Finanzierung 70k€

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  • Finanzierung 70k€

    Hallo zusammen,

    Einige mögen sich vielleicht noch an mich erinnern, ich sehe hier hat sich einiges verändert, aber viele vertraute Foristen sind noch da. Ich hatte mich aus beruflichen und privaten Gründen hier zurückgezogen, war einfach nicht dazu gekommen, hier zu lesen oder zu schreiben. Daher erstmal ein freundlicher Gruß an alle anderen Foristen hier.
    Nun zu meinem Anliegen: Obwohl ich durchaus am Bau "zu Hause" bin, habe ich von Finanzierungsfragen kaum Ahnung im Detail, solche Fragen haben sich bisher mir nicht gestellt und deshalb habe ich mich damit auch nicht ausführlich beschäftigt- nun bin ich aber in einer Situation, wo ich gerne eure Meinung und Einschätzung hätte.
    Zu meiner Situation: ich bin dabei ein Haus zu bauen, welches einen Gewerbeteil (EG) hat und 1.OG/DG als Wohnung für mich. Z.Zt. ist der Gewerbeteil fast fertig, in einigen Wochen werde ich diesen nutzen können. 1.OG und DG brauchen aber noch einiges an Arbeit damit ich dort einziehen kann, da ich viel selbst gemacht habe bisher und auch noch machen möchte, sowie auch nur begrenzter Zeit gehe ich davon aus, dass es noch 2J dauert bis die Wohnräume bezugsfertig sind.
    Z.Zt. lebe ich in einer ETW, welche meiner Mutter gehört. Meine Mutter möchte aus persönlichen Gründen die Wohnung sehr kurzfristig verkaufen und bietet mir diese für 70k€ an. Den augenblicklichen Marktpreis würde ich mal konservativ mit 120k€ ansetzen. Eine kleinere Wohnung in der selben Wohnanlage wurde beispielsweise für 135k€ dieses Jahr verkauft. Vergleichbar große Wohnungen werden für 140-170k€ angeboten,so daß ich die 120k€ als tatsächlich am unteren Ende der Preisspanne sehe.
    Ich müsste die 70k€ dann aber auch komplett finanzieren, ich kann und will in den nächsten Jahren dort kein eigenes Geld investieren, da ich dieses für meinen Hausbau und andere Anschaffungen benötige.
    Ich könnte im Monat 500€ Abtrag leisten bis ich dann in etwa 2Jahren in mein Haus umziehen würde. Danach könnte ich die Wohnung wieder verkaufen oder vermieten. Als Kaltmiete sind 500€ hier mehr als realistisch, so daß sich die Wohnung dann fast allein finanzieren würde.
    Ich habe mit diesen Daten mal Finanzierungrechner im Internet gefüttert und bekomme bei 500€/Monat fix auf eine Finanzierungslaufzeit von rd. 12J. Zinsbindung wären 10J und der Zins liegt bei um die 1%. 10J Zinsbindung wären für mich ausreichend, dann bleiben noch knapp 15k€, da sind die Zinsen nicht mehr wirklich relevant und ich könnte den Betrag auch evtl. dann sofort ablösen.
    Bei Wohnungsverkauf wäre ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung zu tragen, bei den niedrigen Zinsen hält sich das aber auch in Grenzen.
    Achso: mein Neubau habe ich aus eigenen Mitteln bezahlt, Haus und Grund sind unbelastet und Kredite habe ich nicht laufen.

    Fragen: ist das realistischerweise so machbar? Würden die Banken das so finanzieren? Gibt es andere, evtl. bessere Alternativen, welche Fallstricke können da sonst noch auf einen warten?
    Würdet ihr nach Auszug aus der Wohnung eher wieder verkaufen oder vermieten? Nachfrage wäre durchaus vorhanden (sowohl für den Verkauf als auch zur Vermietung)
    Danke für euere Einschätzung.
  • Ich kann Dich leider nicht umfassend beraten, aber ein paar Tipps habe ich:

