Abnahme vom Bauträger: wer führt das Abnahmeprotokoll?

    • Abnahmen sind EINSEITIGE Rechtsakte.

      Der Abnehmende, hier der Käufer, nimmt ab oder nimmt bei entsprechender Sachlage eben auch nicht ab.

      Alles, was bei der Abnahme auffällt oder festgestellt wird oder auch schon vorher festgestellt wurde und nicht behoben ist, wird protokolliert, ebenso ausstehende Restarbeiten.
      Dieses Protokoll führt der Abnahmende! Denn es ist ja seine Veranstaltung!

      Alles, was nicht protokolliert ist, gilt erst einmal als so wie vorhanden abgenommen. (Was nicht bedeutet, später erkannte Mängel können nicht mehr beanstandet werden)

      Wenn also der/die Sachverständige bereit ist, als Ihr(e) Sekretär(in) zu fungieren, dann brauchen sie das nicht zu verlangen!
      Sie sind Herr der Abnahme und bestimmen, was passiert.

      Der BT wie alle anderen sind Gäste dieser "Party".

      Einzige Besonderheit beim BT:
      Der ist zum Abnahmezeitpunkt noch Inhaber des Hausrechts und kann dieses durchsetzen. Dann wird es richtig spannend.
      Denn ohne IHRE Mitwirkung kann keine Abnahme erfolgen, wenn Sie diese aber zu Ihren Regeln (oder besser den juristischen) vornehmen wollen und der BT besteht auf seine Vordrucken, will selber schreiben und bestimmen, was protokolliert wird und was nicht, dann scheitert die Abnahme.

      DAS wiederum muss sehr gut dokumentiert werden, weil der BT es als Abnahmeverweigerung darstellen könnte - mit allen Folgen, wäre diese unberechtigt!

      Sollten Sie da Probleme sehen, lassen Sie sich anwaltlich beraten und nehmen Sie den Anwalt zur Not mit.
      Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
    • Zuerst sollte klar sein, ob es im konkreten Fall hierfür eine vertragliche Regelung gibt. Gibt es eine, so gilt nach meinem juristischen Laienverständnis diese, sofern sie nicht unwirksam ist - rein formal betrachtet :P

      Auch wenn es keine Regelung gibt, ist es meiner Meinung nach aber relativ egal, wer das Protokoll führt. Am Ende der Abnahme möchte der BT vom Käufer unterschrieben haben, dass dieser abnimmt. Und der Käufer wird nur unterschreiben, wenn die von ihm bzw. seinem SV festgestellten Mängel und sonstigen Vorbehalte im Protokoll stehen. Wer sie da hineingeschrieben hat ist aber m.E. gleichgültig.

      In der Praxis schreibt meistens ein Vertreter des BT, wenn es einen Architekten oder SV des BT gibt, i.d.R. dieser. Als begleitender SV schreibe ich nie Protokolle, weil ich die meiste Zeit mit Messen u.ä. beschäftigt bin. Aber am Ende schaue ich natürlich auf das Protokoll um entscheiden zu können, ob ich ob der Listenlänge die Abnahme mit Mängeln empfehlen werde oder (seeeeeehr selten) die Abnahmeverweigerung.
      mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker
    • Darf der SV überhaupt mit zur Abnahme, siehe Hausrecht?

      Wenn ja, wäre es mir anders als Ralf völlig Banane, wer den Kuli hält. Wichtig ist der Inhalt des Protokolls. Sollte es Differenzen über den Inhalt geben, ändert daran nichts, wer das Blatt beschreibt. Die Unterschrift leisten AG und AN sowieso erst, wenn beide einverstanden sind.

      Ansonsten siehe Ralf.
      __________________
      Gruß aus Oranienburg
      Thomas
    • Bei meinem Ex-Schwager gab es das mal. Der wollte einen befreundeten Bauing. mit zur Abnahme nehmen. Das wurde ihm verweigert. Mehr weiß ich zu dem Fall nicht, nur, dass es hinterher ewigen Zoff mit dem BT gab.

      Ansonsten musste ich als Planer für einen BT ein paarmal schreiben. Da wird sich kein SV drum reißen.
      __________________
      Gruß aus Oranienburg
      Thomas
    • Danke sehr für Ihre Antworten.

