Kopfbänder werden wohl bleiben müssen. Und worauf stehen diese? Und gibt es solche auch im Anbau?

      Ganz ehrlich: So etwas kann man sicher nur beurteilen, wenn man entweder das ganze System kennt (Pläne, Schnitte) oder selber vor Ort war. Nach zwei o. drei Bildern kann man so etwas einfach kaum beurteilen.
    • Thomas B schrieb:

      Schwer zu beurteilen.

      Das verstehe ich wohl. Und ja, die "Kopfbänder" müssten bleiben, das stört aber nicht, sofern die denn nicht ohnehin durch darunterliegende Wände getragen werden.


      Ich versuche es nochmal anders:

      1) Handelt es sich bei dem auf dem Foto erkennbaren Aufbau um ein Pfettendach?

      2) Wäre es möglich mit einem Sparrendach 11m zu überspannen?

      3) Falls 11m zu viel wären, gäbe es nebst Pfetten- oder Kehlbalkendach weitere (sinnvolle) Möglichkeiten?

      4) Kann ein Pfettendach mit einem Kehlbalkendach verbunden werden?
    • Lawrence schrieb:

      Mit Bilchengucken und Hand auflegen ist es nicht getan. Da muß man rein ins Objekt.
      genau. aus diesem grund habe ich den wunsch nach bildchen eben nicht geäussert ;)

      [Dieser Link ist nur für Registrierte Mitglieder sichtbar.], ich vermute (!), dass es kein reinrassiger pfettendachstuhl ist. änderungen erfordern in solchen fällen gerne mal etwas mehr intellektuellen aufwand als üblich. solltest du allerdings an einen "twp" geraten, der eine firstpfette einziehen wollen würde, wirst du dich sowieso nochmal melden .. weil (alles schon erlebt) sowas ist nonsens.
    • mls schrieb:

      kein reinrassiger pfettendachstuhl
      Sieht so aus. Stützen (Kopfbänder) mit aufliegender Pfette. First wohl überblattet? Sieht aber eher nach Ableiten der Lasten in der Vertikalen aus. Eher Pfettendachstuhl. Evtl. auch etwas Horizontallasten (im ersten Bild könnte eine Art Zugband zu sehen sein). Ich denke man wird da schon was machen können. So oder so. Nur wie groß der Aufwand ist...was so geht mit welchen Konsequenzen...schwer zu sagen aus der Ferne.
    • Ich meinte wegen dem DD auch nur die Info wie das Dach aufgebaut ist. Das kann er bestimmt besser sagen als wir mit ein paar Bildern und wenn es gleichzeitig auch ein Zimmermann war (was so selten nicht ist) kann er durchaus auch was zu der Statik sagen.
      ---------- 18. Oktober 2016, 15:57 ----------
      Nochmal die Frage nach dem gelben Etwas, wenn das ein Holzpilz ist, ist das eventuell exentiell fürs Dach und den Rest.
      Durch Nutzung der üblichen Rechtschreibregeln wertschätze ich mein Gegenüber und es liest sich viel angenehmer.
    • Rekham schrieb:

      2) Wäre es möglich mit einem Sparrendach 11m zu überspannen?
      Das ist ja nicht das Problem. Eher ist das Problem, sollte es ein Sparrendach sein, dass die Deckenbalken vermutlich als Widerlager für die Sparrenpaare dienen. Schneidest du sie durch, knickt dir im Fußpunkt die Lasten nach außen. Wenn Du Glück hast liegt da eine Fußpfette, die die Lasten ins Außenmauerwerk ableiten. Dann muss man sich nur Gedanken um den Fußpunkt machen und die Verbindung entsprechend gut wählen. Liegt da keine, braucht es eine inkl. der Ableitung ins MW darunter.

      Das wird dann schon ein nicht unwesentlicher Eingriff. Vermutlich also aufdecken, USB/UDP demontieren, Dämmung raus, Luftdichtheit raus (sofern da) und alles soweit öffnen, dass man entsprechend arbeiten kann. Inkl. der provisorischen Einplanung zu Feierabend (Gerade im Kehlbereich lustig). Kran, Gerüst usw.

      Wenn du Pech hast braucht es dann auch noch Kehlbalken, weil die Sparrenlänge nicht zum Konzept passt. Jetzt aber einfach drauf los gebaut wurde (war ja früher auch nicht drin). Dann stelle ich mal leise die Frage nach der Verlegung der Luftdichtigkeitsebene? Könnte spannend werden mit gewiss nötigem Hirnschmalz hinsichtlich der Verbindungspunkte.

      Ob 75 K? Keine Ahnung. Wesentlich darunter wird es wohl aber auch nicht.
      Dachdecker [ˈdaχˌdɛkɐ] - Jemand der basierend auf ungenauen Daten, die von Leuten mit fragwürdigem Wissen zur Verfügung gestellt werden, präzise Rätselraten kann. Siehe auch; Zauberer, Magier

      * Administrative oder moderative Beiträge in rot
    • Rudolf R. schrieb:

      Nochmal die Frage nach dem gelben Etwas, wenn das ein Holzpilz ist, ist das eventuell exentiell fürs Dach und den Rest.
      Kann ich dir leider auch nicht beantworten. Ich denke allerdings, dass der Gutachter einen Pilz erwähnt hätte, nachdem er ihn mittig auf dem Foto hatte.



      Kalle schrieb:

      Das ist ja nicht das Problem
      Mir ging es bei der Frage um die deduktive Ermittlung des Dachaufbaus im rechten Gebäudeteil.

      Wenn man mit einem Sparrendach keine 11m überspannen kann (soweit mein Kenntnisstand), kann es sich folglich auch nicht um ein solches handeln.
      Darauf aufbauend dann meine 3. Frage nach möglichen Alternativen. Käme dafür nur Pfetten- oder Kehlbalkendach in Frage, wäre der denkbare "worst-case" ein Kehlbalkendach...
      und da kommt dann Frage 4 ins Spiel, ob es konstruktiv möglich/sinnvoll gewesen wäre ein solches Kehlbalkendach an ein (nicht reinrassiges) Pfettendach anzuschließen. Wäre das nicht ohne Weiteres möglich, dürfte es am Ende so gut wie sicher sein, dass sich auch im rechten Gebäudeteil ein (möglicherweise ebenfalls nicht reinrassiges) Pfettendach findet, nachdem sowohl das Sparren- als auch das Kehlbalkendach ausgeschlossen werden konnten.
    • unter uns deduktivisten:
      . 11m sind kein sparrendachausschlusskriterium
      . gezeigtes dach ist kein sparrendach
      . gezeigtes dach ist kein kehlbalkendach (trotz "kehlbalken")
      . gezeigtes dach ist vermutlich kein reines pfettendach

      anschliessen kann man im grunde jedes dachtragwerk an jedes andere dachtragwerk....
      kommt nur auf die (cerebralen und baulichen) kompensationsmassnahmen an.