    - Wenn Du eine zehnjährige Sollzinsbindung vereinbarst, solltest Du unbedingt auf einem Sondertilgungsrecht bestehen (5% jährlich sind meist ohne Aufpreis drin). Die Vorfälligkeitsentschädigung nach 2 Jahren, die ich mit einem Rechner im Netz ausgerechnet habe, sinkt so von ca. 2500 auf ca. 1600.
    - Die Vorfälligkeit ist nicht so wahnsinnig viel, aber 1600 € ist auch Geld. Wenn die Chance groß ist, dass Du die Wohnung behalten willst, dann würde ich aber auch den Kredit mit langer Zinsbindung nehmen.
    - Wenn Du Dein Geld die nächsten zwei Jahre für das Haus brauchst: Du kannst vielleicht eine tilgungsfreie Anlaufzeit mit der Bank vereinbaren.
    - Mir erscheinen die Konditionen, von denen Du ausgehst, recht gut. Es ist ein kleiner Kredit, von welchem Wert die Bank ausgeht ist unklar, wie sie Deine Selbständigkeit sehen, ist auch unklar. Finde mal heraus, was Dir Deine Bank an tatsächlichen Konditionen anbietet.

    Nachdem es Dir finanziell offenbar vernünftig gut geht und Du das Geld aus dem Verkauf der Wohnung nicht brauchst, würde ich bei der momentanen Lage am Finanzmarkt eher dazu raten, die Wohnung zu halten und zu vermieten. Wenn die sich wirklich annähernd selbst in so kurzer Zeit zahlt, ist das im Endeffekt ein netter Beitrag zur Altersvorsorge.

    Mach mal einen Termin mit Deinem Steuerberater, denn wenn Du die Wohnung später vermieten willst, kannst Du vielleicht die Finanzierung steuerlich optimieren.

    Viele Grüße
    Gurkensalat
  • Vorab ein kurzer Hinweis auf die Steuern (Berufskrankheit):
    1. Neubau Gewerbeteil in Selbstnutzung oder vermietet? Umsatzsteueraufteilung schon vorgenommen? --> Bitte dran denken, die Zuordnung gemischt genutzter Objekte hat bis zum 31.5. des Folgejahres stattfinden muss (falls nicht schon in einer USt-VA gemeldet). Wg. Zinsanteilen etc. bitte auch an die Aufteilung denken.
    2. Bestand von Muttern: immer ein bisschen die Fristen des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG im Auge behalten - Vorbesitzzeiten werden vererbt aber nicht verkauft etc.

    Für die Finanzierung: Ist es Deiner Mutter wichtig, dass Sie das Geld schnell erhält? Oder will Sie einfach Ihre Mieteinkünfte runterfahren, um weniger Steuern auf das Gesamteinkommen zu zahlen?

    Wenn Sie es schnell braucht, musst Du wohl finanzieren, ansonsten könnte man natürlich auch über ein Privatdarlehen nachdenken...

    Grundsätzlich würde ich bei den niedrigen Zinsen möglichst langfristig finanzieren, weil Dich die Geldüberlassung (fast) nichts kostet. Wenn die Wohnung vermietet wird, würde ich das einfach so takten, dass Du liquiditätsneutral (d.h. Annuität + nicht umlagefähige Kosten = Miete) durchkommst und so Vermögensaufbau betreibst.

    Wenn die Wohnung mal verkauft werden soll, müsste man in den sauren Apfel der VVE beißen, wobei hier auch der zu beachten ist: Bei der Berechnung der VVE werden die möglichen Sondertilungseffekte mit berechnet. Also erstmal grundsätzlich mit reinnehmen, ob man das dann auch nutzt, steht auf einem anderen Blatt.
    The avoidance of taxes is the only intellectual pursuit that still carries any reward.
    - John Maynard Keynes -
  • Pruefhammer schrieb:


    Z.Zt. lebe ich in einer ETW, welche meiner Mutter gehört. Meine Mutter möchte aus persönlichen Gründen die Wohnung sehr kurzfristig verkaufen und bietet mir diese für 70k€ an. Den augenblicklichen Marktpreis würde ich mal konservativ mit 120k€ ansetzen.

    Die Logik dahinter verstehe ich noch nicht ganz. Warum will Deine Mutter eine Wohnung im Wert von min. 120T€ für 70T€ verkaufen? Warum nicht frei verkaufen und Dir das Bargeld schenken?