      Der Hintergrund der Frage ist folgender: unser SV war bereits bei einer Abnahme mit dem BT dabei und sagte uns, dass der BT immer versucht die Formulierungen möglichst günstig für ihn auszulegen, was dazu führt, dass sehr viel Zeit für Diskussionen um die Formulierungen verschwendet wird. Dem will er seiner Aussage nach vorbeugen, in dem er das Protokoll selbst führt. Die Frage ist für uns, ob wir darauf bestehen sollten und vor allem ob wir juristisch gesehen darauf bestehen durften.
    • ich wüsste nicht, was juristich gegen sprechen würde,
      würden bei der abnahme (schlüsselübergabe, sozusagen), die frau und kinder, freunde,
      irgendwelche freunde die sogar sachkundig sind, rechtsanwälte... usw zugegen sind.
    • Danke euch allen für Eure Antworten!
      ---------- 22. September 2016, 01:42 ----------
      So zusammen,

      es kam, wie es kommen musste. Eigentlich wäre heute die Abnahme gewesen. Eigentlich...

      Aber so weit kam es leider nicht. Denn bereits zu Beginn der Abnahme kam es zu einer Diskussion, wie das Protokoll auszusehen hat. Damit, dass der SV das Protokoll führt, war der BT einverstanden. Aber welche Vorlage man dafür nimmt ist zum Streitpunkt geworden. Der BT bestand darauf, dass seine Vorlage verwendet wird. Der SV fand diese Vorlage nicht den Anforderungen ans Protokoll entsprechend und wollte, dass seine Vorlage verwendet wird, die gemäß Literaturquellen verfasst und von einem Anwalt abgesegnet wurde. Daraufhin wurde die Abnahme abgebrochen, bevor sie überhaupt angefangen hat.

      Unschön.
    • die abnahme dann mit dem sachverständigen alleine durchführen , alles auffällige und fehlende aufschreiben, das abnahmeprotokoll samt begleitschreiben deines anwalts dem BT nachweislich zustellen.
    • Norbert, das ist ein BT!

      Der TE und sein SV dürfen also nur mit Zustimmung des BT das Grundstück betreten. Im Prinzip muss der das zwar erlauben, aber wenn er es nicht macht, ist das kein Freifahrtschein für den Bruch des Hausrechts.
      Gerade in so einer Lage würde ich mich als SV weigern, ohne Zustimmung des BT da etwas zu tun, wenn es keine andere rechtliche Grundlage gibt.
      Und der TE sollte da auch nicht tun, um seine Position nicht zu schwächen.

      Ich würde eher zum Betreten einer Anwaltskanzlei raten denn dazu, das Objekt zu betreten, wenn der BT das nicht erlaubt!
      Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
    • Ralf Dühlmeyer schrieb:

      Was aber vermuten lässt, dass der BT irgendwas in SEINEM Formular drinhat, was er unbedingt durchsetzen wollte.

      Ausserdem halte ich es juristisch für arg spannend, wenn der BT DEINE Abnahme abbricht.
      Ich denke, der hat sich in eine ganz schlechte Ausgangslage manövriert

      Das vermute ich auch. Andererseits darf man nicht vergessen, dass der BT primär in eigenem Interesse handelt. "Sein" Protokoll kennt er, und er weiß welchen Risiken er sich unter Umständen aussetzt. Irgendein fremdes Protokoll unterschreiben, ohne das vorher durch einen eigenen Juristen prüfen zu lassen, das wäre zumindest fahrlässig. Im Protokoll könnten sich alle möglichen Haken verstecken, die man auf den ersten Blick gar nicht erkennen kann. Ich vermute mal, der Vertreter des BT war kein Jurist, vermutlich war er auch gar nicht berechtigt ein fremdes Protokoll zu unterzeichnen.
    • denke ich nicht, man kann das auch erst einmal als bestandsaufnahme zur abnahme bezeichnen.

      ich schrieb in #13 bewusst - das protokoll über den anwalt zustellen zu lassen. man sollte auch den vertraglich vereinbarten fertigstellungstermin beachten. was passiert, wenn der BT jetzt seine argumente so auffährt, dass der erwerber die abnahme verweigert hat wegen dieser formalie?

      so könnte der erwerber dann noch gegenhalten, dass er mängel festgestellt hat.

      @ linch - schnell zum anwalt!

      @ RB - der erwerber steht vor dem gleichen problem mit dem formblatt!
    • Leider ist alles gar nicht so einfach.

      Ralf Dühlmeyer schrieb:

      Was aber vermuten lässt, dass der BT irgendwas in SEINEM Formular drinhat, was er unbedingt durchsetzen wollte.

      Ausserdem halte ich es juristisch für arg spannend, wenn der BT DEINE Abnahme abbricht.
      Ich denke, der hat sich in eine ganz schlechte Ausgangslage manövriert
      Der BT hat pro Forma die Abnahme nicht abgebrochen. Er hat uns nur mitgeteilt, dass er das Protokoll nicht unterschreiben wird. Dann mussten wir die Abnahme abbrechen, bis es geklärt wird, wer das Recht hat zu bestimmen, welches Formblatt bei der Abnahme verwendet wird.