    Bei den von Dir genannten Konditionen würde ich erst einmal abwarten, bis ein offizielles Angebot einer Bank vorliegt, auch wenn bei 70T€ ein paar Zehntel Zinssatz mehr oder weniger, nicht so gravierend sind. Ob eine Bank eine Vollfinanzierung unterstützt, und zu welchen Konditionen, das wird man dann sehen.
    Dann solltest Du überlegen, was Du mit der Wohnung planst. Je nach Alter, Zustand, könnte man darüber nachdenken, die Wohnung zu halten und zu vermieten. Eine dicke Rendite wird man damit kaum einfahren, aber andererseits gibt es für Kapitalanlagen, ohne Risiko, auch keine nennenswerte Verzinsung. Wenn die 500,- € Monatsmieteinnahmen sicher sind, dann dürfte sich eine Vermietung dennoch lohnen. Nach Abzug der Zinsen verbleiben min. 400,- €/Monat die in Form von Tilgung in den Vermögensaufbau fließen könnten, alternativ könnte man den Überschuss ganz, oder teilweise, entnehmen. Was die Wohnung sonst noch an Kosten verursachen könnte (Sanierung o.ä.) dazu hast Du nichts geschrieben, deswegen auch meine obige Einschränkgung "je nach Alter, Zustand".
  • erstmal Danke für die weiteren Antworten.
    Im einzelnen:
    SirSyndom: ja, das Gefühl hatte ich auch schon, die Mieten für eine von mir genannte Wohnung liegen schon länger bei rd. 500€, evtl. gehen auch noch 10% mehr, aber die Kaufpreise sind hier in den letzten Jahren sicherlich um 30% gestiegen.
    Es bleibt aber die Frage, wo dann das Geld anlegen? Mir wäre es lieber gewesen meine Mutter hätte sich noch 2J Zeit genommen mit dem Verkauf, dann hätte man mehr Optionen, aber es ist Bedingung meiner Mutter, dass das zügig über die Bühne gebracht wird.
    Einen Gewinn, den ich beim Verkauf machen würde, wollte ich eigentlich dann auch nicht verleben, sondern sehe das dann als ein Baustein meiner Altersvorsorge, da ich durch meine jetzige selbständige Tätigkeit auch nur einen sehr kleinen gesetzl. Rentenanspruch haben werde.

    Bauamateur: Gewerbe im Neubau selbstgenutzt, entsprechende Regeln bezgl. UmSt. sind bekannt und beachtet- Danke trotzdem
    Was die Fristen angeht, sollte ich die Wohnung nach 2J steuerfrei verkaufen können, wenn ich sie mind. 2J selbst genutzt habe- richtig?
    Privatdarlehen kommt nicht in Betracht, von dem Geld möchte meine Mutter meinem Bruder noch etwas zukommen lassen und den Rest "verleben"-ältere Leute glauben ständig, dass das Leben nächstes Jahr vorbei ist..

    R.B.: der Verkauf an jemand außerhalb der Familie ist deswegen etwas schwierig, weil ich in der Wohnung noch wie geschrieben mind. 2J wohnen muß/will. Der Verkauf der Wohnung wäre daher nur "mit mir" d.h. mit einem umfangreichen Kündigungsschutz für mich möglich (auch kein Eigenbedarf der Käufers). Die meisten Interessenten wollen selbst einziehen, vermutlich würde man auch jemand finden, der es erstmal als Anlage kauft, aber das würde vermtl. einen Preisabschlag bedeuten, da erscheint mit der Verkauf in der Familie sinnvoller.
    Die Bausubstanz des Hauses ist sehr gut, außen wurde und wird eigentlich das Nötige immer gemacht, innen braucht die Wohnung sicher mal ein "Update", das hält sich aber in Grenzen, ich würde das dann nach meinem Auszug machen, es sind Dinge wie Armaturentausch in Bad und WC, Parkett abschleifen und neu versiegeln, sowie neu tapezieren und streichen.
  • Ich würde mich da an eurer Stelle nochmal bezüglich der Steuerfragen beraten lassen. Besitzt deine Mutter die Wohnung z.B. noch keine 10 Jahre, dürfte auf ihren Verkaufserlös dann Steuer fällig werden. Andersherum müsstest du die Wohnung mind. 3 Jahre selbst bewohnen, bis du dann steuerfrei verkaufen darfst. Auch die Regelung zur Abschreibung, solltest du weiterhin vermieten wollen, sind sicherlich nicht uninteressant - ich weiß gerade selbst nicht, ob du beim Kauf die Abschreibung deiner Mutter weiterführen darfst, oder ob auf Basis des vereinbarten Kaufpreises für die Restlaufzeit weitergerechnet würde.

    Die einfachste (und womöglich unkomplizierteste) Möglichkeit wäre vermutlich, die Wohnung mit einem kurzlaufenden (5 Jahre, oder eben variabel) endfälligen Darlehen über die 70k zu belastet und entweder vorher oder nachher an dich im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge zu verschenken (je nach Bonität). Du zahlst dann bloß die Zinsen (bei 1,3% wären das etwa 75 Euro im Monat) und entscheidest in Ruhe, ob du anschließend vermietest oder verkaufst. Wenn du verkaufst, löst du/ihr das Darlehen nach 2-5 Jahren ab, wenn du vermietest, schuldest du langfristig um und finanzierst das mit den Mieteinnahmen.

    Hätte den Vorteil, dass ihr die steuerlichen Aspekte außer Acht lassen könnt, die Belastung für dich gering bleibt und dir beide Optionen weiterhin offen stehen.
  • Pruefhammer schrieb:



    R.B.: der Verkauf an jemand außerhalb der Familie ist deswegen etwas schwierig, weil ich in der Wohnung noch wie geschrieben mind. 2J wohnen muß/will.
    und warum möchte die Mutter nicht weiter vermieten? Sie könnte doch zur Bank gehen, ein Darlehen aufnehmen, und dieses Darlehen mit den Mieteinnahmen bedienen. In 2 Jahren dann verkaufen. Für die kurze Zeit könnte man das Darlehen tilgungsfrei stellen, und ob jetzt 1% oder 2%, das spielt bei der kurzen Zeit nur eine untergeordnete Rolle. Besicherung sollte auch kein Problem sein. Nachteil, Kosten für Grundschuldeintragung, falls die Bank das zwingend möchte. Selbst wenn man keine guten Konditionen bekäme, die 70T€ würden vielleicht Kosten von etwa 120,- €/Monat verursachen, evtl. klappt´s auch für unter 100,- €/Monat (ich kenne ja die Bonität nicht).

    Ansonsten kannst natürlich auch Du den deal durchziehen, dann liegen Chancen und Risiko bei Dir. Ob Dir die Bank die Wohnung finanziert, das musst Du Deine Bank fragen. Als Selbständiger mit einer laufenden Finanzierung an der Backe, könnte die Bank auf die Idee kommen, und ein engagement verweigern. Das hängt von Deinen Zahlen ab. Es geht dabei nicht nur darum, ob die Wohnung die Finanzierung selbst tragen könnte. Wenn Deine Kapitaldienstfähigkeit bis zum Anschlag ausgereizt ist, dann wird sich die Bank ein engagement gut überlegen. Die wissen zwar im Moment nicht wohin mit dem Geld, aber trotzdem werden sie sich nicht überall engagieren.

    Kläre also zuerst einmal mit Deiner Bank, ob sie mitspielen würde. Dann kann man sich über Details unterhalten. Wie schon geschrieben, wenn sowieso ein Verkauf in 2 Jahren ansteht, dann spielen die Finanzierungskonditionen keine Rolle. Selbst 5% wären kein Beinbruch, und immer noch billiger, als für 2 Jahre eine andere Wohnung anzumieten. Solltest Du die Wohnung weiter halten wollen, dann müsste man längerfristig denken. Das scheint aber nicht geplant.
  • Pruefhammer schrieb:

    Was die Fristen angeht, sollte ich die Wohnung nach 2J steuerfrei verkaufen können, wenn ich sie mind. 2J selbst genutzt habe- richtig?

    Einkommensteuergesetz (EStG)
    § 23 Private Veräußerungsgeschäfte
    (1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
    1.Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
    The avoidance of taxes is the only intellectual pursuit that still carries any reward.
    - John Maynard Keynes -
  • Da bin ich nochmal, war die letzten Tagen mal wieder ein wenig stressig...