      R.B. schrieb:

      Ralf Dühlmeyer schrieb:

      Was aber vermuten lässt, dass der BT irgendwas in SEINEM Formular drinhat, was er unbedingt durchsetzen wollte.

      Ausserdem halte ich es juristisch für arg spannend, wenn der BT DEINE Abnahme abbricht.
      Ich denke, der hat sich in eine ganz schlechte Ausgangslage manövriert
      Das vermute ich auch. Andererseits darf man nicht vergessen, dass der BT primär in eigenem Interesse handelt. "Sein" Protokoll kennt er, und er weiß welchen Risiken er sich unter Umständen aussetzt. Irgendein fremdes Protokoll unterschreiben, ohne das vorher durch einen eigenen Juristen prüfen zu lassen, das wäre zumindest fahrlässig. Im Protokoll könnten sich alle möglichen Haken verstecken, die man auf den ersten Blick gar nicht erkennen kann. Ich vermute mal, der Vertreter des BT war kein Jurist, vermutlich war er auch gar nicht berechtigt ein fremdes Protokoll zu unterzeichnen.
      Das diese Sichtweise kann auch auch nachvollziehen, auch wenn wir zwei Tage vor der Abnahme die Formularvorlage des SV dem BT zur Überprüfung übersendet haben.

      Gast1234 schrieb:

      denke ich nicht, man kann das auch erst einmal als bestandsaufnahme zur abnahme bezeichnen.

      ich schrieb in #13 bewusst - das protokoll über den anwalt zustellen zu lassen. man sollte auch den vertraglich vereinbarten fertigstellungstermin beachten. was passiert, wenn der BT jetzt seine argumente so auffährt, dass der erwerber die abnahme verweigert hat wegen dieser formalie?

      so könnte der erwerber dann noch gegenhalten, dass er mängel festgestellt hat.

      @ linch - schnell zum anwalt!

      @ RB - der erwerber steht vor dem gleichen problem mit dem formblatt!
      Da das Thema zu Beginn der Abnahme aufgekommen ist, wurden die Mängel noch nicht protokolliert, daher gibt es noch gar nicht zum Zustellen.
    • Auch auf die Gefahr hin, mich zu wiederholen: Die Abnahme ist ein einseitiger Rechtsakt, durchgeführt durch den Erwerber. Eine Unterschrift des BT ist dafür meines Erachtens (Achtung: juristischer Laie) nicht erforderlich. Er hätte dem TS also genausogut und ebenso wirklungslos damit drohen können, abends seine Suppe nicht aufzuessen.

      In diesem speziellen Fall halte ich ausnahmsweise 'mal die Anwesenheit eines eigenen fachlich versierten Juristen beim nächsten Abnahmeversuch für ebenso wichtig, wie die des SV. Achtung: Hausrecht beachten!
      mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker
    • Ich sehe es auch als Fehler des TE an, die Abnahme nicht zum vereinbarten Termin durchzuführen.
      Ob der Beauftragte des BT hinterher unterschreibt, ist nebensächlich. Das hätte der SV des TE eigentlich wissen müssen.
      Jetzt ist der BT in Vorhand und kann behaupten, der Erwerber hätte die Abnahme ungerechtfertigt verweigert.




      Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



      M.G.Wetrow
    • Ralf Dühlmeyer schrieb:

      Abnahmen sind EINSEITIGE Rechtsakte.

      Der Abnehmende, hier der Käufer, nimmt ab oder nimmt bei entsprechender Sachlage eben auch nicht ab.
      ......
      Dieses Protokoll führt der Abnahmende! Denn es ist ja seine Veranstaltung!

      ......und der BT besteht auf seine Vordrucken, will selber schreiben und bestimmen, was protokolliert wird und was nicht, dann scheitert die Abnahme.

      DAS wiederum muss sehr gut dokumentiert werden, weil der BT es als Abnahmeverweigerung darstellen könnte - mit allen Folgen, wäre diese unberechtigt!
      Genau dieses Szenario hatte ich in #2 beaschrieben.
      So wirds arg spannend.
      Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
    • Dann hättest Du dem Bauträger nach Protokollerstellung und Unterschrift Deinerseits, Gelegenheit geben müssen, seinen Teil der Vereinbarung aus dem Kaufvertrag zu erfüllen.
      Dann wäre der BT im Zugzwang. Jetzt bist Du es.




      Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



      M.G.Wetrow