    @Bauamateuer: wenn ich den §23 richtig interpretiere könnte ich die Wohnung nach Kauf jederzeit steuerfrei verkaufen, da ich ja bereits bei Kauf schon mehr als 2J in der Wohnung lebe.

    [Dieser Link ist nur für Registrierte Mitglieder sichtbar.] : ich werde in den nächsten Wochen mal Termine bei einigen Banken wahrnehmen und mal hören, was die so meinen-dann sehe ich weiter.
  • Die Zeiten, in denen Dir die Wohnung nicht gehörte, sind irrelevant. Wichtig ist:
    1) Zwischen Kauf und Verkauf nur zu eigenen Zwecken (Vermietung macht's kaputt) oder
    2) Wenn 1) nicht zieht, dann zumindest selbst genutzt im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.

    Alternativ: 10 Jahre warten (und hoffen, dass der Staat nicht einen Teil der Marktentwicklung abgreifen will und das Gesetz zu Deinen Ungunsten ändert).
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    - John Maynard Keynes -
  • Hallo,
    ich habe gestern einen Artikel zur Vollfinanzierung geschrieben, ist aber noch nicht online und geht um den Neubau.
    Aber mein erster Gedanke war, dass man für den Erwerb von Immobilien auch Förderungen bekommen kann. Vielleicht kannst du dadurch die Summe reduzieren.

    Darf man einen Link setzen? Ich habe die Förderungen als Videos online.

    Mach mal einen Termin mit Deinem Steuerberater, denn wenn Du die Wohnung später vermieten willst, kannst Du vielleicht die Finanzierung
    steuerlich optimieren.
    Vermietung gilt in dem Sinne nicht als Gewerbe und man kann nur einige laufende Kosten oder spätere Handwerkskosten absetzen. Außer du kannst es als richtiges Gewerbe vermieten, zum Beispiel Büroräume. Dann kannste die MwSt zurück bekommen. Allerdings verzichtet das FA nicht darauf. Wenn du später wieder privat machen möchtest, musst du nachzahlen und teils über eine Schätzung, die höher ausfallen kann.

    Mad
  • Madbaut schrieb:



    Mach mal einen Termin mit Deinem Steuerberater, denn wenn Du die Wohnung später vermieten willst, kannst Du vielleicht die Finanzierung
    steuerlich optimieren.
    Vermietung gilt in dem Sinne nicht als Gewerbe und man kann nur einige laufende Kosten oder spätere Handwerkskosten absetzen. Außer du kannst es als richtiges Gewerbe vermieten, zum Beispiel Büroräume. Dann kannste die MwSt zurück bekommen. Allerdings verzichtet das FA nicht darauf. Wenn du später wieder privat machen möchtest, musst du nachzahlen und teils über eine Schätzung, die höher ausfallen kann.
    Mad

    Die ersten 8 Worte waren noch okay, danach wird's wirr. Bitte nicht beachten und Steuerberater fragen.
    The avoidance of taxes is the only intellectual pursuit that still carries any reward.
    - John Maynard Keynes -
  • man kann nur einige laufende Kosten oder spätere Handwerkskosten absetzen.
    Die Aussage ist falsch.


    Außer du kannst es als richtiges Gewerbe vermieten, zum Beispiel Büroräume.
    und diese Aussage ist damit auch falsch


    Außer du kannst es als richtiges Gewerbe vermieten, zum Beispiel Büroräume. Dann kannste die MwSt zurück bekommen.
    Das ist auch falsch, weil die Umsatzsteuer nichts mit der Einkommensteuer zu tun hat.


    Allerdings verzichtet das FA nicht darauf.
    Das ist wirr, weil zusammenhangslos. Worauf verzichtet das Finanzamt nicht?


    Wenn du später wieder privat machen möchtest, musst du nachzahlen
    Dazu fällt mir nur ein: ??? Das ist wirr, weil hier (wahrscheinlich) die Vermietung an ein Gewerbe und das Führen eines eigenen Gewerbes durcheinander geworfen werden.


    musst du nachzahlen und teils über eine Schätzung, die höher ausfallen kann.
    Das ist wirr, weil gar nicht klar ist was geschätzt werden soll und vor allem warum.



    Fazit: Wirr und falsch. Bleib einfach bei Deiner Elektrik und über lasse die Steuern den Steuerberatern
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    - John Maynard Keynes -